宁波商业圈

各类商业圈调查

天一广场

主力店：

餐饮类：星巴克咖啡、蓝族咖啡、e家咖啡、必胜客比萨、新石浦大酒店；

娱乐休闲类：丽池温泉会所、新彩虹娱乐、火知了酒吧、汉方洲足浴；

其它：克利缇娜国际美容连锁机构、天一网吧。

地段分析：

作为宁波市最大的城市中心商业广场，天一广场占尽了天时、地利、人和。广场总占地面积19.6公顷，拥有16.7万平方米的商铺，2万平方米的停车场。是国内一流的融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场。

天一广场的餐饮和娱乐休闲店档次呈两极分化现象，高档精品的有新石浦大酒店、星巴克咖啡、汉方洲足浴等，大众消费水平的有又一村连锁餐饮、一品老汤面、避风塘、美一天美食、348娱乐中心、天一溜冰场等。满足了不同层次消费者的消费需求。餐饮和休闲业的集中设置无疑也增加了天一广场的聚合效应。

租金情况：

服装区：1F一般为11.70元/天·平方米，沿街为13.50元/天·平方米。

2F为6.6元/天·平方米。

餐饮区：1F为6.50元/天·平方米

2F为4.50元/天·平方米

物业费：0.21元/天·平方米，附租金内

押金：7000元

水电费：另计，商业用电

店面租赁分隔：

店面的租赁分隔面积按行业的不同而有所变化，餐饮业店面面积至少要在100平方米以上，200-400平方米或400平方米以上各不等，而服饰行业至少在50平方米以上，包括50-100平方米，以至100平方米以上；在租赁分割方式上，据现场的销售人员介绍，没有固定的格式，一层的横向大面积切隔和一二层联租都有。

车位情况：车位配比1：1.2，基本能满足目前停车需求

停车费：5元/次（≤4h），10元/次（≥4h），15元/次（24h）

1、周边店面房

小结：项目旁解放南路段、南侧的冷静街由于商圈的尚未形成，只依赖周边人流量来维持经营，因此商业价值较低，按年回报率6％计算，售价只能达到10000-17000元/平米之间。

2、周边商圈

小结：处于商业圈旁，可依赖其巨大的人流形成一定特色的商业群。亚细亚数码城主要借鉴城隍庙巨大的年轻群体人流量，定位成以年轻群体消费为主的数码城。

周边缺乏商圈，可根据自身特色形成别具一格的商业街区。镇明路婚庆一条街由于拥有良好的景观资源，发展成了具有较高商业价值的街区。

从目前的租金来看，核心商圈明显要大于周边辐射商圈。依照小型商圈的租金来看， 1F能达到5万左右的售价。

世纪广场

主力店：

餐饮类：胜雅克中国概念菜、川味观、食为天、新四方快餐；

娱乐休闲类：MCD音乐世纪酒吧、后花园酒吧、爱琴海演艺酒吧、浪人音乐酒吧、绝对零度酒吧、世纪会所、ALA酒吧；

其它：COLLIN专业女子护肤

地段分析：

世纪广场位于市区两大动脉中山东路和解放南路的交汇处，商业氛围浓厚，周边集中了阳光大厦、华联写字楼、中农信大厦、建筑大厦、平安大厦等一批写字楼，为该处的餐饮和休闲业聚集了相当一部分有消费实力的业主。

目前，世纪广场中山东路沿线密集了十余家酒吧，南面则以快餐店为主，另有两家特色餐饮店——胜雅克中国概念菜和川味观。

老外滩

主力店：

餐饮类：名轩、渔米之乡、天府城邸、瀚珍舫、斗牛士；

娱乐休闲类：世纪五星、汉方洲足浴、星巴克

地段分析：

位于甬江边上的宁波老外滩是十八世纪中国首次对外通商时的五个口岸之一，这里拥有宁波最有代表性的老建筑及教堂。从2000年开始，经过两年的改造，昔日的宁波商帮发源地被打造成兼具传统与时尚特质，在宁波首屈一指的高档次、多元化的商业街区。

宁波老外滩采用全新的街区复合商业模式，集商业、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住于一身。通过有品质的商业控制和引入不同的商业模型，来树立“宁波城市次序时尚地标”和打造“宁波顶级都市社交平台”。

老外滩整体开业的共有近30家商户，餐饮有鲍翅餐饮品牌“名轩”、“天城府邸”，潮州餐饮店“渔米之乡”、家常粤菜馆“潮珍舫”、欧式风味的咖啡茶店“提拉米苏”、国际著名咖啡连锁品牌“星巴克”等。另外还有高档娱乐品牌“世纪五星”，历史悠久的“汉方州”足道，以及来自上海新天地的时尚酒吧“波钵街”等。

江东南路商业街

基本市场情况：

江东南路位于奉化江东岸，灵桥以南，长丰公园以北。既位于繁华市中心路段，又临江，环境优美。应该说此路集天时、地利、人和于一身。

周边环境与业态：

此路段商业气氛不够浓，应该说到目前位置还未形成一个统一的具有特色的模式，商业零散的分布着，主要比较集中的几个：

有桃源街与江东南路交界那一带，商铺主要以五金店，小卖部为主，店铺没有统一的规划和设计，全是老旧式的。

日月星辰商铺主要是一些小公司（21世纪不动产、唯达计算机网络有限公司）和办公地点（中茂，高源房地产）、餐饮休闲馆（一桶天下足道会馆、欧锦温泉休闲会所等）。

锦地水岸商业区，主要是比较中高档的餐厅、咖啡吧、休闲吧等（如：拉芳舍，佐登尼丝美容SPA生活馆、尹姬瑜伽等、日月潭洗浴会馆等）。

此处人流量相对来说比较大，交通方便，公交有363路[高教园区开往正大路]、7路[长丰新村开往徐家漕]、350路[曹隘街开往汽车北站(轮船码头)]、620路[开往咸祥车站(咸祥镇)]、628路[开往灵桥东]、628路[开往侯家]、529路[开往梅墟医院(梅墟路)]，而且都可达到市中心。

江东南路隔丰化江对岸就是海曙中心区，天一商业区、灵桥路商业街等

附近小区有海景花园、演武社区、锦地水岸、贺丞社区、新河公寓、丽江新都、写意春秋、孔雀社区、日月新城、香格里拉等。

业态分析：

主要业态是以餐饮和休闲为主，且休闲在此路段占主要地位。主要集中在日月星辰和锦地水岸一带。

租金水平：6-7元/平方/天

华严街——大步街

一、基本市场情况

本商业街有两部分组成，两条主要商业街（华严街、大步街）和一个步行街（华严步行街）组成。其地处宁波最繁华的商业地段，大体位于彩虹服饰广场（彩虹南路）以西、百丈路以南。交通发达，辐射范围广泛。距天一广场不到5分钟车程，周边还有彩虹服饰广场，萁漕街等宁波特色餐饮购物商业街、也有大型写字楼群、小区、社区入住率高、人流量大。

二、周边环境

居住环境：

此商业街周边居住氛围好，人流量大，商业气氛浓。

周边范围住宅有：雍和苑、天水华都、新河明珠、丽江新都、新河公寓、金色领地、百丈街道社区、名江新都、大步小区、七塔社区维科新城、晶华名园、金宝小区、华严小区、划船小区、荷花庄小区、中特景苑、嘉汇国贸。

商业环境：

周边商业气氛浓，有特色餐饮街（萁漕街）、特色服饰广场（彩虹服饰广场）、大型写字楼（会展中心、嘉汇国贸、世纪经贸大厦、彩虹银座、彩虹大厦）

三、业态分析：

华严街——大步街商铺调查表

餐饮： 21家 35%

休闲： 14家 24%

家居服装： 9家 15%

超市百货文具 5家 8%

药店保健品点 4家 7%

其他 7家 11%

从数据可以看出，此商业街主要还是是餐饮和休闲为主。大型超市百货在此是行不通的，主要原因是离天一乐购近，天一乐购大型超市基本上已经“吃掉了”周边住宅区居民。作为一个商业街，只有做出特色才能体现它的商业价值。如萁漕街。

周围配套还是比较成熟，除了必要的日常生活用品店外，周边还有学校（四眼契小学），菜场（华严菜市场），公园，药店，鄞州银行，工商等，交通也比较方便，由于处于海曙市中心，各路公交在此都有。不管是出行或者购物都比较方便。

四、SWOT分析

优势：地处人流繁华地段，依靠众多居住社区，商业街，写字楼。交通方便，辐射范围广。

劣势：业态比较杂乱，层次不分，产品单一，知名品牌少。

华严步行街商铺只有一楼少数商铺开张，二楼，三楼商铺还闲散着。周围居民区繁多，部分居民区外围一楼商铺脏乱比较明显。与周围商业街的竞争比较激烈。商业街业态布置上的参差不齐，对其销售还是会有所影响。

五、商铺出租情况

在调查中，商业街大部分的商铺是个人购的以后再转租，除了维科新城是统一招租，目前维科新城店铺已经基本上全部租出，剩下的只有4间，而且面积都以大型为主，在80平米以上，主要业态是餐饮和休闲。华严步行街基本上是个人购得后然后出租，目前为止，华严步行街只有一楼商铺60%已经进驻商家，内街基本上全空着，只有开了3-4家店面，其他正在装修或者等待进驻，2楼3楼商铺基本上还是空着，店铺主要面积控制在50—100平米之间。丽晶名园的店铺已商家全部进驻，档次上相对于周边高些。百丈街道社区下的店铺，由于本身建筑已经陈旧，业态分布上还是以小店铺为主，大概在20—40平米。

由于此商业街处于黄金地段，相对来说，租金还是偏贵，基本上日租金在10元/天/平方左右，最低的日租金在3.6元/天/平方。

六，结束语

在对华严街—大步街商业街的调查中，基本上了解了此商业街的基本业态和商业氛围，应该说，此商业街是宁波典型的特色商业街之一。在对商业街来说，人流量是商业街生存的主要标准之一，不管其业态多么稳定，档次多么的高，没有人流量，没有稳定的商业氛围，对开发一条商业街来说是不成功的。再者，可以看出，商业街在一个城市中的地位更加显著，商业街在城市中的商业地位和形象地位日益突出，商业街已经成为城市形象和综合竞争力焦点房地产网的代表。

最后，个人认为，商业街的特色化已经成为商业街发展的主流方向。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/a9300e67a0c7aa00b52acfc789eb172ded6399a9.html