中国网红店的鼻祖当年小小的川菜馆居然进化成世界第五大酒店集团从她身上你能读出整个酒店行业的投

中国网红店的鼻祖！当年小小的川菜馆，居然进化成世界第五大酒店集团！从她身上，你能读出整个酒店行业的投...

上世纪30年代，一位名叫董竹君的姑娘，在上海法租界的华格臬路，开了一家不起眼的餐馆——取名锦江川菜馆。

这，应该是近现代中国第一家“网红店”。

在今天的上海街头，什么喜茶、 M、哥老官、沪小胖之流，好多人觉得它们还挺牛逼，可是，其实，董竹君的锦江川菜馆，才是这些网红店的老祖宗。

这家网红餐厅到底有多火爆，来感受下：

当时上海滩赫赫有名的青帮大佬杜月笙、黄金荣、张啸林，都经常在这家店里吃饭；甚至连全球著名的喜剧大师卓别林，也曾在这里品尝其拿手菜“香酥鸭”。

当年的董竹君，给这个餐馆取名“锦江”，灵感来自四川成都“锦官城”之意。

直到上世纪50年代，上海解放后，以华懋大厦为场地，建立锦江酒店，由董竹君出任董事长。

接着，它又成了全中国第一家“网红酒店”——它，接待过100多个国家的500多位首脑人物。在它的礼堂里，还见证了《中美联合公报》的发表。

锦江这两个字，意味着什么？

毛主席喜欢吃锦江的红烧肉，张爱玲曾在锦江构思过小说，很多赫赫有名的名字，都在锦江留下过足迹：尼克松、蓬皮杜、田中角荣、撒切尔夫人、铁托、普京……

如今，跨越近一个世纪后的锦江，从一家网红川菜馆，到一家豪华酒店，再到如今的世界第五大酒店集团，谁也想不到，今天的它：

2014-2016年，营收93.64亿元、121.6亿元、170.13亿元；净利润分别为10.76亿元、13.98亿元、13.54亿元；经营活动现金流量净额分别为-7.96亿元、24.64亿元、11.46亿元。毛利率分别为17.96%、21.67%、22.09%。

董竹君如果能看到今天锦江的样子，不知心里会是什么感受。

锦江酒店集团，如今旗下包括和平饭店、锦江饭店、北京昆仑饭店等高端酒店，还有维也纳、锦江之星、7天、卢浮等连锁经济型酒店，总资产达到567.71亿。

它在全球酒店行业的排名，仅次于万豪、希尔顿、洲际、温德姆，排在全球第五，并且，它是其中最年轻的一个。

真正的女神，从来不只拼颜值。

董竹君是中国女权运动的先驱，她的一生，历经晚晴辛亥革命、北洋军阀、五四运动、北伐战争、抗日战争、解放战争、新中国成立、文化大革命、改革开放，整整97年。

读到这里，或许你会很感慨。不过，如果本文只是为了给你看一个传奇故事，那可就没意思了。在这位传奇女子背后，其实更值得思考的问题是：

1）是什么因素，让锦江从一个川菜馆，逐步进化为全球第五大酒店巨头？

2）酒店这门生意的核心，究竟是什么？

3）在全球范围内，上市的酒店巨头有不少，国外有万豪、希尔顿、洲际，国内有锦江、首旅、华住，究竟谁更胜一筹？

今天，我们就以锦江酒店入手，来研究一下，酒店这个行业的投资逻辑，以及背后的财务特征。

值得一提的是，对于本案提到的“商誉、固定资产、土地使用权、长期待摊”问题，以及上市公司的各种财务套路，建议细研究财务炼金术、财务魔术、避雷指南，提前看穿套路，避免被收割。

而关于我们之前分析过的税务问题，可在4月14-15日我们举办的“并购重组案例、交易架构、税务难点”研讨会上，系统学习。

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01

一个特立独行的女子，一个川菜馆

做出全球第五大酒店集团▼董竹君（1900-1997），出身在上海的贫民窟，十三岁那年父亲病重，无奈之下把她抵押给青楼，卖艺不卖身，换回几百大洋。15岁时，她逃出青楼，后嫁给当时的四川都督夏之时。

19世纪30年代，董竹君因不堪封建家庭，带着孩子出走上海，1935年创办了锦江川菜馆。这是上海滩的第一代“网红”餐厅，装修采用中、西、日三结合风格，墙上有张大千画的竹子，30年代著名摄影师郎静山先生的作品、郭沫若亲笔手书的“沁园春”。

同时，今天中国几乎所有餐馆都会用到的一次性筷子，也是来自于锦江川菜馆的首创。当年，它的瓷器餐具上印着专属的标志——竹。

解放后，上海市准备设立一个宾馆接待场所。1951年，时任领导与董竹君商量，沿用“锦江”牌子，在华懋公寓创立新饭店，由董竹君出任饭店董事长。锦江饭店正式挂牌，根正苗红的国企。

随后，一些历史更久的酒店纷纷加入“锦江”的旗下，如汇中饭店（和平饭店南楼）、国际饭店等等。[2]

1959年，锦江酒店成为政务议事和活动的重要场所。

1984年，城市经济体制改革开始，上海市将接待办、市饮食服务公司和市旅游局所属的一众企业，划为四大企业集团——锦江集团、东湖集团、新亚集团和华亭集团。

这一年，中国现代旅游产业开始萌芽，第一个高尔夫球场——中山温泉高尔夫球场开业，同年，国际酒店巨头——洲际旗下的假日酒店也进入中国市场。

伴随着旅游业的发展，1993年，锦江集团开始登陆资本市场，旗下的锦江投资（600650）主营客运物流，于上交所上市。

1994年，锦江旅游（900929）主营旅游中介，于上交所上市。1996年，锦江集团下，锦江股份（600754）主营酒店运营和餐饮，于上交所上市。

1996年，中国旅游业进入初步发展期，越来越多的普通群众开始出门旅游，锦江发生重大转折，决定参考国外“经济型酒店”经营和管理模式，打造自己的经济型酒店——锦江之星，这，也是中国第一个经济型酒店品牌。

此后，1997 年，中国兴起了第一批旅游网站，如：华夏旅游网、携程旅游网、、中青旅在线等。

此后，锦江开始了一系列兼并重组，1999年与华亭集团合并，2003年与新亚集团合并，合并后称为锦江国际集团。2004年，锦江开始一系列资产置换，适量出售上海的酒店，腾出近10亿资金收购外埠高星级酒店，包括昆明锦华酒店和武汉建银酒店，扩张中高端市场。

2005年，中国互联网进入成熟发展阶段，网络媒体和平台门户蓬勃发展，网民超过一亿，仅次于美国。互联网的兴起带动了快捷酒店行业的爆发，同年，华住酒店、7天、汉庭等相继创办。

2006年，面对国内外酒店竞争中国市场，锦江酒店分品牌识别体系开始推广。并且，随后的北京奥运会、上海世博会，都让经济型酒店的发展大幅往前推进。

2012年，发生了一件大事——限制“三公消费”政策出台，酒店行业受到极大冲击，陷入低谷。

可是这时，锦江不仅没有噤若寒蝉、收缩战线，却反其道而行，开始趁着行业低谷期大举并购。

2013年，锦江收购时尚之旅，收购后为锦江都城，定位为中档酒店。2014年，锦江收购城市客栈，收购后为金广快捷，定位为经济型酒店。2015年，锦江收购欧洲多品牌连锁酒店的巨头——卢浮酒店，定位为中高端。2016年，锦江收购铂涛酒店，包含经济型酒店7天及中高端品牌麗枫、喆啡等。2016年，锦江收购维也纳酒店，它是国内市占率第一的中端酒店品牌。

如今，锦江酒店在全球范围内拥有和管理酒店超过6000家，客房总数超65万间，分布于全球60多个国家，覆盖高、中、低端全系列品牌酒店，位列全球第五大酒店集团。梳理其发展历史，锦江酒店几乎在每一个重大行业转折节点，都踩在了前面。两个点让人印象深刻：

1）最早布局经济型酒店。

2）在行业内风声鹤唳的低谷期，大手笔砸钱并购，扩充品牌线，向中高低端型酒店全面布局。

02锦江旗下业务众多但还是核心业务酒店最赚钱▼

锦江酒店（02006）旗下业务，包括全服务酒店、有限服务酒店、连锁餐饮、客运物流、旅游中介等等。直接来看数据：

2014年-2016年，营收分别为93.64亿元、121.6亿元、170.13亿元；净利润分别为10.76亿元、13.98亿元、13.54亿元；经营活动现金流量净额分别为-7.96亿元、24.64亿元、11.46亿元。毛利率分别为17.96%、21.67%、22.09%。

锦江集团旗下共有3个上市主体，均由锦江酒店控股：

1）锦江股份（600754）——旗下业务为酒店及连锁餐饮，品牌包括锦江都城、维也纳、铂涛（7天）等。

2）锦江投资（600650）——旗下业务为车辆营运、汽车销售、低温物流，品牌包括锦江汽车、锦江低温、锦海捷亚。

3）锦旅B股（900929）——旗下业务为旅游中介，品牌包括上海国旅、华亭、上旅等。

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2016年，锦江酒店的几大业务收入占比如下：很明显，锦江酒店的主要收入来源于酒店服务，全服务酒店（含餐饮）和有限服务酒店（仅房费）的收入占营收的比重为72.5%。

锦江酒店旗下，全服务酒店均为四、五星级豪华自营酒店，分别有锦江饭店、和平饭店、锦江汤臣大酒店、北京昆仑饭店、虹桥宾馆等；

有限服务酒店中分为四大旗舰品牌，分别为锦江都城、卢浮集团、铂涛集团、维也纳酒店。其中，锦江都城、卢浮集团和维也纳酒店为中高端，铂涛集团为经济型。

03要研究服务型酒店集团第一步要把运营模式弄清楚▼

酒店这门生意，其上游供应商，主要是食品、饮品、浴室用品生产商。其下游客户，主要分为两种，一种是机构客户，比如旅行社、企业客户；一种是个人客户，比如酒店旅客。

本案，锦江酒店面对机构客户的话语权稍弱，其应收账款逐年上升，分别为11.98亿元、23.32亿元、28.78亿元，占营收的比例为12.79%、19.17%、16.92%，但均为三个月以内的账龄。

面对个人客户，话语权则较强。服务过程中，需其交付押金，预付款等。

在研究酒店运营之前，一定要把其几种运营模式弄明白，分别为：

1）集团持有酒店权益，并且自行管理的酒店；2）集团持有酒店权益，而交由第三方管理的酒店；3）归第三方拥有，而由本集团管理的酒店；4）归第三方拥有，并根据本集团所收加盟权经营的酒店；

此处，需要停留下来，仔细琢磨这几种运营模式。基本上就是两个问题：权益归谁？是自营还是加盟？

为方便理解，我们以优塾酒店集团举例，分别来看这四种酒店：

第一、第二种，优塾酒店集团自行管理：

1）自有酒店物业：这种模式下，优塾持有物业，自己管理，房客的房费就是收入。这称为——自营。

2）不持有酒店：这种模式下，优塾不持有物业，以租赁或者合资的方式来进行轻资产运营，我只负责运营管理，赚的是管理费和一部分房费抽成。这称为——代管。

另一种是，优塾交由第三方管理：

1）自有酒店物业：这种模式下，优塾将酒店出租给他人运营酒店，收取酒店房租费。这称为——托管。

2）不持有酒店业务：这种模式下，他人加入优塾集团酒店品牌，按统一标准装修成酒店经营，优塾收取品牌加盟费和后续经营的一部分收入提成。这称为——加盟。

回到本案，2016年，锦江的酒店共有7759家。其中，自营酒店有1155家，代管酒店有113家，托管酒店有9家，加盟酒店有6482家。

很明显，锦江酒店的运营模式主要为两种，即加盟和自营。

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锦江旗下的自营酒店包括五星级豪华酒店、四星级豪华酒店、商务酒店、锦江都城、卢浮、铂涛、维也纳，以中高端为主。

加盟酒店以经济型为主，包括锦江都城、卢浮、铂涛、维也纳。

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不知你看完以上信息，有没有留意到一个重要细节？采用自营模式的，基本都是中高端酒店；而采用加盟模式的，都是经济型酒店。

这个细节看似细小，但其实它正是研究酒店行业最重要的密码。

04物业、厂房及设备中土地、建筑物需关注▼

先看自营模式（重资产模式）。

自营模式下，锦江共有1110家，其中，大部分为中高端酒店，自营模式下，酒店的上游可获得性强，运营成本相对固定，因此，赚不赚钱，看的就是一个指标——定价权。

此处，给你一个思考题，自营酒店，怎么才能有定价权？

答案：地段繁华，物业豪华。

一模一样的房型，几乎一样的服务，但如果地段不同，建筑豪华程度不同，价格差距就天差地别，以我们用携程搜索的维也纳酒店为例：很明显，不同地段的酒店，房型一样，价格不一样。同样的装修和服务，繁华地段的价格就是比普通地段的贵。

酒店这个行当，其实，本质上就是一门商业地产生意。看酒店的生意好不好，赚不赚钱，核心就是看地段、建筑档次。

地段好、档次高，那么，物价高、地价贵、人流量大，酒店生意自然也越好。

这样的信息，反映在财报上，会是什么科目？

答案是：固定资产中的建筑物，以及无形资产中的土地使用权，道理很简单，地段好的土地，一定贵，豪华的大楼造价也一定高。

土地使用权，在A股中计入无形资产，在港股和美股中计入物业、厂房及设备中。建筑物，在A股中计入固定资产，在港股和美股中计入物业、厂房及设备中。

2015年-2016年，锦江的物业、厂房及设备分别为109.86亿元、125.15亿元。其中，土地分别为11.32亿元、11.82亿元，占物业、厂房及设备的比例为10.3%、9.44%。

2014年-2016年，建筑物分别为32.63亿元、55.68亿元、52.91亿元，占物业、厂房及设备的比例为47.07%、50.68%、42.28%。

我们以建筑与土地的总价值，除以自营酒店的数量，来计算平均每家自营酒店的平均价值，平均价值越贵，地段越好，建筑越豪华。▼

以2016年为例：

锦江酒店的土地为11.82亿元，建筑物为52.91亿元，平均一家酒店价值583万元；

首旅酒店的土地为7.98亿元，建筑物为18.72亿元，平均一家酒店价值270万元；

华住酒店的土地为1.46亿元，建筑物为2.56亿元，平均一家酒店价值64.42万元；

美股，万豪的土地为40.83亿元，建筑物为85.52亿元，平均一家酒店价值1.89亿元；

美股，希尔顿的土地为0.76亿元，建筑物为24.29亿元，平均一家酒店价值3431万元；

美股，洲际的土地和建筑物共计18.98亿元，平均一家酒店价值2.37亿元。

粗略的数据一对比，很明显，万豪、洲际的自营酒店价值最高。同时，地段也更好，建筑也更豪华。

05物业、厂房及设备折旧年限需关注▼

在物业、厂房及设备下，还需注意一点——折旧。

像锦江的自营酒店，就相当于一个重资产模式的企业（相对应的，加盟、第三方管理，属于轻资产模式）。往往对于重资产企业的模式，若是懂得一点折旧，稍微改变一下折旧计提政策，就可以挤出上亿的利润。

本案，锦江的物业、厂房和设备（在建工程除外）按历史成本扣除累计折旧和累计减值损失后列账。历史成本包括收购该等项目直接产生的开支；此外，土地不折旧；折旧采用直线法把成本分摊至残值。

锦江的各项固定资产折旧如下，其中，建筑物折旧年限为20-50年。

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我们再来看看2016年锦江与同行几家企业的情况：

首旅

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首旅的房屋建筑物折旧年限为40年。

华住

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华住的建筑物折旧年限为20-40年。

万豪

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万豪的建筑物折旧年限为3-40年。

希尔顿

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希尔顿的建筑物折旧年限为8-40年。

洲际

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洲际的建筑物折旧年限取50年或租赁期限的较小者。

对比下来，几家巨头中，万豪的建筑物折旧年限也相对谨慎。

06加盟模式下看加盟酒店数量▼

接下来，我们来看酒店运营的另一部分——加盟酒店（轻资产模式）。

锦江向加盟商收取一次性加盟费，此后酒店经营期间，收取酒店房费收入的1%左右作为持续加盟费。

此外，还有订房渠道费，即系统通过中央订房系统，送达各连锁加盟店的客房预订，按实际住店间夜数和一定标准，向相关加盟店收取的订房渠道销售费。

本案，加盟收入为18.38亿元，占总营收的10.81%。在这个模式下，研究的密码，主要就看加盟商数量，加盟商加入的越多，收入才能越多。

加盟模式下的酒店构成如下：

铂涛集团（七天），占比54%；卢浮集团（、、 等），占比20%；锦江都城（锦江之星），占比18%；维也纳，占比8%；▼

2014年-2016年，锦江的加盟酒店数量分别为701家、1692家、4775家，占总酒店数的比例为65.88%，72.52%、81.37%。

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注意，加盟店数量在飙升。以2016年数据为例，对比一下同行的加盟数量，情况如下：

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一图胜千言。很明显，加盟酒店数量上，锦江在中国的酒店巨头中排名第一，而如果考虑国外巨头，数量最高的则是万豪。

在加盟模式下，价格与服务之间的差异不会太大，获利的关键就在于酒店的规模数量。

那如何快速提升酒店的加盟数量呢？ 答案：并购。如锦江，报告期内，加盟数量大幅度上升，正因为它在这期间不断的收购其他加盟品牌。

07酒店这门生意 商誉多多益善 ▼

接着来看锦江的并购史：

2014年，锦江收购城市客栈，收购后为金广快捷，定位为经济型酒店。

2015年，锦江收购欧洲多品牌连锁酒店的巨头——卢浮酒店，定位为中高端。

2016年，锦江收购铂涛酒店，包含经济型酒店7天及中高端品牌麗枫、喆啡等。

2016年，锦江收购维也纳酒店，它是国内市占率第一的中端酒店品牌。

锦江旗下高端全服务酒店（四星、五星酒店）全部自营，且数量恒定在17家左右。而有限服务酒店的品牌酒店，锦江都城、卢浮、铂涛（7天）、维也纳均是通过收购获取来的。

注意，尤其是连锁加盟酒店，其实很适合作为并购标的。

以优塾吃瓜集团为例，如果要并购一家连锁加盟酒店，并购交割完成后，基本可以不需要怎么管理，给钱就行。你可以不向各门店派驻人员，也不需要参与经营，更不需要改变品牌名称、装修风格，只需要按照原来的加盟标准，收钱就行了。

但是，唯一的软肋是：并购连锁酒店，容易出现的最大的问题是——商誉极高。

注意，因为我们并购的是连锁加盟酒店，标的公司不持有物业，属于轻资产输出，因此，净资产其实很低，而标的资产的估值，则按照收益法，即企业自由现金流折现模型。以锦江并购铂涛集团81%股权为例，模型下，锦江的预测期间为5年，折现率计算为11.1%，永续增长率为2%，计算出估值为103.14亿，但铂涛旗下的7天连锁酒店以加盟为主，铂涛集团不持有物业。根据《企业会计准则》第21章第十三条，非同一控制下的企业合并，如果购买方支付的合并成本大于所确认的被合并方可辨认净资产公允价值份额，差额部分为合并中取得的商誉。

即，商誉=合并成本-标的净资产。

2016年的这笔并购，形成了57.67亿商誉。

2014年-2016年，锦江并购了锦江都城、卢浮、铂涛（7天）、维也纳，均为连锁加盟型酒店。其中，数量最多的为加盟型酒店，不持有物业。锦江的商誉为1.31亿元、42.51亿元、109.5亿元。

加盟模式下，以2016年为例，锦江先收取一次性加盟费，平均一家店8万左右；之后酒店经营，收取持续加盟费（房费抽成），平均一家店30万左右。后续的持续收入远高于加盟费，锦江的加盟模式，并不是一锤子的买卖，而是通过后续持续加盟费盈利。

因此，连锁酒店看重的是连锁品牌的价值，品牌价值即商誉价值。

酒店这个领域，如果要横向对比几家巨头，那么，一定要看它们出手并购是选在什么时机——低谷期显然更为合适。

同时，在酒店这个领域，账面商誉高并不一定是坏事，反而某种程度上可以反映它的加盟酒店数量。

我们把几家代表酒店公司的商誉进行对比：

2014年-2016年，首旅的商誉分别为0.52亿元、2.46亿元、47.68亿元。加盟酒店数量2414家，品牌为如家、雅客怡家、首旅建国等。

2014年-2016年，华住的商誉分别为0.65亿元、1.08亿元、1.72亿元。加盟酒店数量174家，品牌为汉庭、海友等

2014年-2016年，万豪的商誉分别为55.88亿元、58.94亿元、881.69亿元。加盟酒店数量4432家，品牌为 、等。

2014年-2016年，希尔顿的商誉分别为694.81亿元、675.38亿元、666.88亿元。加盟酒店数量4555家，品牌为 ; 、 。

2014年-2016年，洲际的商誉分别为4.63亿元、76.63亿元、80.75亿元。加盟酒店数量4321家。品牌为假日酒店等。

▼

注意细看万豪和希尔顿的商誉，实在太高了。可是，正如前面所说，在酒店领域，商誉高，并不一定是坏事。

2016年，万豪商誉大幅度飙升，超过希尔顿，位居第一。总体来看，各家国际酒店巨头账面的商誉均很高，并且均大幅高于国内酒店巨头。

之前我们研究过，医药领域的创新药赛道，也是一个非常适合并购的领域，和酒店行业类似，创新药并购的是技术和专利，而酒店并购的则是品牌。同时，这两个赛道都有一个显著特征：国际巨头的商誉，远远高于国内巨头。08国际酒店巨头对比哪家更出众？▼2017 年，旅游行业整体趋势良好增长。全国旅游收入自 2012 年以来一直保持着 15%左右的的高增长水平；全国旅游人次近四年来增速稳定在 10%左右。我们来对比一下各个巨头：

1）业绩

锦江（02006）——2014年-2016年，营收分别为93.64亿元、121.6亿元、170.13亿元；净利润分别为10.76亿元、13.98亿元、13.54亿元；经营活动现金流量净额分别为-7.96亿元、24.64亿元、11.46亿元。

首旅（600258）——2014年-2016年，营收分别为27.91亿元、13.33亿元、65.23亿元；净利润分别为1.34亿元、1.13亿元、3.33亿元；经营活动现金流量净额分别为2.46亿元、3.64亿元、14.82亿元。

华住（）——2014年-2016年，营收分别为49.65亿元、57.75亿元、65.39亿元；净利润分别为3.02亿元、4.39亿元、7.96亿元；经营活动现金流量净额分别为14.54亿元、17.5亿元、20.49亿元。

万豪（）——2014年-2016年，营收分别为862.25亿元、905.38亿元、1067亿元；净利润分别为47.06亿元、53.69亿元、48.75亿元；经营活动现金流量净额分别为76.5亿元、89.38亿元、98.88亿元。

希尔顿（）——2014年-2016年，营收分别为656.38亿元、704.5亿元、728.94亿元；净利润分别为42.63亿元、88.5亿元、22.75亿元。经营活动现金流量净额分别为85.38亿元、87.13亿元、84.38亿元。

洲际（）——2014年-2016年，营收分别为116.13亿元、112.69亿元、107.19亿元；净利润分别为24.5亿元、76.5亿元、26.06亿元；经营活动现金流量净额分别为33.94亿元、39.25亿元、47亿元。

综上来看，美股的万豪，业绩毫无争议排名第一。

2）酒店构成情况

酒店生意做的好不好，就看开店的地段好不好，开的是什么类型的酒店。地段越好，地价物业越贵。同时，从利润角度来看，中高端酒店比低端经济型利润更多。

所以，比较酒店各大巨头的一大密码，就是比较其收入结构。

锦江酒店中高端占比48.59%，经济型占比51.41%，土地为11.82亿元。

首旅酒店中高端占比9.32%，经济型占比88.33%，土地为7.98亿元。

华住酒店中高端占比13.95%，经济型占比86.05%，土地为2.56亿元。

万豪酒店中高端占比32.95%， 经济型占比64.43%，土地为40.83亿元。

希尔顿中高端占比98.92%，经济型占比1.08%，土地为0.76亿元。

洲际酒店中高端占比20.66%，经济型占比79.34%，土地和建筑物共为18.99亿元。

对比下来，虽然希尔顿的中高端占比优势明显，但，土地价值排名却是靠后的，这侧面反映出它的店面开设的地段选择，并非以核心区为首要选择。

而万豪土地价值最高，旗下中高端占比排第三，侧面反映它的酒店地理位置更具优势，地段佳。

我们以上海为例，粗略做一下数据搜搜，就能体会到万豪和希尔顿的选址差异：

以上是希尔顿

以上是万豪

总体来看，万豪自营高端酒店综合价值比其他几家酒店要高。

3）折旧谨慎度

锦江房屋建筑物为52.91亿元，折旧年限为20-50年。

首旅房屋建筑物为18.72亿元，折旧年限为40年。

华住建筑物为2.56亿元，折旧年限为20-40年。

万豪建筑物为85.52亿元，折旧年限为3-40年。

希尔顿建筑物为24.29亿元，折旧年限为8-40年。

洲际土地和建筑物共18.98亿元，折旧年限取50年或租赁期限的较小者。

很明显，万豪的建筑物更具价值，折旧也更谨慎。

4）地标属性

一座城市的地标，象征着一座城市的文化，更象征着一座城市的经济聚集地。往往能成为地标的地方，是繁华而富有人气的。比如上海的东方明珠塔、外滩。

而作为带有商业地产特性的酒店行业，若是能让自己成为一座城市的地标，可想而知，一方面持有物业的增值收益不菲，另一方面，地段越好，酒店生意往往越好。

或者，可以说，高端酒店的竞争，其实就是对核心地段、地标建筑的竞争。酒店行业真正的巨头，往往会努力让自己成为一个城市的核心地标。

接下来，我们来感受一下几家巨头各自的酒店画风。

锦江：上海锦江饭店，地标景点之一。

首旅：北京建国饭店。

华住：北京东城美爵酒店，坐落北京中心，地处紫荆城以北。

万豪：万豪酒店是香港“金钟三宝”之一。

希尔顿：天津中新生态城世茂希尔顿酒店，是滨海新区首座具有国家三星级绿色建筑标识的酒店。以清代王府为设计蓝本，古雅别致，其建筑风格为庭院式酒店。

洲际：福州世茂洲际酒店，地处福州市中心区，迄至2016年都是福州市的最高楼。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/cdfe2936534de518964bcf84b9d528ea81c72fa9.html