临沂市场调研报告

A篇 —区域概况篇

临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。本篇就房地产宏观环境而言，分别从“地理环境、经济环境、人口环境、人文环境”等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大的几个宏观环境因素，力图以此为背景根

据正确把握房地产市场发展的大方向。

一、 地理环境

1.区位：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏，地域南北长223公里，东西宽161公里。总面积17250.98平方公里，1015万人口，辖区3区9县，是山东省人口最多，面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74 公顷 （25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93％。

2.交通： 临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。

3.气候： 临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风半湿润大陆性气候，年平均气温13.3度，年平均降水量829mm。为典型方气候特点，住宅建筑注重采光、通风、保暖。

4.地形：临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔400米以上。山地313855.00 公顷（4707825.0亩），占全市总面积的18%；丘陵为758812.00公顷（11382180.0亩）占全市总面积的44%； 平原洼地46341.00 公顷.

二 经济环境

1.经济增长： 2006年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，其第二产业增加值730.8亿元，增长18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为12.7：52：35.3，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。国、地税收入占生产总值比重为6.45%，同比提高0.74个百分点。 民营经济实现增加值占生产总值比重为 72.8%，提高2.3个百分点。民营经济在生产、投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全市规模以上民营工业企业完成投资388.6亿元，增长56.7%。年末工商注册私营企业2万家，个体工商户16.5万户；个体私营经济注册资金352.5亿元，增长32.9%。

2.财政收入： 2006年实现地方财政收入58.3亿元，增长23.5%，其中税收收入40.1亿元，占地方财政收入比重为68.8%，比2005年提高1.3个百分点，财政支出99亿，增长20.4%。国税地税收入合计90.6亿元，增长31.1%其中国税收入55.8亿元，增长37.3%；地税收入34.8亿元，增长22.2%。2006年全市金融机构各项存款余额1014.6亿元，比2005年增加104.6亿元；其中储蓄存款余额671.1亿元，增加85亿元。各项贷款余额813.9亿元，增加138.2亿元。

3.固定资产投资： 2006年临沂规模以上固定资产投资完成530.2亿元，同比增长18.3%，其中，第一产业投资7.3亿元，第二产业投资350.2亿元，其中工业项目投资266.4亿元；第三产业投资172.7亿元。投资规模5000万元以上项目460个，完成投资288.8亿元，过亿项目210个完成投资202.5亿元。2006年房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平米，增长58.2%；竣工面积178.7万平米，增长44.5%；销售面积186.7万平米，增长69，9；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。

4.物流商贸： 临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活跃着商贸活动辐射20多个省、市、自治区，日交易额达10亿人民币；日流动人口达35万人次。据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家

电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。 2006年商品市场交易额725.4亿元，其中临沂批发城交易额450亿元，分别增长4.98%和5.9%。全年实现社会消费品零售总额554.7亿元，增长16.4%。消费结构升级推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额411亿元，增长16.8%：县城以下农村市场零售额143.7亿元，增长15.1%。2006年公路旅客运量9510.4万人，旅客周转量57.6亿人，货物运输量10904亿吨，货物周转量89.2亿吨公里。全年航空货邮量488.6吨，客运量15.9万人次，分别增长51.1%和35.1%。

三、人口环境

临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，目前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人，城市建设用地168平方公里 , 人口自然增长率控制在7¡ë左右。截止2006年底，城镇居民人均可支配10772元，增长19.9%；城镇居民人均消费性支出6877元，增长10%。城市居民人均可支配收入12355元，增长14.4%;城市居民人均消费性支出8795元，增长17.2%。农民人均纯收入4083元，增长13.4%。农民人均生活消费性支出2456元，增长12.6%。年末城乡居民住房使用面积分别为23.8和28.4平方米。年末民用汽车拥有量37.9万辆，比上年增长15.6%，其中私人小汽车10.6万辆，增长51.1%。

四、人文环境

临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周王朝控制东方的重要支柱 ,临沂地域除分属齐、鲁等国外，见于《春秋》的还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国。 春秋时期，见于《春秋》 的有启阳，中丘、祝丘、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等20个。

闻名的汉代帛画和《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简等，就出土在临沂市银雀山下。春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿、颜杲卿等，都与临沂有着千丝万缕的联系。同时临沂也是著名的革命老区，抗日战争和解放战争时期， 著名的沂蒙山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心，沂蒙精神、红嫂精神都给临沂的发展留下了深深烙印。

五、城市规划及分区

规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。

1、城市性质 鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心 之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。

2、人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。

3、用地规划 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里

4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。

B篇 —住宅市场分析篇

一、市场概述

1.历史规模

临沂市房地产市场发展起步较晚，从1998年形成真正的房地产业，2000年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取消28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场发展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工面积达到150万平方米,而2004年全年,临沂市房地产投资达到26亿元人民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期. 2006年临沂房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平米，增长58.2%；竣

工面积178.7万平米，增长44.5%；销售面积186.7万平米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导 。截止到2007年3月，临沂房地产开发企业完成投资８亿多元，施工面积达361万平方米，同比增长５９％。

4.小结：

通过临沂房地产市场数据分析及宏观经济发展的背景，我们可以得出临沂房地产市场尽管起步较晚、地产项目质量参差不齐，但总体市场健康活跃。

尤其通过项目分布图可以看出由于经济发展起步晚；城市化水平较低，开发、在售、在建项目主要集中于市区兰山区，郊区化发展尚未成为气候。在很长一段时间内市中心兰山区域仍然将是临沂房产市场最为活跃的区域。

二、区域板块项目研究

房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因其具

有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售

价格、目标客户等等特性上都较为接近。通过对各个板块的分析及比

较，掌握各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比。以便在

楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘所在板块的强势优势，甚至联合

同一区位的各个楼盘联合炒作本板块，借助楼盘所在板块的市场影响力

和市场美誉度来刺激楼盘的销售。

因此，板块分析方法是房地产调研的重要分析方法之一。依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五个板块：

1.滨河板块：

a、区位划分：沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至 双岭路南至沂河路。

b、概况：此板块为近期最为活跃板块，兰亭水岸、观天下花

园、开元上城、外滩明珠等项目十分抢眼；板块内

项目在品质、规划等方面具有一定特色，是临沂地区高档住宅集中板

块，对板块的拉动效应较为明显。随着本板块社区环境的形成、后续开

发的进展，以及沿河景观卖点、较多的土地储备，此板块的居住环境会

得到进一步升级，板块的范围也将会不断扩张，潜力巨大。

c.规模分析：沂河滨河板块项目整体规模较大，在售住宅总供应量较大。其中以滨河国际的楼盘规模为最大，达50万平米。

物业类型：

板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配

比。从物业形态看，小高层和高层成为市场的主流，但多层依然在消费者心中占有重要地位，成为不少购房者的首选。

户型配比：

板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为

主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面

积在130-180之间；别墅类产品的户型面积较大，户型分布

多在200-400平方米之间。

e.价格分析

2.兰山中心板块：

a.区位划分：东至沂州路、西到临西九路、海关路以北、祊河以南。

b.概况： 此板块是临沂主城区，且覆盖临沂市老城区发展较早，商业配套完善，是临沂城区人口、居住密度、商贸最为集中的区域。此板块内的一大特点是居住区主要是各个单位自建的家属区占有较大比例。此区域价格和消费群体属于临沂市第二梯度

c.规模分析：兰山中心板块在售楼盘由于总量最多，总体规模大。板块内住宅项目规模两极分化，小规模楼盘仅有4万平米，大盘规模达100万平米。受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主

户型配比：

受城市规划政策方向影响,本板块内90%以上的住宅项目为高层,以三居室为主力，并配以一定比例的两室两厅一卫，使板块内的主力户型相比沂河沿线板块有所减小，值得关注的一个现象是以往不被临沂市场认可的小户型开始热销,阳光高第,台北新城都已推出小户型,销售状况良好。

客户分析:

首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广除项目周边原居民等客户外,板块内众多批发市场的云集使得私营业主及外来生意人成为准客户重要组成部分。

e.价格分析

3.罗庄板块：

a-区位: 沂河路以南、罗四路以西、罗十路以东、工业路以北围合的区域。

b-概述：本板块距离中心较远，板块内经济较为发达，但区域整体供应量相对于其他板块偏少，居住生活配套很不完善，故现特点为项目规模都较大以社区配套弥补周边配套的不足。

4 .南坊板块:

a-区位划分：沂河西、祊河东的围合三角区域。

b-概述： 此区域为临沂未来的行政中心。虽此板启动较晚，但土地供应量/项目规模较大。 尤其是2008年市政府搬迁商业配套的完善后，潜力不可估量。

5.河东板块

区位划分：沂河以东近郊区域

概 述：河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本区域在中短时期内发展受限。代表楼盘有集贤小区、乐泰花园、水景明珠、月亮 湾、九曲花园，将来鲁信在河东区南部的黄山小区和滨河花园也将进入流通市场。

三 板块对比分析

C篇 —分析总结篇

据临沂政府城市规划及经济发展特点，同时结合临沂房地产市场的阶段特点和我司的实地调研,归纳总结市场如下:

一 价格走势

二 市场热点区域

1.滨河板块：临沂市内缺乏必要特色地形,只有沂河流域沿河区域成为唯一城市亮点, 临沂在城市规划中，将城市划分为一河五片，环沂河这一轴的发展，尤其是滨河大道的建设。该区域将是临沂未来房产开发的重点之一. 出于整个城市形象考虑，以及地段板块特点，在整体建设上以建设中高档楼盘为重点。将成为临沂高档项目典范区域。

2.南坊板块：临沂市政府规划将搬迁到南坊地区，该区域将成为临沂未来的行政中心，因为在环境上具有相当的优势，而且客户资源丰富和整体素质较高，该一区域的房产也将以中高档为主，而且价格将有一个大幅度的攀升。同时该区域商业地产将成为另一个市场热点

3. 批发市场周边区域： 临沂经济发展的一大特点就是商贸批发行业成熟。目前，大量的批发市场因为市政规划的统一搬迁至临沂城市西区。按照群体效应和商能效应，新批发市场周围，会因为不断增加和更新的客户源而产生大量的居住需求。

三 旧村改造值得关注

临沂市作为一个高速发展的新兴城市,在高速发展过程中不可避免的出现”城中村”等局面的出现，临沂现在的城市面貌和城市规划，原有的大量破旧房屋需要进行拆迁或改建。据临沂市政府规划，计划用4年的时间完成市区“城中村”的改造，共计34个村居。其中仅兰山区就有24个。保守的估计，四年中仅因城中村改造每年新增的住宅建筑面积将达60万平方米以上，占到目前我市每年住房销售总面积的30%，成为住宅市场上一个重要影响因素。

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