【北京晨报报道】从今天（2011-02-16）起，暂停向没有连续5年纳税或社保证明的外地人售房，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房，二套房的首付比例及利率有可能再提高……昨天，“新国八条”的北京实施细则出台，北京成为全国已公布细则城市中执行力度最严厉的城市。 非京籍：纳税5年限购一套 京 籍：超两套房不得再购 ●政策 限购范围：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 停售范围：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 解读：限购以房为准 卖旧仍可买新 “原来有一套房，卖了就不算（拥有房产）了！”北京市房地产业协会副秘书长陈志告诉记者，限购令中对于本市及外地户籍者拥有房产的数量，是按照实际拥有状况认定的，“就是看权属记录中有几套房。”也就是说，把家庭名下的房产都卖了，就可以按照无房户的标准在京购房。不过他同时表示，京版国八条中并没有对购房者在外地拥有房产状况进行具体规定。 此外，陈志表示，去年5月1日起在京执行的“一个家庭只能新购一套住房”政策也随通知出台而自动终止，“根据通知里的政策推导，去年‘五一’的政策也就随着终止了。” 多个部门信息共享 共同核查购房资格 ●政策 将加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房和城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。 解读：社保证明不用自己开 “社保证明不用自己提供，只要提供身份证号，房管系统就自动向社保部门查你的社保记录了。”陈志表示，根据规定，外地人购房需要提供的社保证明、纳税记录，只需要提供其中一种即可，而目前房管系统已经与社保系统联网，购房者无须自己向社保部门申请打印社保记录，只需向房管部门提供身份证号，相关部门即可自行查阅是否符合规定。 另外，他表示，从今年3月1日起，税务部门将开始使用一种新型的纳税发票，在票面上清晰记载纳税人5年的纳税记录。需要提醒读者的是，纳税证明必须妥善保管，如果需要购房，还需要购房者自行提供纳税证明材料。 差别化信贷继续实行 二套房首付可再提高 ●政策 各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 解读：认房还是认贷仍需明确 “二套房的首付比例、利率这些，都有再提高的可能。”陈志告诉记者，根据规定，二套房首付流程、1.1倍利率是执行的基准，“政策把权限交给银行了，可以视市场情况研究提高。”他表示，如果在京版国八条出台后，市场仍然出现过热或放量的情况，不排除本市将出台更加严格的二套房差别化信贷政策的可能性。 对于银行在放贷时，如何认定“二套房”时，陈志表示，通知中并未明确表示，在贷款买房时，是认房还是认贷，还需要相关部门在具体执行时认定。 稳定房价纳入考核 落实不到位将问责 ●政策 进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务、房地产市场调控政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈和问责。 解读：房价调控 目标适时公布 国务院出台的“新国八条”明确提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。陈志表示，北京也将根据国家的相关规定，适时公布相关信息。 ■市场影响 三分之一购房者受影响 我爱我家分析师李季告诉记者，外地人须提供5年以上纳税证明的规定，将在二手房市场上对约三分之一的购房者产生深远影响。 她表示，去年4月30日北京限购细则针对纳税不满1年的外地购房者只是限贷，但仍然能够全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至5年，而且也由限贷转向限购。 根据我爱我家市场研究院的统计数据，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过一半，所以，二手房市场将有三分之一的购房人群受此影响而暂时无法买房。 租赁市场预计升温迅猛 我爱我家分析师李季表示，2010年来，本市租赁市场出现了明显的价格上涨，而在第三轮调控后，打击了外地人在京投机炒房行为的同时，最明显抑制的是在北京工作、切实需要买房，但纳税未满五年的外地人，这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房，这将使得租赁市场的需求明显增加。此外，由于市场交易的冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨，租金的上涨将带来一定压力。 楼市观望情绪持续蔓延 中原地产市场部分析师表示，去年，楼市的前两轮调控的确已经抑制了价格过快上涨，在这一基础上再次出台的第三轮调控可以说力度更大，而目前的高房价、低信贷杠杆，使得部分购房者也无力置业，只能继续观望，以期待第三轮调控政策的效果显现。此前买、卖意愿并不强烈的一些客户也将选择观望，而目前正处于买卖阶段的房主或买主也可能受到新政影响而暂时观望。 ■楼市前景 楼市成交量预计降一半 新政对于北京楼市将产生怎样的影响，中原地产三级市场部分析报告称，今年楼市成交量预计将下调五成，城区房价趋稳，郊区可能出现较大幅度的下调。 据介绍，2010年住宅土地大部分将在今年上市，大约能够提供10万套左右。因为偏郊区化及限购影响，预计2011年商品房成交量可能在8万套左右；二手房预计成交量在10万套左右。同比去年数据下调近50％。 在第三轮调控的作用下，北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调。据介绍，虽然调控政策力度空前，特别是限购等措施异常严厉，但由于去年以来土地供应多为远郊区县，导致5环内供应锐减，城六区2010年土地供应建筑面积仅有282万平方米，占土地市场总供应面积的19.4％，城区已经成为绝对的供小于求。而部分郊区县很可能因为本来市场需求就是受到影响的刚需及投资，市场很可能出现明显的价格下调。 ■银行说法 二套房贷认定尚未出新标准 昨天来自工商银行和建设银行的消息称，楼市2011版新政出台后，二套房贷的认定目前还没有新的标准，仍然按照以前的标准执行。去年6月，住建部、中国人民银行和银监会曾联合发文，对二套房贷的认定标准进行规范，确定了“认房又认贷”的原则，银行通过征信系统和房屋登记信息系统对借款人的房贷和住房情况进行查询。 ■评说细则 北京市房协副秘书长陈志： 体现遏制高房价的决心 北京市的楼市调控细则综合运用经济、行政、税收、法律等多种手段，体现了北京市遏制高房价的决心，将有效打击投机投资购房，降低房价、抑制通胀。 中国房地产研究会副会长顾云昌： 京版限购措施国内最严 限购方案尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需，同时加大保障房建设，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。 ■审核提醒 购房资质审核5日完成 网签即算拥有房产 非京籍须提供六种证明材料 购房家庭是否符合条件，相关部门将在5个工作日内核验完成，已经网签还没过户的住房也算已拥有房产……昨天，市住建委发布《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，从今天起开始执行新政，其中外地人在京购房需要提供六种证明材料的原件或复印件。 市住建委表示，各部门、各单位要按照相关要求，严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）购房资格的审查。房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对购房者的相关材料进行初步核查。 在审核时间上，住建部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。 此外，居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。晨报记者 赵阳 购房需提交以下材料 非本市户籍居民家庭 提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。 本市户籍居民家庭 提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。 ■相关新闻 国家统计局调整房价统计指标 房价涨幅平均数不再公布 国家统计局昨日发布《住宅销售价格统计调查方案》（以下简称新方案），并将于18日发布依据新方案统计的今年1月份全国70个大中城市房价数据，涨幅平均数将不再公布。 新方案最重要的改革是调整基础数据来源渠道，按照规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。暂时不能取得网签数据的城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表手机的各个项目（楼盘）的分类交易面积和金融数据计算。国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围，最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用往前数据。 另外，国家统计局将不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。国家统计局城市司负责人解释，这主要是考虑到一是各地房价差异较大，平均数容易抹平各地房价差异的特殊性；二是发布各城市的指数有助于社会公众及时了解各个城市房价的具体变化，也有利于为当地政府有效调控房地产市场提供服务。
解读
“京十五条”核心内容
■各区县政府和市有关部门要承担起住房保障和稳定房价责任
■今年筹集保障房20万套以上；为2万户发放租赁补贴；竣工10万套保障房
■公租房年底实现配租1万户；公租房租赁住房建设和运营中将引入中长期贷款
■严格执行国家关于个人转让住房营业税、个人所得税征收政策；存量房交易最低计税价格将动态调整
■差别化土地增值税率将施行
■土地增值税该清算不申请、定价明显超过周边房价的楼盘将被重点清算和稽查
■二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，本市将研究提高第二套住房贷款首付款比例和利率
■商品房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量
■参加土地竞买的单位或个人需说明资金来源并提供相应证明
■拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停购房；拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭暂停购房；无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房
■购房人提供虚假文件将不予办理产权登记手续并承担责任；未严格核实购房人购买资格、违规签订商品房销售合同或代理合同的开发商、房地产经纪机构将被依法严肃处理
■各区县政府要确保保障房供地、进度、质量和安全；加快配租配售工作进度严格房源分配使用管理
■杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价情况发生；个人住房信息系统将进一步完善
■调控政策落实不到位者将被约谈和问责
■散布虚假信息者将被追责
公司名义“曲线购房”不划算
本报讯(记者耿诺)“新政落地政策限制的是个人和家庭，没有限制公司啊，想买房的，注册个公司买房不就得了？”“京十五条”一出台，就有网友出来“支招儿”。但业内人士表示，这可真是馊招，以公司名义虽然可以购房，但是在公司注销以后想过户到个人名下，要缴纳高额个人所得税。
若以公司名义购房，房子得算公司财产，而且办理贷款非常麻烦，公司营业执照、财务报表、经营记录一个不能少，贷款能不能批下来还没定论。“为买房注册一个公司？维护一个公司，一年的费用至少也得小一万块钱。”北京房协副秘书长陈志算账说，如果注册公司却没有经营，年审很难过关；如果注销公司将房屋转到个人名下，能不能过户另说，要交的所得税就得占到房价的20%。
如果用公司名义买房，再过户到个人名下呢？这将按“财产转让所得”交税，一套300万元的房子得再交60万元的税。“如果想走这条路买房的，得先算算细账；要按这么高的比例交税，还会有人觉得值吗？”陈志反问说。
“京十二条”自动废止
本报讯(记者耿诺)“京十五条”应声“落地”，去年本市调控房地产市场而颁布的“京十二条”自动废止。
去年颁布的“京十二条”中规定，自去年5月1日起，每个家庭只能新购买一套住房，严格控制家庭的住宅增量。但“京十五条”将调控同时锁定增量和存量。“京十五条”出来了，一些原本在“京十二条”出台以后买房的市民，如果符合“京十五条”标准，那么还有机会满足改善性需求而再买一套房。“京十五条”颁布以后，并没有关于“京十二条”延续方面的条款，因此可以确定本市将按照“京十五条”条款执行。
北京一月购房者 外地人占4成多
本报讯(记者耿诺)记者从有关部门获悉，近期本市购房需求相对旺盛，其中1月非本市居民购房达到44.8%的历史高点。
业内人士表示，相比之前的两轮调控政策都是增加投资需求的成本，逐步抑制投资需求，“京十五条”则严格了限购政策。有分析说，“京十五条”中对于“本地限三”、“外地限二”可能会抑制市场的购房需求，“5年”的门槛或许会让投资需求在北京市场“归零”。北京调控的效果也将更加明显。
个人住房信息系统将完善
本报讯(记者耿诺)个人住房信息系统不完善，就意味着有些本该被限制的人还能购房，这对被限制的人来说就不公平。但在“京十五条”中，个人住房信息系统将被迅速完善，为落实各项房地产调控政策提供基础数据。
据了解，这个信息系统还将与公安、税务、民政、人力社保等部门进一步完成信息共享。
记者同时获悉，这个系统或将不仅限于本市。据了解，住建部同样在制定信息系统，而这个系统有望在全国重点城市中实现联网。购房者在联网城市中的购房信息将一目了然，同时，北京房协副秘书长陈志说，在新购房审核中，需要提交身份证、结婚证等材料，即使材料有问题，但现在第二代身份证已经普及，身份证条形码中的数据会显示出婚姻状况、家庭已有房产等情况，提交假材料将被很快识破。
政策回放
去年以来历次调控政策
2010年2月23日
市住建委等11个部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)，即北京版“国11条”，全面废止购房优惠政策，对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例，境外个人只能在本市购买一套住房，商品住房项目单宗土地出让面积原则上不超过20公顷，开发商应当三日内一次性公开全部房源，加大政策性住房建设力度，严格土地供应政策，加强价格监测，严惩囤地炒地。
2010年4月16日
市国土部门宣布改革住宅性质土地“招拍挂”制度，改进过去“价高者得”的挂牌出让方式，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格因素由过去的50分降低到25分。还将试点采用“限房价、竞地价”及“限地价，竞政策性住房面积”的方式，引导企业理性拿地。
2010年4月30日
在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台13天后，本市出台了实施细则《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，实施细则比国务院《通知》更加严厉。明确要求商业银行根据风险状况，对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。
2010年7月15日
市住建委发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量，严格按“认房又认贷”原则界定二套房，有房无贷款的购房人将没法儿再当“漏网之鱼”，作假的行为也将被记入个人信用记录。
2011年2月16日
本市发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，规定要求，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
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