物业管理经典案例分享

物业管理经典案例分享

案例1、有房子没产权证也是业主

市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，进而“剥夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生到底是不是业主呢？

以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内的都为业主。到底什么人才是业主：业主有以下几种情况：

1、根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”，即房产证上登记的人为业主。

2、根据《广东省物业管理条例》第十条“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。也就是说与建设单位签订了买卖合同并经房产部门登记合法的合同上的人为业主；继承房产并得到职能部门认定的继承者为业主；受遗赠并得到政府职能部门认定没有纠纷的为业主；

建筑物专有部分的承租人、借用人等并非业主，而是物业使用人。但其在使用过程中也享有相应的权利，如共有车位的使用权，也要承担相应的义务，如缴纳物管费的义务。

案例2、房子没住也得交物管费

市民陈先生在市区购买了一套住房，房屋交付后，他一直没有入住。当物管找到他收取物业管理费时，陈先生予以拒绝，理由是自己并未实际入住，未享受服务，所以不应缴纳物管费。那么，陈先生到底应不应该缴纳物管费呢？

司法解释规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

也就是说，在物业服务企业已经按照约定以及规定，全面履行了相应义务的情况下，业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，或者无须接受相关物业服务等抗辩事由，人民法院将不予支持。像王先生这种情况，就符合该司法解释的规定，他应当缴纳物管费。

如果物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务企业退还已收取的违规费用。

案例3、谁能当选业委会成员

王先生、李女士所在的小区准备召开首次业主大会，选举第一届业主委员会，王先生和李女士都是公益热心人士，兴冲冲地报名参加第一届业委会的选举，经首届业主大会筹备小组审查，王先生购买的房子房产证上写的是他爸爸的名字，不符合业主的条件，不能做为业委会候选人，甚至连投票资格都没有，李女士是和丈夫联名购买的房子，只要出具她先生的书面委托证明，有资格报名参加业委会委员的角逐。

根据《物业管理条例》第十六条：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任”。以上案例王先生不是业主当然就不能报名参与业主委员会的选举了，李女士虽然是业主但她只有一半的权利，根据《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”因此，李女士只有获得其先生的书面委托证明其在参选业委会事项上做为他的全权代表就可以参加业委会委员的角逐。

案例4、顶楼权益归业主还是物业

市民黄女士：去年我购买了一套位于惠州某小区新建楼房顶楼，今年3月，我突然发现自家楼顶上竖起一块广告牌。原来是物业公司将顶楼朝南屋顶出租给一广告公司，租期为2年。对此，我和其他业主都不知情，我们强烈要求物业公司拆除该广告牌。但物业公司答复称楼顶的位置归物业所有，物业有权出租，业主无权干涉。我认为我购买的是顶楼，楼顶位置应该归我所有，我和物业公司为此争执不下。请问：楼顶的位置到底属于我所有还是物业所有，物业公司是否有权利出租楼顶？我是否有权要求物业公司拆除广告牌？

广东宝晟律师事务所副主任律师全昌春律师回复：首先楼顶的位置既不属于黄女士所有，也不属于物业公司所有。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。因此楼顶应属该小区全体业主共有，在未征得小区业主同意的情况下，建设单位无权处分，物业公司更无权擅自处分。物业公司将该楼顶出租给广告公司的行为是一种无效行为。

案例5、停车费按次收费是否合理

家住市区南湖明珠小区的何小姐一下班就匆忙开车往家里赶，目的只有一个：占个车位。从6月1日起，小区取消了停车月卡，改为临时停车，车位“僧多粥少”的情况下，“先到先得”的规则让不少小区业主每天下午一下班都跟何小姐一样往家赶。业主们质疑的是，物业此举不仅是做 “甩手掌柜”，更是为了多收费。

何小姐说，小区车位本来就严重不足，物业此举首先就是非常不负责任的“甩手掌柜”做法，让业主自己去争有限的车位，而不是想办法去增加车位解决小区停车难问题。“我怀疑开发商是为了逼业主购买车位。”按照之前物业通知的按次收费，一天假如进出小区多次的话，每次都要收5元，“一天4次的话就要20元，一个月就600元，停车费翻倍了。”物业管理公司此举是否合理？

广东尚典律师事务所胡海良律师认为，依据《消费者权益保护法》第二章之相关规定，消费者有权根据自己的消费愿望、兴趣、爱好和需要，自主地、充分地选择商品或者服务。物业公司取消停车月卡的做法，实际上是变相限制了消费者的选择权。停办月卡的做法是不适合的，缴费方式应该由停放者来选择。

案例6、 物业管理公司禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，谁来负责？

案例：2003年2月，李先生购买了某市阳光花园小区二手房一套，并与小区物业公司签订物业管理服务合同。为美化小区环境，保持整体协调性，合同规定所有业主不得封闭阳台，由物业公司实行封闭式管理，确保业主的人身和财产安全。李先生与已入住的业主一样被按合同内容履行了约定的义务，在装修时没有封闭阳台。2003年9月15日晚，两名盗贼进入小区伺机作案，在小区出入口处，保安既未对他们他们进行询问，也未进行相关登记。两人持刀从阳台翻入李先生家中准备实施盗窃，当晚只有李先生父母在家，李父发现后及时报警并大声叫喊，歹徒慌忙之中拿起李先生放在茶几上的手机匆忙逃走。李母患有高血压和心脏病，被突如其来的盗贼惊吓，导致心脏病发作，经抢救后脱险。事发后，李母就心神不定，严重影响了日常生活，经鉴定为轻度精神分裂症。2003年12月15日，李先生以物业违反管理合同约定义务为由提起诉讼，要求物业公司赔偿财产损失，并主张5万元的精神赔偿。法院以物业违约为由，判决赔偿李先生手机损失，但驳回了精神损失赔偿的诉讼要求。

1、物业管理公司禁止业主封闭阳台，留下安全隐患，未尽保护义务的应承担违约责任。物业管理公司为了美观，禁止业主封闭阳台，留下安全隐患。且在罪犯进入小区作案时，保安怠于管理，致使业主遭受损失的，物业管理公司应承担相应的违约责任。

2、业主因物业管理公司违约遭受的损失，无权索要精神损害赔偿。业主亲属因受罪犯的犯罪行为的惊吓，最终患上轻度精神分裂症，业主应对罪犯要求承担精神损害赔偿责任。

案例7、天泽名居炒掉物业公司 实行业委会自治

案例：位于市区江北的天泽名居小区2009年5月交楼，金迪物业一直是该小区前期物业服务单位。去年2月17日，天泽名居业委会正式成立。业委会成立后，向金迪物业提出签订相关的物业服务合同，向业委会缴交10万元保证金、将公共区域的广告收入交给业委会，金迪物业在小区使用的物业用房应向业委会交租。天泽名居业委会负责人表示，此前小区公共区域的广告收益全部由金迪物业代收；而按照物业管理相关条例，这部分收益应归全体业主共有。由于双方无法达成协议，今年5月5日，天泽名居业委会正式发出公告，公开招标选聘物业公司。

去年9月10日，原物业公司撤离天泽名居，而原来中标的物业公司却因各种原因未进驻该小区，导致天泽名居顿时陷入无物业管理的尴尬境地。一个月后，天泽名居业委会决定实行小区业主自治，制定了《天泽名居小区业主自治管理章程》和《天泽名居业主委员会财务管理制度》，业主自治模式逐渐进入轨道。

小区实现自治以来，最大实惠莫过于管理成本的降低。业委会负责人表示，仅维修A1栋电梯和小区的柴油发动机就为业主节省了万余元维修费用。此外，小区的车位费也从原来的280元/位降低至250元/位（汽车），从原来的40元/辆降低至35元/辆（电动、摩托车）。有物业公司负责人认为，物业公司的管理投入大于业主自治，比业主自治更加要求专业、规范性，同时作为企业还要盈利，因此，管理成本高于业主自治是很正常的。

在自治过程中，有的业主怀疑物业服务处的财务有问题，做了两套账，平时向业主公布的是外账，可能还有内账。业委会负责人表示，如果业主对财务有疑问，随时可在小区随机抽取10户业主的缴费单据，对照财务收支表，看是否入了账，如此可知财务是否做了两套账。一些业主则反映，小区的卫生没有原物业公司搞得好，安保工作似乎也没有以前那么规范。业委会负责人表示，由于业主自治刚进入正轨，有些地方还需要慢慢完善，同时受限于经费问题，目前还没有能力聘请高资质的安保公司和保洁公司。

酒泉金顺物业服务有限公司（摘录）

2014年8月21日

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/9c98084da1c7aa00b42acb6f.html