兴业银行个人住房组合贷款管理办法

兴业银行 分行个人住房组合

贷款管理办法

第一章 总则

第一条　为规范个人住房公积金委托贷款管理，防范和控制信贷风险，根

据中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、 市住房公积

金管理中心《 市个人住房组合贷款暂行办法》及其他国家有关法律法规、

本行有关规章制度，制订管理办法。

第二条　本办法所称个人住房组合贷款是指个人购买自住住房向 市住

房公积金管理中心申请住房公积金贷款，公积金管理中心委托我行发放贷款，

贷款不足部份向我行申请住房商业性贷款的两种贷款的总称。

第三条 本办法适用于单独办理个人住房公积金委托贷款业务。

第四条 本办法涉及的各方组成如下：

1、公积金贷款委托人： 市住房公积金管理中心；

2、公积金贷款受托人及贷款人：兴业银行 分行；

3、借款人：申请住房组合贷款的个人；

4、抵押人：与借款人为同一人或其配偶；

5、抵押权人：兴业银行 分行；

6、保险人：承保房屋财产险的保险公司；

7、保险受益人：兴业银行 分行；

8、保证人：售房单位或由具备足够代偿能力的单位和其他自然人。

第二章 贷款对象、条件

第五条 个人住房组合贷款的对象为在本市按时足额缴交住房公积金、购

买自住普通商品房、二手房、经济适用房、房改房等房产的自然人，同时申请

人应具备以下条件：

（一）具有 市本地常住户口或有效居留身份；

（二）女性申请人年龄与借款期限之和不超过 60 岁，男性申请人年龄与借

款期限之和不超过 65 岁；

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（三）职业稳定，收入较高，信用良好，具有支付购房首付款和按期偿还

贷款本息的能力；

（四）已签订购房合同,并已交纳 30%以上的首期购房款；

（五）在本行开立个人结算账户，作为贷款支用和偿还的结算工具；

（六）售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人；

（八）本行规定的其他条件。

第六条 需同时办理商业性贷款的，如购买的房产为期房的，开发商须在本

行申请有个人住房按揭贷款额度；购买房改房等公有住房的，需符合出让公有

住房的相关规定；

第七条 购买的住房应具备以下条件：

（一）地理位置优越，具有较强的变现能力；

（二）购买期房（含多层、高层住房）的，该住房必须完成主体结构封顶；

（三）房地产开发手续齐全，开发商或出售单位已按规定交纳了相关费用，

可以领取产权证，办理产权抵押登记手续；或房产产权清晰，可以办理过户手

续。

第三章 贷款金额、期限、利率

第八条 贷款金额

　　个人住房组合贷款总额最高不超过购房款的 70%，公积金贷款申贷的最高

不超过 25 万元。住房公积金贷款不足部份由我行提供商业性贷款补足。

第九条 贷款期限

个人住房组合贷款期限由申请人根据自身情况确定，按时足额缴交住房公

积金满 2 年的申请借款年限可至申请人法定退休年龄加 5 年，但期限最长不超

过 20 年；组合贷款中住房公积金贷款期限与住房商业性贷款期限需一致。

第十条 贷款利率

　　个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款的利率按人民银行公布的个人

住房贷款利率(自2004年10月29日执行)执行：

1、贷款年限5年以下（含5年）住房公积金贷款的年利率为3.78%；商业性

2

个人住房贷款年利率为4.95％。

2、贷款年限 5 年以上住房公积金贷款的年利率为 4.23%；商业性个人住房

贷款年利率为 5.31％。

3、期限在一年（含）以内的贷款，执行合同利率，贷款期间遇利率调整，

不分段计息；期限在一年以上的贷款，利率实行一年一定，贷款期间遇利率调

整，于次年 1 月 1 日起执行新的利率规定；

第四章 贷款办理程序

第十一条　在办理个人住房组合贷款前零贷中心应将拟贷款的楼盘信息通

过《楼盘申报表》、已签署的《按揭协议》、《调查评估报告》及开发商的相关资

料向 市住房公积金管理中心报备。

第十二条　申请人向本行申请个人住房组合贷款，须按以下程序办理：

（一）申请人应填写《 市个人住房组合贷款申请表》，并提供以下资

料：

1、有效身份证件、户口本或其他有效居留证件原件及复印件；

2、婚姻状况证明；

3、现供职单位收入证明，私营业主应提供近期纳税证明；

4、已签订的购房合同；

5、购房首付款资金证明；

6、住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况对帐单；

7、如办理房改房按揭贷款，需提供房改办加盖公章的《公有住房出售核定

表》、所在单位加盖公章的承诺函（承诺把黄联发票送银行抵押）或者直接提

供黄联发票；

8、如办理二手房按揭贷款，需提供房产评估报告、原户主及共有人的身份

证、结婚证或户口簿复印件、共有权人同意出售声明、原户主产权证复印件及

买卖双方的委托公证书；

9、担保证明文件。以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵

（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置

抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；由第三方或开发商提

供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件；

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10、本行认为需要提供的其他资料。

（二）贷前调查

1、 信贷经办人员收到贷款申请资料后应确认上述资料是否齐全，并填写

《个人住房公积金贷款受理单》壹式贰联，壹联送交公积金管理中心，壹联我

行存档。

2、 需调查核实的内容：

（1） 申请人的信誉情况、教育背景、婚姻状况、家庭情况；

（2） 申请人收入的真实性；

（3） 拟购置房屋结构、所处地段、房产价值及变现能力等；

（4） 购房首付款资金到位情况；

（5） 借款人缴交公积金及公积金贷款情况:如借款人已办理公积金贷款

的，需清偿后才可办理；如借款人已提取了住房公积金的，但仍正

常缴交的可给予办理；如借款人申贷前一年连续中断缴交 4 个月以

上（含 4 个月）或累计中断缴交超过 6 个月（含 6 个月，但单位按

季缴交的除外）的，不得办理；如借款人有 2 个（含）以上住房公

积金账户的，需要求其合并为一个帐户后方可办理；

（6） 担保情况：审核保证人的资格和担保实力；如购买尚未办理产权证

的商品房由开发商提供阶段性担保；购买房改房的由售房单位提供

阶段性担保；购买尚未过户给借款人的二手房由有足够代偿能力

（如厦门住房置业担保公司）的单位提供阶段性担保；对于办理公

积金贷款的，如借款人配偶一方为外地户口的、或借款人双方均为

本地户口但有一方在外地工作的、或在贷款期限内借款人仅有一个

稳定的收入来源的，需要求提供担保人，该担保人必须是户口及工

作单位均在本地、且在贷款期限内年龄未超过法定退休年龄。

（7） 其他需要核实的内容。

3、进行贷前调查后，对不符合个人住房贷款条件的，应及时向申请人说明

情况，退还相关资料，书面答复借款人，并按月向公积金管理中心报备；

（三）贷款送审

1、 我行初审：

(1)申请人对符合个人住房贷款条件的，应根据《兴业银行个人客户消费

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贷款偿贷能力等级评定标准（修订稿）》评定申请人偿贷能力，撰写贷款调查报

告，填写贷款送审表，明确提出贷款金额、币别、期限、利率、还款方式、贷

款担保等情况的意见，附有关送审资料，按《兴业银行信贷业务操作规程》规

定的程序办理送审。

(2)我行审批结束后将公积金贷款部分的送审材料送交 市住房公积金

管理中心审查。自受理借款申请至送达中心审批应在 4 个工作日内完成。

2、 市住房公积金管理中心送审：

（1（ 公积金管理中心根据规定在 5 个工作日内审批；

（2（ 公积金管理中心不同意放款的，中心书面答复本行后由本行转交

借款申请人；

（3（ 送审材料不完整的，公积金管理中心退回本行后由本行通知借款

申请人补充后送审；

（4（ 公积金管理中心同意放款的，由我行按中心审批意见及我行审批

意见分别与借款人、抵（质）押人、担保人签订《个人组合借款

合同》、《借款借据》和《委托扣款协议》。

3、 我行复审

如 市住房公积金管理中心审批的金额减少或不予以审批，我行通知借

款申请人后根据借款人是否需增加商业性贷款的申请进行复审。复审的商业性

贷款期限需与批复后的公积金贷款期限一致。

（四）办理抵（质）押登记和保险手续。

1、以财产（含所购房产）抵押担保方式的，信贷经办人员应与抵押人到抵

押机关办理抵押登记手续，抵押权人为我行，并取得所购住房的合同原件或土

地房屋权属证书原件；

2、采取质押担保方式的，信贷经办人员应与出质人到质押机关办理质押登

记手续，取得质押权利凭证原件；

3、采取抵押担保方式的，应督促借款人选择合格的保险人办理财产保险手

续，保险金额应足以偿还组合贷款本息，投保期限不得短于贷款期限，保险第

一受益人为我行，并取得保险单正本原件和保费缴款凭证复印件；

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4、信贷经办人员收到抵押人的抵押权利凭证原件、保险单正本原件等文件

后，应根据《兴业银行信贷档案管理办法》的有关规定，及时移交会计部门入

库保管，并向抵押人出具《权利（属）凭证代保管收据》。

（五）贷款下柜

1、 办妥上述相关手续后 2 个工作日内，我行应填写《贷款指标申请表》

向 市住房公积金管理中心申请公积金贷款指标；

2、 市住房公积金管理中心审批后出具《委托发放公积金贷款通知书》

，将贷款资金从借款人住房公积金所在银行调拨至我行公积金委托贷款专户，

并电话通知我行；我行应在半个工作日内至管理中心取回审批材料；

3、 在 市住房公积金管理中心下达贷款指标后 2 个工作日内，我行应

督促借款人根据个人组合借款合同填写公积金贷款借款借据和商业性贷款借款

借据，信贷经办人员凭《个人组合借款合同》、《借款借据》、《委托扣款协

议》、《委托发放公积金贷款通知书》至综合柜台在同一天办理公积金贷款与

商业性贷款的下柜手续；

4、 综合柜台在下款当日应根据《委托扣款协议》将款项划转至售房单位

的帐户。

第十三条　我行应在贷款发放后次月初的 5 个工作日内将公积金贷款台帐、

个人组合借款合同和借款借据等材料向 市住房公积金管理中心报备。

第五章 贷款偿还

第十四条 期限在一年（含）以内的个人住房组合贷款，实行到期一次还

本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。

第十五条 期限在一年以上的个人住房组合贷款，本息偿还可采用等额本

息还款法、等额本金还款法或其他方式，具体偿还方式与借款人协商后确定。

（一）等额本息还款法计算公式：

每月还款金额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款总期数/[(（1+月利率）还款总

期数-1)

（二）等额本金还款法计算公式：

每月还款金额=贷款本金/还款总期数+（贷款本金-累计已还本金）×月利率

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第十六条 个人住房组合贷款发放后次月 20 日开始还本付息，还款期可宽

限至当月末，还款顺序为先公积金贷款后商业性贷款、先逾期贷款后正常贷款，

贷款到期日结清最后一期贷款本息，超出还款期须按中国人民银行规定计收罚

息。每期贷款本息由按揭中心按约定从借款人在本行开立的个人结算账户中扣

收。

第十七条　借款人提前归还贷款本息。

1、 借款人需提前偿还贷款本息的，应提前 15 天书面通知我行，待

我行审批后签订《提前还款协议书》后予以办理。提前还款后，扣收贷款本息

按剩余本金重新计算。

2、 借款人还款资金来源于本人及配偶的住房公积金的，需先用于归

还组合贷款中的公积金贷款本息，待住房公积金贷款还清后方可用于归还商业

贷款。

3、 借款人如提前归还全部贷款，应按照实际借款期间计算利息。

第六章 贷款管理

第十八条 信贷经办人员应督促借款人按合同约定的还款计划偿还个人住

房组合贷款本息。对逾期一个月以内的，应以电话、短信等方式通知并催促借

款人还款；逾期一个月以上的，应以登门、发送律师函等方式进行催收；对连

续三期或累计六期未偿还贷款本息的，应依法采取诉讼、拍卖等方式及时主张

债权。

第十九条　以所购期房、房改房、未过户二手房抵押的，信贷经办人员应

督促借款人及承担阶段性担保责任的担保单位及时申领《房屋所有权证》，办

妥现房抵押登记手续。

第二十条 信贷经办人员应根据本行贷款“三查”制度的有关规定进行贷

后检查，定期了解借款人的收入、支出、资信等情况的变化，对个体工商户和

私营业主必须每半年收集一次其纳税证明。

第二十一条 期限在一年以上的个人住房贷款，贷款期间若遇利率调整，

信贷经办人员应于当年 12 月 20 日之前向借款人发出利率变动书面通知，并将

利率变动后每期还本付息金额一并通知借款人。

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第二十二条 发生下列情形之一时，经办行应及时采取有效措施，提前收

回部分或全部贷款：

（一）借款人向银行提供虚假材料或证明文件；

（二）借款人将借款资金挪作它用；

（三）借款人发生足以影响其偿债能力、资信的变故，如死亡、失踪或丧

失民事行为能力等；

（四）借款人死亡而无继承人（受赠人），或继承人（受赠人）拒绝履行偿

还贷款本息之义务；

（五）借款人涉入或即将涉入诉讼、仲裁或其他法律纠纷；

（六）借款人违反借款合同条款，经指出仍不能予以纠正；

（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力；

（八）抵押人违反抵押合同或抵押物因意外毁损不足以清偿所担保的借款

合同项下的借款本息；

（九）出质人违反质押合同、质物损坏或存在价值明显减少的可能，足以

危害质权人权利，且出质人不提供新的相应担保；

（十）其他本行认为可能损害信贷资金安全的情况。

第二十三条 在借款人还清贷款本息后，信贷经办人员应收回抵（质）押

人留存的代保管收据，加盖“结清”戳记，交经办行有权人签字后，办理权属

凭证退还手续，并协助抵（质）押人办理抵（质）押物的解押手续。

第二十四条 经办行应设立个人组合住房贷款台帐，逐笔登记贷款发放、

收回情况，对恶意拖延还本付息、逃废银行债务的，经办行应按季将借款人姓

名、身份证件及号码、累计拖欠金额及期数等情况汇总上报。

第七章 附则

第二十五条　本管理办法涉及的公积金贷款资金划转、偿还等会计核算操

作手续见《兴业银行 分行住房公积金贷款会计核算操作规程》。

第二十六条　本管理办法涉及的公积金贷款政策如有变动的，以新的公积

金贷款政策为准。

第二十七条　本管理办法由兴业银行 分行制订、解释和修改。

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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c3c72ad2fac75fbfc77da26925c52cc58ad69049.html