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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 浅谈我国房地产市场中的过热与泡沫问题分析及控制措施
作者：张晓慧
来源：《江苏商报·建筑界》2014年第02期
[摘要]本文分析了我国房地产市场中过热与泡沫问题的成因，并提出了控制房地产出现过热和泡沫问题的措施。
[关键词]房地产市场；过热；泡沫 1.引言
我国房地产业从住房改革以来，一直处于快速发展之中。房地产固定投资日益增长，比重逐渐加。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。然而当前我国房地产行业仍存在众多的问题，投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学、房地产市场秩序比较混乱、银行信贷体系不够完善等，种种因素造成了房地产的开发“泡沫”和“过热”问题。 2.我国房地产市场过热的原因分析 2.1中国房地产市场有效需求过于旺盛
房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。 2.2政府住房政策影响了房地产的发展
政府本着市场化取向的住房改革政策，停止了运行了几十年的公房分配政策，将大量的改善住房条件和解决起码住房的方式全方位推向市场，给房地产商造就了大量的现实或潜在的客户，使房地产产业有了市场化所必需的充足的需求方。住房解决方式的市场化，使人们不得不将自己的全部积蓄投入房地产市场，房地产市场由此而获得了充裕的资金投入，许多房地产商利润的主要构成部分是由需求方的资金投入赚来的，开发商的投入大概只有 20%。最近又出台
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 了不许行政和事业单位自建集资房的政策，这必然导致房地产市场的需求方进一步膨胀，加剧了房地产热。
3.控制房地产市场过热的措施
3.1加强对宏观经济形势的监控，正确评估房地产抵押价值，减少金融机构风险宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产为热的首要措施。金融机构在发行贷款时，应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查，以避免呆账、坏账损失与信用膨胀。 3.2完善政务公开制度，加强土地资源管理，尽快完善土地税制
政府部门加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。第一方面是行政信息公开；第二方面是行政公开。包括行政审批制度公开，政府采购公开，标准化管理制度公开。这些措施可以加强政府政策的透明度。而且要严格土地招标业务，在土地的招投标过程中建立科学合理的程序，按照程序挑选最优的投标方。对于政府主管部门，应该加强自身纪律的建设，对于在招投标中寻租的政府人员采取相应措施。我国需要根据房地产市场运作工程，从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应检测购地者的投资开发进度，对于在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收税。同时强化土地增值税征收，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。当然除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。
4.我国房地产泡沫问题的分析 4.1土地对房地产业的资源约束
房地产业发展的重要物质基础之一是土地资源。我国的城市大多位于经济相对发达、土地比较肥沃的地方，随着城市的快速发展房地产业不断占用大量的耕地，使我国的耕地资源更为贫乏，这就形成了房地产业的资源约束。同时，由于我国历史上对国土的开发和利用缺乏合理长远规划，导致土地开发利用结构不合理，土地利用率低，资源浪费严重，加深了土地资源与房地产发展的矛盾。资源约束为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的膨胀成为可能。
4.2房地产投机是中国房地产泡沫形成的直接原因

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 房地产泡沫的形成往往是与土地投机紧密联系在一起的，房地产投机又是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产泡沫的发生，往往是因为大部分市场主体对未来房地产价格的上升形成共同预期，增加房地产的购买和囤积，造成市场的虚假繁荣，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。 5.控制房地产泡沫问题的措施 5.1合理利用土地资源，避免浪费
土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
5.2建立完善独立的经济预警系统
房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，市场需求的投机成分越高，泡沫越大。因此有必要建立完善独立的经济预警系统、公开无偿的信息服务平台，合理引导公众投资。建立有效房地产信息发布机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。提高房地产市场的准入门槛，防止市场过度投机引发更多的商品房空置。
另外，针对房地产开发不合理的实情，可以通过完善政务公开制度，严格土地投标管理。规范土地出让制度，调控土地使用结构一系列措施来改善。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。加强房地产开发与居民消费层次、消费水平对接。主要是增加经济适用房的比例，构建商品房、经济适用房、廉价房组成的一个合理住房结构。 6.结束语
虽然目前我国的房地产市场投资不断增长，热度不减，部分城市商品房空置量和空置率不断上升，但总体上也只是表现为开发过热。不过其中也浮现不可忽视的经济泡沫现象，尽管目前房地产市场的真实有效需求远大于投机需求，但必须警惕房地产业中的经济泡沫上升为泡沫经济的程度。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 参考文献
[1]谢萌试.论房地产市场的过热与泡沫[J].科技和产业.2006年09期 [2]李博识.我国房地产市场中的过热与泡沫问题分析[J].经济师. 2005（11）

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/b4b3e5670b4c2e3f572763f8.html

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