对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。
而刚刚过去的2022年，则无论对于整个中国经济而言，还是对于房地产行业而言，都有着重大意义，作为本届政府执政的最后一年，同时也预示着新一轮政治周期的开端。在此时间结点上，我们将对过去的2022年做一次全面的盘点，看看在这承前启后的一年中，房地产行业究竟发生了些什么，同时对即将到来的更为意义深远的2022年做些许预测，希望能够在这新一轮周期的起点上，率先抓住未来行业发展的机遇。
[ 回顾篇：行业在震荡中企稳回升 ] 如果说2022-2022年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2022年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2022年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2022年无疑成为了行业全面回稳的一年。 一、2022年房地产业所处的宏观环境喜忧参半
1、经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏2022年我国宏观经济走势令人堪忧：外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2022年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。
四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带
动建设活动温和回升。两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库存重压。从全年的角度看，2022年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。
2、行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况 房地产行业景气度方面，2022年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，
企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌幅也从-13.4%（8月份）收窄至-11.1%。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。
信贷投放方面，2022年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近
8.5万亿的规模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2022年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。 3、政策环境：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性
中央层面来说，相比2022-2022年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。
地方层面来说，相比2022年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，今年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2022年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2022年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例。（ 二、一二线城市引领全国市场销售明显回暖
1、全国总量：2022年全国市场交易规模将再创新高
统计局数据显示，2022年前11个月全国商品房销售面积达到9.17亿平方米，同比上涨2.4%，今年以来首度同比归正，鉴于2022年12月份的成交低位因素，我们预计全年同比涨幅将在前11个月基础上进一步扩大，2022年市场销售量再创新高已毫无悬念。
纵观今年房地产市场运行轨迹，基本可以分为四个阶段：第一阶段是1-2月，彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2022年的低迷状态；第二阶段是3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成型、全国品牌企业依然延续去年降价跑量的策略，导致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；第三阶段是7-10月，由于市场销售持续良好，因此大多数企业资金压力明显缓解，而之前持续跑量所导致的利润大量流失逼使企业价格策略逐渐趋于保守，但购房者
一方却依旧停留在前期“不降价，无销售”的惯性思维，市场交投双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较前期有所下降，市场进入一个相对平稳的阶段；第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，究其原因，时逢年底，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，由于时逢年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，另一方面，过去3-4个月出现在各大重点城市中的价格回涨暂告一段落，相当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。 2、各线城市：一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓
从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2022年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2022年的成交量同比则均下降了19%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2022年大幅收窄。
城市间出现上述分化，主要原因在于去年一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着今年政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放；而三四线城市未在本轮调控政策的覆盖区域，而近年来在整个行业层面上出现了进军三四线的浪潮，导致前期诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。
2022-2022年各线典型城市商品住宅销售量情况（单位：万平方米） 3、产品需求：热销项目结构发生渐变，刚需、改善、投资类需求陆续入市
2022年以来，伴随着房地产行情的逐步好转，购房需求经历了一个从刚需、改善再到投资逐步持续释放的过程。3、4月份市场热销项目依然延续了去年年底的一波以刚性需求为主的行情，如上海的保利叶语、广州的碧桂园凤凰城等；6月以后，中大户型的改善型产品也开始在热销项目上崭露头角，典型项目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外滩新城，均创造了开盘销售破亿的亮眼成绩；而7、8月以后，包括旅游度假产品在内的异地投资类项目也进入到热销的队列中，最具代表的例子如启东的恒大海上威尼斯，开盘当天售出2509套房源，备案金额超过20亿元，再如惠州的碧桂园十里银滩，项目主要客群为深圳、广州等周边的异地投资客户，开盘当天成交3300套房源。
三、全年土地市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升
1、全国总量：全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色
