酒店改造为养老机构项目考察报告

上海市中心城区养老产业现状浅析

——上海虹叶酒店（三星）改造为养老机构项目考察报告

项目名称：上海虹叶酒店

地址：上海虹口区长春路158号

商业区：外滩附近

参观人员：

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一、项目背景：

上海虹叶养老院前身为上海虹叶酒店：

上海虹叶酒店是一座集餐饮、住宿、娱乐、商务为一体的三星级涉外酒店。

星级标准：准3星 开业时间1998年，新近装修时间2008年，楼高7层，共有客房总数97间（套），标间面积27平米。

坐落于四平路、溧阳路口的长春路上，豪华套房、标准客房宽敞舒适、装饰典雅、设施先进，国际电话、高级音响及彩色卫星电视一应俱全。酒店拥有不同规格、格调高尚的餐饮包房12余间。宴会厅可同时容纳300人。

转型之势，迫在眉睫：在车水马龙的大上海，很少有人关注一个准三星酒店的存亡与否，虽然门庭不再喧嚣，但是内部装修正在紧锣密鼓的进行着。

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上海虽为国际化旅游大都市，但酒店业竞争也相当惨烈，作为一家地理位置和硬件条件都不算出色的准三星酒店，面对每况愈下的入住率，勉强经营起来很艰难，及时转型不置可否。

酒店式养老院作为新兴的养老模式，有其得天独厚的基础条件，客房、餐厅、宴会厅厨房等酒店设施只需稍加改建，只需要添置些助老服务设施即可。于是在这种大势所趋的环境之下，虹叶养老院便应运而生了。

政策支持：

上海市虹口区全力推进为老服务工作--民政部

　　　一是及时部署全年老龄工作。召开2013年区养老服务工作会议，对2013年工作进行部署，三级甲等医院与政府合作签约，探索养老机构“养医结合”新途径，目前已在8家养老机构开展第一批试点工作。与工技大合作，形成了《完善虹口区养老服务体系研究》课题报告，为下一步为老服务工作奠定了基础。

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　　 二是积极推进各项为老服务设施建设。积极推进养老床位建设，川北街道溧阳路虹叶养老院改建项目已启动，目前已基本完工，拟建床位200余张。加强养老机构消防安全管理，开展“生命通道体验”消防疏散演练和“军徽映夕阳”，消防部队与养老机构开展军民共建活动。完成2013年度养老机构评估考核工作，对25家达标单位实施运营补贴奖励。推进标准化老年活动室建设和管理，在全区165个标准化老年活动室开展“晚霞心苑——快乐之家”为老服务项目，由社会组织进行专业化、规范化运作。完成新建、改建10个标准化老年活动室立项工作，7家新（改）建的标准化老年活动室已通过验收，3家也即将完成装修。启动并实施100户适老性改造项目。

　　 三是认真开展社区为老服务。抓好高温期间老年人防暑降温工作，延迟老年活动室开放时间。全年投入560万元，继续实施90岁以上老年人特殊补贴政策。投入65万元新增居家宝1000户，并对历年已安装“智能居家宝”和“智能随身保”产品的老年人家庭做好后续完善工作。大力推进居家养老，截至目前，新增居家养老人员969名，总人数达到24664名；新增市级助餐点2家，区级7家，总数分别达到23家和25家，提前完成今年实事项目指标。开展老年宜居社区试点工作，曲阳、欧阳作为全市首批试点单位。深化“网上敬老院”服务，为老服务热线开通以来，已提供电话关爱422106人次，援助服务3800余人次，需求服务22135余人次。

二、上海虹叶养老院改造项目（区位）

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近邻著名商业街四川北路，距闻名海内外的金融街——外滩仅二公里，近铁路4、10号线海伦站、3号线东宝兴路站，两站可达上海站，交通便捷。

周围医疗：距上海市第一人民医院分院仅500米，距中国人民解放军第411医院仅800米，此外还有多个社区诊所、医疗体检中心、康复中心等都在1公里辐射范围内。

周围文化娱乐：四川北路街道老年大学，距该养老院仅700米，周边有多处棋牌室、公园可提供老年活动场所。

周围景观：上海海伦公园、1930老场坊、多伦路文化名人街、鲁迅故居、鲁迅公园、展览中心、外滩、四川北路商业街、上海交通大学、虹口足球场、四川北路公园

周边美食：巴必隆烤肉约公里 旺角茶餐厅约公里 文锦桂林米粉约公里 仙踪林（虹口店）约公里 村夫烤鱼约公里 小东烧烤约公里 世纪烧烤店约公里 众品桂林米粉约公里

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周边大厦：荣欣大厦约公里 喜临门大厦约公里 上海商贸大厦约公里 埃力生轻工国际大厦约公里 晶钻博华商厦约公里 盛泰国际大厦约公里 虹诚大厦约公里 方舟大厦约公里

大交通：

距四川北路商业街约： 公里；

距人民广场约： 3 公里；

距上海火车站约： 5 公里；

距上海火车南站约： 18公里；

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距上海虹桥机场约： 25 公里；

距上海浦东国际机场约： 50 公里；

著名地标 ：　

距外滩 公里

距南京路步行街 3公里

距人民广场 公里

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距复旦大学 公里

距上海马戏城 公里

距东方明珠电视塔 公里

距正大广场 3公里

距杨浦大桥 公里

距时代广场 公里

距世纪公园 公里

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距金茂大厦 公里

三、老年人对养老院的心理需求

我国养老院的老人一旦生活不能自理，上到养老院的领导，下到老人的子女，对工作人员的要求都是对老人进行全方位的服务，使老人能够衣来伸手、饭来张口，认为这就是对老人的最好照顾。其实，对养老要求来说这仅仅是物质上的补助，以老年人心理层面来讲，任何时候不能放弃让老人重新建立生活自理能力的信心和希望。比如：面对一个因手臂瘫痪而无法自己吃饭的老人，工作人员就是手把手地教:先把调羹放在老人的手中，再握住老人的手，然后拿着老人的手一起从碗中把饭送到老人的口中。正是这些细小的行为能重塑老年人的自理能力，从而让他们摆脱了一种“活着只比死人多一口气”的心理，维护了老年人的尊严和价值。

五、建筑部分

一.规模及场地分析:

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虹叶养老公寓，260个床位，共130间，每间26㎡（含卫生间），家属探亲活动区位于一楼，配置有咖啡吧。

1.1规模分析

从人数上看，虹叶养老公寓属于特大型的老年人公寓（260人），但人均用地指标远低于此标准的100~110㎡/人。

同时，从其单间面积来看，虹叶养老公寓属于养老院（建筑面积最低标准为25㎡/人），不符合老年人住宅（30㎡/人）及老年人公寓（40㎡/人）最低面积要求。

1.2场地分析

虹叶养老公寓位于市区且属于商业改公建，场地限制，不能为老年人提供适当规模的绿地以及休闲场地，但周边有些相关配套场地。同时，有部分房间朝北，不能日照要求。

二.建筑功能及室内设计分析：

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建筑功能分析

建筑功能上看，虹叶养老公寓功能较齐全，从健康活跃老人到全护理，甚至包含临终关怀。

一楼主要功能为门厅，同时配备供家属探亲活动的咖啡吧。（平面布置见图2-1）

二楼有医务室和大餐厅（见图2-2），健身房，以及图书房。

三楼是主要功能为大统间，六床位（见图2-3），为全护理的族群设置，配套有公共浴室、开放式公共活动区以及屋顶花园。（平面布置见图2-4）

四楼至七楼以上是双床单间（见图2-5），同时配备有护理站和开放式活动区。（平面布置见图2-6）

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室内设计分析

虽然建筑功能齐全，但由于原建筑限制，室内设计不足方面较多，主要有：

1.公共走廊有效宽度不满足，同时走廊两端并未设置轮椅回转面积。（见图2-7）

2.电梯轿厢尺寸不能容纳担架。

3.未设置适合坐姿的洗面台及扶手。

4.无单间厨房。

5.同时，轮椅使用者的卧室短边净尺寸小于。

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7.无无障碍客房。

配图：

图2-1 一层平面布置图

图2-2 大餐厅

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图2-3 大统间

图2-4 二层平面布置图

图2-5 双床单间

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图2-6 四层至七层平面布置图

图2-7 走廊

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五、小结

上海中心城区养老产业现状

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就在今年，这个不起眼的快捷酒店，将成为一个拥有200个床位的养老院，而且入住这家养老院的老人，还能享受到不逊于宾馆的优质服务。

“我们这里有200个房间。如果做快捷酒店，我们不管是地理位置还是设施、规模，都没有竞争优势。但是如果转型做养老院，我们的硬件条件已经十分领先了，现在养老院还在装修，没有对外宣传，已经登记的就有超过90个床位了。”该养老院负责人这样介绍。

　　据介绍，这家敬老院预计将于今年年底正式开业，定位将高中低档相结合，分别设有单人间、双人间、6人间等不同的档次，可接纳近200名寄养老人同时入住，并配有医疗、康复、休闲等服务设施，同时一楼设置餐饮、休闲设施服务探望家属，让老人及家属在这里享受到不亚于宾馆的优质服务。如今，只有因地制宜，充分利用、挖掘有限的资源，发挥主观能动性，养老服务才能跟上时代的需求，赢得大家的认可和赞誉。

为应对日益严峻的老龄化问题，近年来上海政府高度重视养老工作，不仅加大养老事业的支出和建设，同时还对如何运用社会和市场的力量发展养老服务产业进行了有益的探索。由于缺乏相应口径的统计指标，上海养老服务产业的具体发展无法精确量化，为定量化分析上海养老服务产业的实际发展情况带来了极大的阻碍。从一些零散的报道和文献中仍然可以发现，上海养老服务产业有了较大的发展，但仍存在较多问题。

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老年消费规模巨大，养老服务产业规模较小

据统计，2010年我国老年人口消费规模达到10000亿人民币，但其中国内特别为老年人提供的老年产品和服务只有3000亿。上海的老龄化程度更严重，消费水平相对较高，消费需求巨大，但老年人普遍感觉市场上销售的老年用品数量少、种类少、地点少、购物难。尤其是老龄化带来的高龄老人和失能老人增加，对长期康复护理等养老服务的需求也随之快速增加，供给远远不能满足需求。目前的养老服务供给主要还是由政府提供的养老事业，社会和市场提供的养老服务比例较小，市场化程度较低，社会资金对养老服务产业的投入较少。随着老龄化程度的不断加深，单支柱、单主体的养老服务供给模式一方面给政府财政带来极．大的压力，另一方面由政府提供的养老服务带有的福利性和普惠性，无法满足多层次多样化的养老服务需求。

新兴养老服务产业不断突破，总体产业结构失衡

上海养老服务产业随着养老需求的快速增加，养老产业也在逐步细分化。老年家庭服务业、老年康复护理产业等传统的养老产业近年来发展迅速，已经具备一定的产业基础。老年房地产、老年电子商务等新兴养老产业，上海已经进行了一些有意义的新的探索。在老年房地产业，2008年位于浦东新区康桥镇的亲和源养老社区正式开园入住，成为上海养老社区开发建设的里程碑。2009年，浦东新区民政局与美国贝林集团开始积极探索筹建针对中高端老年需求的养老社区。崇明在2010年申报“长寿之乡”的同时，也在加快规划发展养生养老、长寿旅游、养生房地产和生态长寿食品产业，积极打造养老事业和养老产业崇明国际示范区。在老年电子商务业，2010年，上海家帝豪电子商务有限公司通过在线电子商务模式推出第一款“在线消费养老”经营模式。但总体而言，上海的养老服务产业仍然处于结构失衡的状况。在现有的上海养老服务产业中传统养老服务产业发展相对较快，而含有较高科技含量的新兴养老服务产业发展较慢，一些产业仍然处于萌芽状态。

养老服务要求更高，产业发展水平较低

近年来上海政府不断加大养老事业的投入，上海养老服务产业同时也在积极探索利用社会和市场的力量满足养老需求，但养老服务的供给还是无法满足养老需求。根据上海市老龄科研中心2008年对全市2869位老年人展开的“老年人口状况及意愿”问卷调查结果显示：上海老年人的养老需求涉及日常生活、精神文化、法律服务等方方面面，需求巨大，且呈现出多元化、多层次、多方位发展的特征。而目前的养老服务产业产品品牌、生产基地、市场交易、销售渠道等方面还没有实现成熟的规模化经营，整体处于小而散的状态。很多老年服务产品品种单一，缺乏创新。同时，影响养老服务产业水平的还有养老服务产业从业人员专业素质较低、流动性极大，无法为老年人提供项目齐全、质量较高的服务。

缺少相关规划和法律，产业秩序混乱

目前我国的养老服务产业几乎没有专业的规划、标准可供参考，也缺乏相应的政策、法律可以执行，造成了养老服务市场上的秩序混乱。上海养老服务产业市场上随意夸大老年保健产品和服务功效的现象，以及借助免费义诊、免费药品、免费旅游、免费参观等方式进行虚假宣传、强迫消费，或者打着融资、理财、创收等旗号，欺骗老年人的现象时有发生。在养老服务领域，一些养老机构收费不规范、建设标准不达标、服务人员伤及老年人生命健康事故的发生，极大的损害了老年人的权益。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/afda6378e43a580216fc700abb68a98270feac90.html