中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙
前言、日本房地产泡沫的基本特征
1、日本人文地理概况
2、日本房地产市场概况
3、日本房地产泡沫的基本特征
一、房地产泡沫发生时的背景
1、日本的城市化进程已经接近尾声
2. 土地价格的阶段性表现及其原因
3、日本宏观经济面的变化
4、金融自由化
二、房地产泡沫的形成及扩大
1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲
3、企业行为的扭曲
4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心
5、金融加速器机制起到推波助澜的作用
三、房地产泡沫期间的调控政策
1、土地政策
2、货币政策
四、房地产泡沫的破灭
直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策
1、泡沫的代价
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
六、日本房地产泡沫的启示
前言、日本房地产泡沫的基本特征
1、日本人文地理概况
如图所示，日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。
1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。
同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。
2、日本房地产市场概况
日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。
3、日本房地产泡沫的基本特征
(1)特征1泡沫巨大
1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。
(3)特征3跌幅大、时间长
1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%；
1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；
2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；
一、房地产泡沫发生时的背景
日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。因此，在分析日本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在1985年以前，包括土地市场在内的日本宏微观经济的情况。
1、日本的城市化进程已经接近尾声
战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。
2、1980年代以前日本土地市场情况“土地神话”
(1)土地价格的总体趋势
与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。
土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。
日本统计局公布的资料显示从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP增长了约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正是土地神话的现实依据。
(2)土地价格的阶段性表现及其原因
如下表1956年到1985年期间，日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。
第二轮暴涨发生在1968-1974年，土地价格在7年内上涨了近2倍，年均复合增长率高达20.1%；
主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。
婴儿潮1947-1949年是战后日本的人口出生高峰期，到1968-1974年，这群婴儿的年龄达到19-27岁，陆续进入婚姻年龄，更为重要的是，当时正处于日本城市化的高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市，因此形成了对城市住房的刚性需求；
住房抵押贷款这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长，仅1972年民间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比1966年增长了34倍，加之于前期GDP高速增长带来的财富积累，以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非常充裕。
1975年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌8%；这是1956-1985年期间唯一的一次下跌。其主要原因是受两次石油危机的影响，日本经济滞胀(即高增长高通胀)，通货膨胀达到2位数，城市生活成本大幅上升，导致人口迁出城市。
3、日本宏观经济面的变化
1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。
(1)宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长”
如图所示，在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。
战后日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。到1970年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生，维持经济增长。经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。
日本的出口额在1979年突破1000亿美元大关，1986年突破2000亿美元。而经常项目顺差的增长更为惊人1979年和1980年，经常项目顺差仅分别为18亿美元和21亿美元，但是1981年暴涨了近10倍，达到200亿美元，此后逐年上升至1986年的928亿美元。
1983年2月，在出口的推动下，日本经济进入了新一轮的景气周期，即里根景气。
(3)日元的国际化
日元国际化进程起步于1970年代初，1985年《广场协议》后基本实现。
日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。如下图所示
在日元汇率改革方面1971年，布雷顿森林体系开始解体，美元贬值，日元一次性升值14.4%。1973年布雷顿森林体系最终解体，日本开始实行浮动汇率制(当然其实质是在政府控制下的管理的浮动汇率制，日元对美元基准汇率并未发生变化)。1985年9月《广场协议》之后，日本汇率基本实现了市场化。
在外汇管制改革方面1980年代基本完成外汇进出自由化。日本首先于1980年修改《外汇和外贸管制法》允许外国人购买日本股票，同时外汇交易由“原则禁止”变为“原则自由(按实际需求来定)”，随后于1984年进一步取消了“外汇实需原则”。
4、金融自由化
金融自由化包括三个方面的内容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速。
融资自由化以1979年颁布无担保国内公司债及可转债的使用标准，并允许美国的希尔斯·罗巴克发行了日元本位制无担保公司债，允许松下电器产业发行完全无担保可转换公司债，为起点，日本开始了融资自由化进程。附带新股承销权的公司债(1981年)，欧元债券(1983年)，完全无担保普通公司债(1985年)等先后被引入资本市场，至1985年，日本融资自由化的法律框架基本搭建完成，此后日本政府进一步放宽了对上述融资方式融资额度，利率和发债标准。
利率自由化以1979年导入可转让存款为标志，日本开始了利率自由化进程。1984年启动定期存款的利率自由化进程，1985年市场利率联动型存款和自由利率的大宗存款先后获准发行，1986年起，日本政府进一步发松了对上述存款的最低存入额度和存款期限的限制。至1990年代初基本完成利率自由化。
业务管制自由化业务管制自由化进程于1983年起步。1983年银行获准销售公共债和银行公债，并于1987年和1988年先后展开股票期货交易和股指期货交易；金融机构开设分店的规定也于1983年大为放宽。1999年10月，银行、金融信托、证券公司之间的相互渗入完全自由化。
二、房地产泡沫的形成及扩大
1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施
(1)日元国际化导致扩张性货币政策的实施
日元国际化对日本的货币政策产生了深刻的影响，是泡沫期间扩张性货币政策的主要诱因。其影响机制如下图所示
日元国际化，尤其是1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道；
日元迅速升值，导致外需放缓。广场协议后日元升值，日元计价的出口额同比负增长，一直持续到1988年6月左右，形成了“日元升值萧条”；
为了维持宏观经济的稳定增长，日本政府势必要实行扩张性的货币政策和财政政策。就货币政策而言，降低利率和增加货币供给成为必然的选择。
1986年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持到1989年5月。与此同时货币供应量年均增速比81年到85年提高了2个百分点，达到了10.5%。
(2)低通胀导致扩张性货币政策的实施
日本宏观经济持续增长，但是CPI指数非常低，日本政府缺乏提高利率的动力。
期间，日本低通胀的主要原因是过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。
(3)扩大内需的具体政策
在日元升值出口下降以及国际社会的压力下，日本确立了扩大内需的发展战略主要思路就是增加投资和消费，减少储蓄，这势必要求政府实施扩张性的货币政策。
1986年和1987年“前川报告”确立了扩大内需的基本思路
第一，增加政府公共投资，兴建公共工程；第二，调整产业结构，扩大企业设备投资，扩大对外直接投资；第三，转变居民消费结构，减少储蓄。
1987年5月出台了“紧急经济对策”，扩大内需政策正式实施。该政策主要内容包括
补充增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目；减税1万亿日元；增加7000亿日元资金，以期通过住宅金融公库等机构强化住宅金融制度。
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲
(1)融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势
如下图所示，随着融资自由化的深入发展，大型制造企业积极寻求低成本的直接融资来筹集资金，1986-1990年，直接融资额年均增速55.8%，是同期银行贷款年均增速的4.5倍左右。企业对银行的依赖程度有所下降。
3、企业行为的扭曲
企业行为发生扭曲，购买大量土地并作为资产而保有，导致有效供给不足。企业行为之所以发生扭曲，主要原因有两点即1)房地产投资收益(包括股票投资)高于一般商品，其预期高涨。2)“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给。
(1)房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨
我们无法计算房地产投资收益率与一般商品投资收益率，但是我们可以通过对比土地价格年收益率与CPI指数收益率看出。如下图所示1986-1990年房地产投资收益率比一般商品收益率高出近23个百分点，考虑到一般商品的周转速度快于房地产，两者的年化收益率的差异可能没有这么大。但是这也足以对企业和个人构成了强大的吸引力。
泡沫期间，日本政府所征收的保有税主要是固定资产税，但是实际税率不足0.15%。
但是泡沫期间，日本政府所征收的转让税主要包括针对转让的所得税和法人转让所得税，按照持有时间的不同，税率不同。保有期在两年以内的土地转让法人税税率合计达84.5%，保有时间越长，所需交纳的转让税越低。
在这种情况下，企业将土地作为资产而保有，那么几乎不用交税，但是仍然可以享受土地价格上升给企业带来的好处(融资成本下降，贷款易于获得)；一旦企业在短期内将土地出售，那么他几乎要将增值收益全部交给政府。因此企业将土地作为资产保有而不愿投放市场。
(3)企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量
日本实行土地私有制，企业是土地的净买入方，是地价上涨的主要推动力量。
1985-1992年，日本企业共购买了约47.3万亿日元的土地，企业购买的土地量占家庭出让土地量的比重由1984年的10%，迅速攀升至1985年的46%，最高点达到了70%。
1992年房地产泡沫破灭之后，企业变成了土地的净出让方。经过我们的测算，1993-1998年，日本企业出让的土地占1985-1992年土地购入额的64%，占土地购入面积的72%。
这说明，企业是土地价格上涨的最主要推动力量，企业将大量剩余土地作为资产保有而未有效利用，对其他人的需求形成了挤出效应，导致有效供给不足。
企业是土地价格上涨的主要推动力量。企业在高涨的预期背景下，企业购买了大量的土地。企业购买大量土地并作为资产而保有，既不开发也不出售。这导致市场上流通的土地越来越少，土地的有效供给不足。
必须指出的是，居民是除政府以外的最大地主。受益于土地价格上升，1985-1992年，日本居民通过出售土地获得了83.4万亿日元的收入，在住房抵押贷款的支持下，83.4万亿日元相当于约278万亿日元的购买力，这相当于1992年日本名义GDP的57.8%，相当于1985-1992年年均名义GDP的70%。
4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心
(1)人口再次向三大都市圈迁移
随着宏观经济步入新的景气周期，日本人口再次向三大都市圈聚集(主要是东京圈)。
如图所示两次石油危机和期间的日元升值萧条，导致部分居民迁出三大都市圈。自1981年开始，日本人口再次开始向三大都市圈迁移，1981-1991年，年均10万人净迁入三大都市圈。
5、金融加速器机制起到推波助澜的作用
金融加速器机制如下图所示
资产价格上涨，拥有较多资产的企业(假设为A企业)的净值增加，融资成本下降，A企业增加融资。
新增资金有两条使用途径即1)增加投资，扩大生产规模，2)购买资产。
A公司投资增加导致A企业的预期利润上升，进而推动股价上涨，拥有较多A公司股票的企业(假设为B企业)的净值增加，B企业融资成本下降，接下来的循环与A公司相同。
A公司继续购买资产，导致资产价格进一步上涨，A公司及相关公司资产价格上涨，并进入一个新的循环。
这样就形成了一个相互交叉，螺旋加速上升的机制。
三、房地产泡沫期间的调控政策
在泡沫期间，日本政府主要从土地政策和货币政策两个方向进行调控。
土地政策调控不仅没有效果，反而助长了房价的上涨。货币政策中的利率政策和不动产贷款总量控制政策效果显著。
1、土地政策
日本政府1987年开始意识到房地产泡沫的问题，开始有意识的通过土地政策来抑制土地价格上涨。如下图所示到1991年为止，主要出台了六个方面的政策。这些政策总体是非常失败的。
2、货币政策
货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面
提高利息在日本房地产泡沫期间的大部分时间里，银行基准利率都维持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本银行开始加息。此后的15个月内，日本银行连续5次加息，将基准利率提高到6%；
控制贷款在加息的同时，1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。
四、房地产泡沫的破灭
从表面上来看，在直接融资缩减的情况下，货币政策突然刚性收缩，企业破产猛然增加，导致内外融资环境恶化，导致土地的有效需求减少；而企业破产增加，企业前期购买土地量的72%左右被迫出售而重回市场，导致有效需求与有效供给发生扭转，不断减少的货币去追逐猛然增加的土地，土地价格因而下降。金融加速器的逆作用加剧了土地价格下降。这是房地产泡沫破灭的直接原因。
更深层次来看，与前两次价格暴涨不同，1986-1991年的这轮价格暴涨缺乏住宅基本需求的支撑土地价格的上涨离不开居民的基本住宅需求，这取决于人口数量、人口年龄结构和人口的区域结构。但是到1992年，这些因素已无法支撑高涨的土地价格。
1、直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转
(1)初始原因内外融资环境极度恶化，企业在1991年的土地购买量缩减64%
股市下滑，1990年后，直接融资额按50%的速度缩减；
不动产贷款总量限制政策导致银行贷款同比缩减85%，由9.5万亿日元降至1.4万亿日元；
1991年，破产企业增加，破产企业负债总额增长5.7倍，由1.2万亿日元升至8万亿日元；
外部融资(新增不动产贷款+直接融资)与倒闭企业负债总额的差额由1989年的35.2万亿日元，下降到1991年的0.8万亿日元，到1992年变成了-1.6万亿日元。企业所面临的恶劣的内外融资环境不言而喻。
控制贷款政策效果非常显著，房地产贷款增长率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一。
由于内外融资环境极度恶化，企业购买土地的能力和积极性显著下降1990年日本非金融法人企业购买了12.43万亿日元的土地，但1991年的土地购买额仅4.46万亿日元，同比缩减64%。企业购买量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。
(2)决定性因素被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场
企业由土地的净买入方转变为土地的净卖出方，成为了捅破房地产泡沫的决定性因素。
股票和土地的担保价值随着两者的价格下降而下降。这导致企业净值下降，企业被迫提前偿还贷款；
企业被迫出让股票，土地等资产以避免破产，与此同时大量的破产企业之前所抵押的土地，被银行强制性变现。而金融加速器机制加速了这一进程；
前期被企业大量囤积的土地被迫投放市场。
如下图所示从1993年企业由土地的净买入方变成了净卖出方，到1998年，日本企业将占1985-1992年购入土地额的55%，购入土地面积的72%。
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策
1、泡沫的代价
房地产泡沫和股市泡沫破灭，日本付出了惨重的代价。根据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年
日本企业和银行处理泡沫经济的成本约208万亿日元，年均处理成本占GDP的比重高达3.5%。日本的实质年均GDP增长率不足0.3%；
日本法人企业经常利润累计374.4万亿日元，特别损益-特别利润累计111.3万亿日元，扣除有关税收后净利润70万亿日元，年均5.4万亿日元，年均销售净利润仅率0.4%；
日本银行累计利润86.4万亿日元，坏账处理损失累计额96.4万亿日元，净损失10万亿日元。
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
如下图所示，泡沫破灭之后，日元继续升值，1995年4月底达到最高点84.3日元兑1美元。与之相对应的是，日元计价的出口额同比下降。日本经济增长几乎停滞。
1995年，日美之间签订了反广场协议，允许日本政府干预日元汇率。此后日元加速贬值，日本出口(日元计价)逐渐恢复，对于扭转日本经济衰退起到了一定的作用。
六、日本房地产泡沫的启示
对我国的启示。由于我国向市场经济的转轨尚未完成，特别是投融资体制改革远远没有到位，经济运行中出现一些非理性投资膨胀的体制性因素干扰，如不及时加以控制，就有可能演变为投资过热。
当前，经济学家也都普遍认为我国宏观经济过热，尤其对房地产业争论较多。一派认为房地产业发展过热，房地产投资过度，具有泡沫化倾向；另一派认为我国房地产业起步晚，远没有达到过热程度。前者的观点占据了主流，后者的影响也颇为可观。
房地产泡沫现象存在于三个层次：一是短期内的暴涨暴跌，反映出微观房地产市场供求的不平衡；二是宏观层次的房地产供求的不平衡，如高价房和经济适用房之间的结构性矛盾；三是宏观层次的房地产发展与国民经济发展的不协调。
房地产业景气的原因。房地产被认为是世界上最大的买卖。据估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。在美国，房屋建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；日本在二战后经济重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。近几年，西方国家的经济大都不大景气，有的还出现了通货紧缩。在一般情况下，经济不好房价就会下跌。但目前许多国家在经济萎靡不振的情况下，房地产业稳中有升，主要原因体现在以下几个方面：
世界股票市场的持续下滑，特别是高技股的暴跌，使大量资金从股市流出，转而投向房地产，促使房地产市场的红火，不断上涨的房价抵消了股票财富的损失。房产上涨的马太效应使得一些养老基金、各种基金会、信托公司从股票市场和债券市场中退出来，越来越多地插手房地产业。在一些国家，房地产还成为弥补ＩＴ产业下跌的损失，支撑着整个经济不至于陷入严重的衰退。
为剌激经济增长，许多国家均采取低利率政策，放大了购房者的购买力，壮大了投资者的队伍，也导致了房价的非理性上涨。
在我国，福利分房的取消、城市化进程的加快、旧城改造的实施，对住房的需求推动了房价的上涨。特别是沿海城市，强有力的经济基础和供需矛盾使房价出现跳跃性上涨。
英国《经济学家》经过大量调查后得出结：“在最近的住房市场的繁荣表明在一些国家里正在使泡沫膨胀”。主要表现在房屋价格虽然还在上涨，租金却在下跌，特别是商用房的租金下跌更为严重。美国纽约曼哈顿地区，２００３年办公楼每平方米的价格上涨了１２％，而租金却下跌了１０％左右；今年４月发表在《中国经济时报》上《高房价危机已然显现》一文中指出，上海的租赁市场，租金价格从２００２年起就出现了与房价背离的走势。浙江省第十一届房展会５月１８日落下帷幕，据组委会的统计数据显示，本届展会的成交面积和成交额都分别比上届下降了，一些知名楼盘，实际销售不到３０％。杭州楼市也同样出现了高房价低租金现象，西湖景区营业房招租遭遇了寒流。种种迹象确实令人担心，至少可以说是向人们响起了警钟。１０多年前日本房地产的泡沫破裂也是从商用房开始的，只是一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认，一旦出现问题，日本经济就是“前车之鉴”。
股票、房地产泡沫的危害程度不同。房地产的泡沫一旦破灭，其危害程度要远超过股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的《世界经济展望》中说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点：持有股票的人数确实愈来愈多，但毕竟还是拥有住房的人数更多；股市、楼市泡沫均造成居民的财产“缩水”，但炒股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而买房、炒房地产者却大多是从银行贷款的。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切。房价下跌会直接造成银行不良贷款的增加，甚至诱发金融危机。银行是国民经济的循环系统，一旦循环系统出了问题，对国民经济的健康发展和正常运行极为不利。
解决土地问题是今后经济发展的关键。据统计，房地产开发成本总量中，土地成本占３５％～４５％，建筑安装工程成本占２５％～３５％，税费占３Ｏ％～３５％。我国是人口高密度的国家之一，且分布很不平衡，可居住的土地面积很少。随着经济的高速增长，城市化的推进也造成地价猛涨，土地需求量激增。土地问题已成为社会经济中的一个严重问题，解决土地问题是今后经济发展的关键。
在发展房地产业的过程中，政府需要对以下几个方面有充分的认识：
地价高涨不一定会促进土地的高度利用，空置增加只会造成土地的低度利用；投机成风容易扭曲劳动价值，阻碍劳动和储蓄的积极性；社会资本过于集中房地产业，会妨碍社会资本的合理化配置，使资本的生产率下降，成为经济结构改革、实现协调发展的障碍；房地产投资过热、房地产炒作投机成分的不断增加，将加剧社会的分化。同时，土地政策应区分短期性的应急对策和长期性的结构政策。为了切断由投机需求造成现实地价上升的恶性循环，就需要在需求和供给方面采取有效对策，在金融方面采取有效的措施。
“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。“泡沫经济有百害而无一益”这是日本经济、政治界已普遍得出的结论。
3、市场的均衡是短暂的
人是理性的，更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破，若没有有效的调控措施，市场会加速上涨或下跌
日本当年，人们形成了土地上涨的预期，市场的参与者都在疯狂地追逐着土地银行的行为扭曲了；企业的行为扭曲了；值得一提的是，普通民众的行为也发生了极大的扭曲当年股票市场和房地产市场上涨，日本民众为了逐利，不惜压缩消费甚至节衣缩食以将资金投入股票市场和房地产市场。压缩消费的一个结果就是86年日本的CPI居然还出现了负数；
日本当年泡沫捅破之后，市场的参与者也都在疯狂了抛售土地，引致了市场巨幅的惨重下跌。
“前事不忘，后事之师”，中国目前的房地产市场虽然不会发生日本当年那样的情况，但就市场的均衡而言，确有几分神似
前年和去年上半年，市场的参与者忽然都一致看好房地产市场的长期前景，居民在囤房，地产公司在囤地。市场的均衡被打破，房价猛烈上涨；
而今，在紧缩性的货币政策下，市场的参与者都预期房价要调整，开发商在降价，居民在观望。市场的均衡同样被打破。房价已经在开始下降。但市场预期房价还将不断下降。而政府认为还需要继续宏观调控，还没出手。
日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，同时还保持了在工业国家内最低的通货膨胀率，在20世纪80年代被许多分析人士和学者预言将成为世界上规模最大的经济体。然而从1991年起，日本经济突然陷入崩溃，房地产价格狂跌，多家日本大银行宣布破产，日经指数迅速跌至1990年的不足一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃？它带给中国的教训有哪些？
低效的政府投资计划
日元升值以后，出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增幅降低的担忧，日本当局各部门通力配合，采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。
从1987年春季，日本中央政府摆脱从紧的财政政策，采取了规模庞大的紧急支出政策，通过了一笔用于公共投资的总值达6 万亿日元的附加预算。公共支出项目给相关行业，特别是建设行业、原材料和重工行业， 首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。
在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长，国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了来自国内外大量资金。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环破裂。
宽松的金融、货币政策
宽松的金融政策，是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分四次把基准利率从 5%下调到3%，并且在1987年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。这种超低利率维持了两年零3个月，直到1989年5月31日才上调到3.25%。
低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。在日本政府扩大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。
由于迟迟没有出现通货膨胀，日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时，日本央行的紧缩政策终于成为日本资产泡沫破灭的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上涨，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。
房地产泡沫发生和破灭
1985年到1990年的5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨两倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动、循环上涨。
1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下滑，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩政策，进一步导致了泡沫的破灭。资产价格的狂跌，导致企业大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。由此导致日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。
值得当前中国汲取的教训
从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难。第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。
从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985—1990年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元的贷款，占贷款总额的1/4。
其次，日本泡沫破灭告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的20世纪80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
最后，政府对房地产泡沫和房地产价格暴涨不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为导致这次泡沫经济的重要原因。从1990年始，日本政府开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价、房价稳定的局面，这是值得包括中国在内的其他国家应当学习的。
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