房贷计算方式详解

房贷还款计算方式详解

房贷还款方式主要分为等额本息和等额本金两种。

等额本息还款法：是指每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。这种方式是将贷款本金和总利息额相加除以还款期限得出每月平均还款金额，这种方式每月还款金额固定。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！

等额本息还款方式的几个重要计算公式：

每月还本付息= [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

每月还利息=剩余本金x贷款月利率（第一个月的本金就是的贷款金额，逐月递减）

每月还本金=每月还款金额-每月还利息

剩余本金=上月剩余本金-本月偿还本金

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）^还款月数/[（1+月利率）^还款月数 - 1]-贷款额

贷款月利率=贷款年利率/12

贷款日利率=贷款年利率/360=贷款月利率/30

案例计算：

贷款56万元，即本金=56万元

贷款年限20年，即20年=240个月

银行五年以上中长期贷款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667%

采用等额本息还款法，

每月还本付息金额=[560000x0.491667%x(1+0.491667%)240]÷[(1+0.491667%)240-1]=3979.77元

第1个月应还3979.77元，其中所还利息=本金x月利率=560000x0.491667%=2753.33，剩余3979.77-2753.33=1226.44用来还本金，因此第一个月末还剩本金560000-1226.44=558773.56；

第2个月你还欠银行558773.56元，分239个月还完，第2个月还3979.77，其中利息=558773.56x0.491667%=2747.30，还本金3979.77-2747.30=1232.47元，月末还欠银行558773.56-1232.47=557541.09；

第3个月你还欠银行557541.09元，分238个月还完，本月还3979.77，其中利息=557541.09*0.491667%=2741.24，还本金3979.77-2741.24=1238.53，剩余本金=557541.09-1238.53=556302.56；

……

直到第240个月，偿还本金利息3979.77。

偿还利息总额=560000x240x0.491667%x(1+0.491667%)240÷[(1+0.491667%)240-1]-560000=395146.14

还款总额=560000+395146.14=955145.87元。

等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

案例计算：

贷款56万元，即本金=56万元

贷款年限20年，即20年=240个月

银行五年以上中长期贷款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667%

采用等额本金还款法，

每月应还本金=560000÷240=2333.33元

第1个月应还本金2333.33元，利息=560000x0.491667%=2753.33元，应还本息2333.33+2753.33=5086.66元，月末剩余本金=560000-2333.33=557666.67元；

第2个月应还本金2333.33元，利息=557666.67x0.491667%=2741.86元，应还本息2333.33+2741.86=5075.19元，月末剩余本金=560000-2333.33x2=555333.34元；

第3个月应还本金2333.33元，利息=555333.34x0.491667%=2730.39元，应还本息2333.33+2730.39=5063.72元，月末剩余本金=560000-2333.33x3=553000.01元；

……

直到第240个月，还本金2333.33元，利息=2333.33x0.491667%=11.47元，应还本息2333.33+11.47=2344.8元，偿还结束。

利息总额=(240+1)x560000x0.491667%/2=331776.89

还款总额=560000+331776.89=891776.89元。

问：为什么根据网上房贷计算器计算的结果和银行给的还贷明细数据不相同?

银行计算方式因为计息日期不同有所不同，则多出的天数按日计息。

比如，某某贷款合同规定的还贷日为每月20号，银行是16号给你放贷的，所以应该从16号开始计息，则第一个月应从16号开始计息，16～20号共计5天利息=560000x5.9%÷12÷30x5=458.89元，按等额本息还款法计算每月还贷3979.77元，所以第一个月实际还款为458.89+3979.77=4438.66元。

还有一种原因就是计算过程中小数位四舍五入造成误差，比如年利率5.9%，月利率=5.9%÷12=0.49166666……%，月利率保留几位小数才能跟银行一致呢？因此在计算时直接用年利率÷12替代月利率，用年利率÷360替代日利率，可以减少误差。

问：国家调整利率后怎么计算还款额？

国家会根据宏观调控需要，进行贷款利率调整，下表为近年国家调整利率：

与银行签订的贷款合同中规定贷款利率是固定利率，还是浮动利率。而且规定了调整周期。一般调整周期有：

1、按自然年度调整即次年1月1日开始调整；

2、按房贷本金的放款日进行调整，如贷款合同签订后，银行于2014年8月16日将贷款发放给开发商，则国家宣布利率调整后的第二年8月16日开始调整；

3、按国家宣布利率调整日开始调整，

计算步骤：

第一步：计算出执行利率调整前一个月的剩余本金，比如你每月20日还贷，8月16日开始调整利率，7月份按调整前利率还款，根据前面公式计算出当月剩余本金（假设为547535.79元），截止到7月20日你欠银行547535.79元，7月21日～8月15日执行老利率，8月16日～20日执行调整后新利率，

第二步：计算老利率天数的利息，本金x年利率÷12个月÷30天x天数=547535.79x5.9%÷12÷30x25天=2243.37，注意，银行按每月30天计算，不区分大小月。

第三步：计算新利率调整后每月还本付息额，以等额本息为例，根据剩余的期初本金，剩余的还款月数从新计算每月本息金额= [剩余本金×月利率×（1+月利率）^剩余还款月数]÷[（1+月利率）^剩余还款月数－1]；

第四步：计算首期应偿还本金，应偿还本金=新利率后每月等额本息金额-剩余本金x调整后月利率，得到的本金额度就是本月应还的本金；

第五步：计算利率调整后的实际利息=剩余本金x新年利率÷12个月÷30天x天数；

调整后首月应还本息和=第二步结果+第三步结果+第四步结果。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/9d83d458dd36a32d737581b0.html