小区物业管理和安保服务实施方案

小区物业管理和安保服务实施方案

第一部分 服务方案

（1）xx花园小区物业管理和安保服务，防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响日常生活秩序的行为。保证日常生活秩序井然有序，人身安全不受侵犯，财产不受损失，负责重要出入口安检工作。预防和控制火灾的发生，合同服务涵盖范围内设置的灭火器、水龙带、应急灯、安全指示灯、消防水泵、生活水泵等消防器材及生活设施定期和不定期的检查维护。承担责任区域内的消防安全宣传教育培训，普及消防知识；定期进行防火检查，督促单位落实防火责任制，及时消除火灾隐患；建立防火检查档案，按照国家规定设置防火标志；掌握责任区域内的道路、消防水源、消防重点部位等情况，建立相应的消防业务资料档案；制定消防安全重点部位的事故处置和灭火作战预案，定期组织演练；指导培训义务消防队；扑救火灾，保护火灾现场，协助有关部门调查火灾原因、处理火灾事故；定期向电厂和公安消防机构报告消防工作情况。

（2）xx花园的保洁、水电维护、绿化养护服务和代行支付金湖花园B9栋员工宿舍楼的物业管理费用。

（3）物业管理其他服务。

6、人员配置及要求

具体人员配置数如下表：

7、服务期限：2019年5月1日至2021年4月30日。

8、服务质量标准

项目总的服务质量标准：市区值班区的日常生活秩序井然有序；物业管理规范满足广东红海湾xx有限公司要求；人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为0，火灾发生率为0，制定科学高效的消防、保安等突发事件以及自然灾害应急措施和解决方案。

9、服务基本要求及质量要求

（1）基本要求：

中标供应商应提供的保安服务须符合《广东省保安服务管理条例》及《广东省保安服务管理条例实施细则》有关要求；提供的消防服务符合《中华人民共和国消防法》和有关法律法规的有关要求。

1）消防管理：负责合同约定区域范围内的消防设备设施的日常检查，具体工作按电厂标准执行。

2）安保服务

a.保障辖区内人、财、物等方面的安全；

b.确保公共秩序良好，无安全隐患；

c.协助当地派出所搞好社会治安；

d.严禁小摊贩进入辖区进行经营活动。

3）车辆及交通管理

a.车辆停放规范；

b.确保车辆安全；

c.道路畅通，标志明显，车辆出入有序。

4）建立安全的管理体系：

a.保安员综合素质过硬，具有良好服务意识，安全、迎宾、服务有机统一；

b.流动管理和固定管理相结合，管理无盲点；

c.具备严密安全运作机制。

⑤重要活动的保障服务内容和要求

a.周密、有序地安排、维护和保障活动安全；

b.建立安全应急机制，具备处理各种突发事件应急处理能力；

c.确保贵宾等重要人员的安全；

d.集中人力处理现场突发情况。

（2）质量要求

1）安全管理

①总的要求：员工值班区的日常生活秩序井然有序；人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为0，火灾发生率为0，要有科学高效地消防、保安等突发事件以及自然灾害应急措施和解决方案。

②主要内容：

a.消防管理：主要是预防和控制火灾的发生，组建兼职消防员队伍，检查消防器材，消防控制室值班、初期火灾的扑救和疏散周转房人员。

b.治安管理：主要是防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响日常生活秩序的行为。保证日常生活秩序井然有序，人身安全不受侵犯，财产不受损失，负责重要出入口值班和安检工作。

c.交通管理：主要是维护出入口交通秩序，防止交通事故发生和车辆破损、被盗。

d.有切实可行的突发事件处理机制。

2）兼职消防员职责

①承担责任区域内的消防安全宣传教育培训，普及消防知识；

②定期进行防火检查，督促单位落实防火责任制，及时消除火灾隐患；

③建立防火检查档案，按照国家规定设置防火标志；

④掌握责任区域内的道路、消防水源、消防重点部位等情况，建立相应的消防业务资料档案；

⑤制定消防安全重点部位的事故处置和灭火作战预案，定期组织演练；

⑥指导培训保安队伍的消防技能；

⑦扑救火灾，保护火灾现场，协助有关部门调查火灾原因、处理火灾事故；

⑧定期向电厂和公安消防机构报告消防工作情况；

⑨按规定应当履行的其它职责。

3）保安人员职责：

①保安人员要严格遵守国家关于安全保卫规定，忠于职守，责任心强，积极做好“防火、防盗、防破坏、防事故”的“四防”工作。

②保安人员上岗执勤，必须身着统一保安服装，佩戴统一标志符号。保安服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按国家规定执行。着装整齐，值班时不准擅离岗位，不准嬉戏打闹，不准看书报、吃零食，不准听收录机及进行其他与值班无关的事。保持门岗内外清洁卫生。

③坚持文明执勤，礼貌待人，不讲脏话。处理问题时要讲原则，态度和气，不急不躁，以理服人，遇到争执不下时，可向客户汇报。

④严格交接班制度，下班不接，上班不离。交接班时，应明确任务和上一班遗留问题并填写交接班记录。

⑤做好来客登记及联系工作，做好考勤监督与信件收发工作，不准私拆单位及个人的信件；不准打与工作无关电话。

⑥必须牢记火警、盗警和直属上级领导的电话号码和无线电通讯呼号，以备急用。

⑦严格遵守甲方的规章制度，对违反甲方制度的保安人员，如情节较轻且未造成甲方经济损失，经甲方提出可以在7个工作日内更换人员；如造成了甲方的经济损失，按本合同第七条执行。

⑧每日认真填写保安执勤记录表，在甲方需要时及时提供。

4）员工周转房物业管理要求：

负责物业管理，包括保安、保洁、绿化、家政服务、消防及供水供电电梯服务等。所有为完成物业管理的费用由乙方负责，如保洁方面的洗洁精、拖把等；绿化方面的机具及其配件等；药品和肥料由甲方购买；若存在歧义，双方协商解决。物业管理标准详见附件三。

5）水电维护要求

①制定水电维护服务工作计划，并组织实施；

②管理与合同内容相关的工程图纸、设备档案、常用备品材料等；

③根据甲方的要求，及时处理有关问题；

④每月向甲方综合部报告水电维护服务实施情况；

⑤代甲方购买因维护所需增加或更换的部件，该部分费用由甲方负责。维护所用的工器具由乙方负责。

第二节 服务及管理理念及运行

一、服务理念

我公司的宗旨是“诚信、优质、热情、团结”，以“创建一流物业”为标准，采用先进的管理模式，运用现代化的管理设施，寓管理、经营于服务中，以服务为中心带动物业管理工作的展开，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的和谐统一。公司始终强调企业的质量管理，为客户提供精细化、标准化、专业化、人性化的物业管理优质服务。

公司致力于优秀的企业文化建设，建立和形成了“以人为本、强化服务”的服务理念，并以此做为不断进取的基本信念和行为准则，在物业管理实践中，努力打造“精细化物业管理服务”，始终坚持以客户满意为中心，持续提供超越客户期望的服务，营造安全、舒适、和谐的社区居住环境、工作场所和生活方式。

在管理中，公司坚持狠抓质量、环境和安全的管理，以“客户为尊、诚信为本，不断改进、精益求精”为企业的质量方针，通过周密的质量策划、信息反馈和持续改进，对各质量环节和管理节口，实行分级控制，定期管理评审，确保公司总体质量目标的实现。

公司在成立伊始便坚持走专业化管理的发展道路，始终倡导以人为本的思想，重视人才的引进和培养，更拥有一支服务意识高、专业技术精、操作能力强的员工队伍。公司员工具备相当的专业知识及个人素养：管理人员全部持证上岗、各专业人员均通过专业化的培训（包括岗前、定期培训）获得相应资质。通过我公司提供的全方位物业管理模式和优质的贴心服务，将为业主带来更加安全、清洁、放心的体验。

在加强企业文化建设，树立企业形象方面，我公司已经充分认识到，保证企业文化同企业宗旨、理念、目标的统一是培育企业核心竞争力的一个重要环节。通过企业文化的导向、激励和凝聚作用把员工统一到企业的战略目标上是战略实施的保证。因此公司建立和形成了具有一定特色并服务企业发展战略的企业文化。

我公司企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能。通过创立和建设企业文化，使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法，从而产生一种凝聚力，使他们不仅愿意投身于企业，而且同心同德的去维护企业的形象和利益。这是一种巨大的财富，并已经成为发展的不竭动力。

◆公司宗旨：诚信、优质、热情、团结

◆公司的质量方针：业主为尊、诚信为本，不断改进、精益求精

◆服务理念：以人为本、强化服务

◆经营理念：创建一流物业管理

◆管理理念：规范、严格、主动、高效

◆人才理念：以人为本、共同发展

二、管理理念

1、引入ISO9OO1质量管理体系

作为以ISO9OO1质量保证体系为质量管理基础的企业，在实际管理过程中将导入全面质量管理、西格玛等先进管理模式中适用的部分，通过历年的实际运作，结合项目的需要，我公司率先对各种先进的质量管理体系进行糅合，实现自我超越。我们将在接管之初，就导入了ISO9001质量管理体系，在日常的管理中充分运作，发挥积极、有效实施检查、监督、指导作用。为贵物业管理服务提供强有力的质量保证。

2、引入ISO14OO1环境管理体系

我公司已将ISO14OO1标准转化为企业管理手册的工作。我公司力求在管理应用的各级文件中充分体现对生态和环境的关注，通过管理保证生态和谐，环境保护的氛围，创造培养客户的环保意识和自律意识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯。

3、引入OHSAS18001职业健康安全体系

任何安全技术系统的可靠性和人的可靠性都不足以完全杜绝安全事故的发生，组织管理因素是复杂系统事故发生与否的最深层原因。因此OHSAS18000职业健康安全体系的导入，有利于我们的管理更加系统化，实行预防为主，全员、全过程、全方位的安全管理；有利于提高员工的身心健康和安全卫生技能，大幅减少成本投入和提高工作效率，增强企业凝聚力和发展动力，使整个企业保持强烈的社会关注力和责任感，优秀的环境保护业绩和保证职工安全与健康，为贵物业在社会树立良好的品质、信誉和形象。

4、坚持对管理处实施垂直领导、双重监管，确保管理处的各项服务在有效的管控之下

没有完善的监督体系，再好的制度都将流于形式，再优秀的员工都会变的不思进取，得过且过。

三、服务的策划及运行

1、时刻树立“以人为本、客户至上”的观点

我公司作为专业物业管理企业，自成立以来，一直致力于先进的物业管理理念和运作模式，全部精力用于专业化的物业管理事业中。因此，以用户为中心、全方位为客户服务是公司的宗旨，深知没有他们的信任与理解公司将失去依托。

2、人才优势

公司总部配备的各类高、中级管理人才与专业技术人员，多年养成的规范程序和良好的服务意识已深植于心，显示出很高的业务素养，从而保证了项目的管理服务水平。企业管理机制上尤其在决策和用人上按现代企业机制建设，具备完善的运行规范和激励机制。

3、先进的管理模式

公司在多年的管理中始终追求专业化的先进的管理模式，努力在业内塑造一个好的品牌，形成良好的口碑，注重对外宣传及公众形象，对于项目的宣传效应会起到积极推动的作用。公司多年的市场运作，与公安、工商、税务、环卫、供电、供水、街道等政府部门关系融洽，已形成良好的外围环境。

公司总部全面支持各项目部的管理运行，现已形成成熟的两级管理和事业部运行模式，辅之积淀多年的管理经验，充分利用所管项目类别齐全的优势，对各项目间人力、物力资源集中配置与组合，构成相互支援，优势互补，有效地降低了管理成本，提升了效率和效益的增长幅度。

4、规范的专业化运作

我公司在市场开发、工程建设、楼宇管理等方面均积累了大量的经验，可为招标人减轻大量的工作压力，公司专设的开发部凭借强大、清晰的业务支持程序，努力推动物业项目的发展、建设和营销，保证了与合作伙伴间相互支持的长久。

5、良好的企业文化氛围

公司重视企业文化建设，保证了管理团队的敬业、合作精神，不胜枚举的文化活动充分体现了企业的价值观，并将浓郁的文化氛围引入社区文化建设中来，全面提升物业品质，实现社会效益。

建立创新的企业文化。崇尚创新，鼓励员工发挥想象力和创造力，将采纳合理化建议和开展技术革新运用在服务工作中，为客户带来更多的利益。同时我公司倡导人人参与的团队精神。沟通及合作是团队精神的基础，使每个员工认识到任何一个人都无法单独完成公司对客户的服务承诺，任何时候都要发扬“团队”精神。在公司内部已经形成了平等协作、主动服务和相互尊重的良好工作氛围，保证了团队的有效配合。

6、差异化的竞争战略，让客户得到超出期望的服务

（1）以人为本的服务理念。把“以人为本”的服务理念融入于“客户第一”的服务标准之中。根据不同客户的需求，建立与之相适应的安全、工程管理和客户服务体系，不间断地改善管理服务工作以获得用户和客户的高度满意。

（2）保值、增值的管理目标。以为用户保值、增值为主要目标。公司的专业化工程、清洁、安保等技术队伍，在前期介入管理、楼宇接管验收、设备维修保养、楼宇清洁美化等方面具有丰富经验和严密的工作程序，特别是通过预防性维修工作，有效地提高物业的使用寿命，使物业保值、增值。

7、建立学习型组织

公司内部管理机制完善坚持“全员培训，终身培训”的方针。把物业公司建成“学习型的组织”是员工在职业生涯中不断自我提升的需要，员工接受全面培训是保证物业管理服务质量的前提和基础。在我公司，员工未经培训考核，不得上岗。系列的入职培训、在岗培训、转岗培训、外派培训和相应的考核评比使员工进一步提高自身素质，改进工作质量。

第三节 整体服务工作计划

一、项目整体服务工作计划

二、日常管理工作计划

按照物业管理方案，分别制订年度工作计划、月工作计划、专项工作计划等，按照工作计划组织、落实、跟踪检查，确保计划的有效执行和服务质量的有效保证，并形成各类数据统计报表，统计和分析工作落实、执行情况，不断持续改进各项工作。

正常运作期主要工作计划及报表

三、与客户的日常沟通计划

使用人日常的有效沟通，是我公司为客户做好各项服务的前期条件之一。为此，管理处在与客户保持随时沟通和互动的基础上，还制定了定期的沟通方式和计划，使管理处能及时准确的了解客户需求，招标人能及时了解客户物业管理服务运作情况。促进有效沟通，使我公司的服务更符合客户的需求。

第四节 安保服务方案

一、服务策划及管理模式

1、管理策划

在全面执行国务院颁布的相关法律法规的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为业主提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适的工作环境。

我公司将从人防、物防、技防、制防四个角度入手，全方位抓好内部治安防范工作。加大保卫工作力度，认真贯彻落实“预防为主，管理从严，消除隐患，确保安全”的方针和坚持“谁主管、谁负责”的原则，加强服务辖区的安保工作。

2、管理模式

（1）统一管理标准：严格按照《保安服务管理条例》有关规定及公司各项规章制度执行。

（2）统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之所想，急客户之所急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。

（3）统一管理目标：“接一项守护任务，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。”我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“严谨、规范；优质、安全”的经营方针，通过专业精细化管理，确保区域安全，从而提升品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。

二、保安服务的准备

1、制定服务方案和应急预案

中标后，我公司将根据合同要求，组织有关人员策划、制定服务方案和应急预案，在征得客户单位确认后实施。重大保安执勤方案和应急预案须经上级主管部门批准后，方可实施。应急预案应定期演练和补充修改。

2、建立联系

（1）建立公司与客户单位的联系。

（2）建立保安队与客户单位主管部门的联系。

（3）建立保安队与当地公安、消防等部门的联系。

（4）建立公司与派驻到客户单位保安队的联系。

（5）确定向客户单位征求意见的联系方法。

3、装备的配备

根据服务合同和执勤方案，在不违反国家有关规定的情况下配备必需的被装、生活用品、防护用具及交通、通讯设备。

4、保安员的选用

根据合同，选派符合岗位需要的保安员。保安员的培训以国家有关规定为前提，结合地方行政管理对保安培训机构的培训要求进行，经考核合格后，方可派其上岗。对从事特殊岗位工作的保安员，具备其相关知识和专业技能。

5、向客户单位派驻保安员

按照合同准时将保安员派驻到客户单位并开展保安服务。

三、安保服务质量标准

1、门卫值班

上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。出入口安排24小时值勤，建立传达、车辆、道路及公共秩序管理等制度。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护行政区域安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入行政区域内。

2、巡查

物业管理区域内安排24小时巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房等进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种安全和事故隐患。巡视时使用巡更设备。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视时现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。

3、停车管理

管辖区域设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。对进出管辖区域的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。

4、突发事件处理

按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在相关场所张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演练。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取以下应急措施:对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。

四、安保工作流程

1、守卫执勤交接班及工作流程图

经允许

2、守卫执勤交接班及工作流程表

3、巡逻执勤交接班及工作流程图

4、巡逻执勤交接班及工作流程表

5、监控岗工作内容：

五、门岗安保服务方案

1、门卫服务内容

（1）保安员通过对客户单位出入口进行值守、验证、检查登记，维护客户安全。

（2）禁止无关人员进入。

（3）对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行查验，防止客户单位财物流失及违禁物品流入。

（4）指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序。

（5）及时发现不法行为人，截获赃物，做好安全防范工作。

（6）协助客户单位做好来访人员接待等工作。

2、门卫服务操作规程

（1）依据门卫服务要求制定本执勤方案。

1）根据合同约定的门卫执勤方式及所需装备进行实施。

2）担任门卫任务的保安员要按规定着装，携带经批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。备有门卫勤务登记簿。

（2）门岗管理规定

1）门岗应用镜框悬挂岗位制度、操作规程等。

2）门岗内设一套完好的单人办公桌椅作好记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。

3）门岗内不准存放杂物，随时保持室内外保洁。

4）门岗表格、资料均应放在固定位置，且摆放整齐。

5）门岗不准作其它使用。

3）检查

①对携物进出的人员，重点检查是否带有违禁物品。对进入车辆要检查是否装有易燃易爆等危险物品、是否载有无关人员，对无关人员应劝其下车在外等候。对携物外出人员和车辆，仔细检查携物证件或出库单据，重点查验物品的名称、规格、数量与证件是否相符。检查时要让被检查人动手打开车门、后备箱和包装物，视情况逐件清点或重点抽查。要与对方保持一定的安全距离，注意观察其神态表情，防止其弃物逃跑、突然驾车逃跑或持物行凶，同时要注意自身安全。

②发现有携带可疑物品的人员，应先礼貌地要求其说出物品的名称、数量、来源及用途，请其自行拿出物品按单检查核对，并出示有关证件或由有关部门开具的证明，对无手续和拒绝检查的应移交客户单位有关部门处理。保安员不能对可疑人员进行搜身，应报告客户单位或交公安机关处理。

3）观察

在验证检查过程中，要从进出人员的身份、陈述、行为、表情、携物、痕迹等方面进行观察，对有疑点者应重点查验。

3、紧急情况的处置

当发生干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，保安员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告客户单位或当地公安机关。协助做好疏导工作，维护正常秩序。

4、勤务制度

（1）交接班制度

1）保安员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班。因故不能执勤的，必须提前办理请假手续。

2）上岗前的准备工作

接班人员做好上岗准备，按规定着装，携带执勤用品，准时接班。

3）交班

接班人员到达岗位后，交接时双方先行敬礼，然后边注意观察，边做交接班事宜。交班人员应告知本班发生的情况和处理结果，并交待需要继续办理的事项。移交勤务登记簿，双方签字备查。接班者未到或未办理交接班手续，当班者不能离开。

（2）请示报告制度

保安员遇到紧急情况和重大问题时要及时、具体、准确地向客户单位、上级领导和公安机关等有关部门请示、报告。对客户单位、上级领导及公安机关等部门有关处置紧急情况的工作指示，要立即、坚决执行，执行结果要及时反馈，并做详细记录。

（3）勤务检查制度

驻勤单位保安组织负责人或指定的勤务检查人员，负责对保安员执勤情况进行检查。勤务检查的内容以保安员履行岗位职责的情况为主。对勤务检查中发现的问题和处理结果，应做好记录，重要问题应及时向上级汇报。

（4）勤务登记制度

勤务登记由当班人员负责记录。主要记载上级指示、通知、交办的事项及值班期间发生和处理的问题，记录必须清晰、准确，不得随意涂改，并妥善保管。

六、车辆管理方案

1、车辆管理服务标准

（1）在管辖区域设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。

（2）对进出管辖区域的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。对出入车辆进行指挥，防止通道堵塞。做好停放车辆的安全监控。

（3）制订车辆管理制度

1）车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放，严禁在消防通道等区域随意停放。

2）车辆应遵守指示牌上规定的停车路线、限速、限高等标志及停车场规则，注意往来车辆和行人的安全。

3）内部车辆出入要出示通行证，外部车辆出入辖区时，司机需要自觉出示有效证件，由值班员履行登记手续。外来车辆进入按xx市相关停车收费标准收费。

4）车辆带货驶离辖区，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家物品，必须由业户或物业服务中心办理有关物品放行手续，方可放行。

5）非机动车辆必须按规定的位置停放。

2、车辆管理负责人职责

（1）依法循章对交通、车辆进行管理。

（2）熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。

（3）负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核。

（4）负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

（5）负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

（6）负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

（7）负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

3、停车场管理规程

（1）出入口之控制闸杆必须处于正常状态。

（2）灵活调动巡逻，每次巡逻须到指定位置，并留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全及设备欠妥情况，如有，则应予以记录并及时处理。

（3）停车场内不准进行任何车辆修理，如属紧急维修，可通知当值主管，做好登记，情况属实方可实施，以防借口修理车辆而进行偷车之活动。

（4）如有车辆拖走，须查明证件及车主，并通知管理处，取得同意后，方可放行。

（5）遇有其它特殊情况，立即通知主管或按照紧急事件应变。

（6）正确指挥交通，勿让出入口堵塞。

（7）发现车辆门窗未关好或出现响警号，须立即通知领班或主管，然后再通知车主。

（8）对所停车辆核实停车证并进行数据登记。

（9）遇违例车辆:如无证停车、堵塞车辆出入等，可通知领班或主管。

（10）禁止所有人使用消防栓洗车。

（11）指引所有驶入停车场的车辆，按车场的规章制度停泊。

（12）如属临时停放车辆，只可停泊在特定停车位。

（13）留意车场高度容纳限制，遇有接近限制高度的车辆时，须提醒司机小心驾驶。

（14）留意车位界限及编号是否清楚。

（15）禁止停车场内洗车抹车，防止弄污地面或地面打滑。

（16）留意各交通标记是否清晰。

七、消防管理服务

消防管理工作在物业管理行业中，占有头等重要的地位，依据我国消防工作“预防为主，防消结合”的基本方针，本着确保本辖区内的人员生命财产安全的原则。加强物业管理服务区域的消防管理，确保火灾预防与发生火灾时，灭火救援工作能够顺得进行，正确实施灭火救援工作，制定本方案：

1、健全机构

（1）确定各岗位消防安全责任人；

（2）成立义务消防队：全体员工都是义务消防员，以安全管理队伍为主；

（3）成立灭火应急小分队，以每个安全护卫班为一个灭火应急小分队主力队员，保证在岗期间发生火灾时能够随时扑灭火灾，保障游人生命财产安全；

（4）指定专职消防员，经常对辖区各消防器材部位进行巡查，防火区域进检查，发现问题及时处理。

2、消防制度

（1）消防制度张贴上墙。定期进行消防培训，主要培训内容有：水带的抛收训练、一枪一带、一枪两带、逃生训练、疏散训练、抢救训练、灭火训练、综合消防演习等；

（2）每月一次全方位消防检查；

（3）每年组织一次大型消防演习；

（4）每周进行一次消防检查（抽查灭火器的压力、布点对消火栓进行放水试验）

（5）消防水泵每半年进行一次试泵，检查手动和自动操作情况；

（6）建立消防档案，楼宇图纸（平面图）、消防设备及设施布置图纸等；

（7）定期组织消防器材性能检查。

（8）消防训练演练综合培训及实战演习相结合，确保一旦发生火灾时能够及时准确扑救；

（9）日常检查：应急灯、指示灯、消防标识、灭火器、消防栓、消控设备设施等是否处于最佳状态，对于不符合标准的及时更换或修缮。

（10）每季至少一次消防应急紧急集合。

3、宣传工作

消防宣传是提醒人们加强消防隐患意识，遇有火灾时知道如何进行逃生、求援、灭火等等。

（1）宣传内容：

a.宣传消防法规、普及消防知识；

b.宣传防火知识、灭火方法；

c.宣传消防应急疏散、救护等基础知识；

d.宣传消防常识，有针对性的进行预防。

（2）宣传方式：

a.宣传栏：定期在宣传栏内宣传消防知识、内容及图片；

b.以温馨提示方式对游人及办公人员有针对性的宣传；

4、灭火基本程序

（1）发现火灾，所在区域或安全护卫员发现火灾后，立即用对讲通知监控室逐级上报，同时报告班长到现场确认；大楼内发生重大火情后，为确保人员安全，在消防队员扑救的同时，开始人员的疏散工作；

（2）报警：视火灾发生情况及时报火警“119”，火灾发生后报警时必须报告：所在区域、详细地址、燃烧物资、火势程度、报警者姓名、电话并在明显位置增设安全护卫人员迎接消防车的到来，选捷径、以最快速度到达着火点进行扑救工作；

（3）人员分组：现场总指挥对人员进行现场分组分为：疏散组、灭火组、警戒组、事故处理给，火灾现场检查组、通讯组、救护组、后勤支援组；

（4）明确分工：由总指挥对各组进行明确分工；

（5）待火灾扑灭后，由后勤支援组对灭火现场进行清理恢复原有清洁；

（6）监控室利用消防广播通知相关人员火警解除；

（7）现场指挥员集合有参战人员，总指挥进行总结，监控室作好相应记录、监控。

八、服务人员管理措施

1、行为规范

（1）工作规范

1）依法制止在管理辖区区域发生的违法犯罪活动，并上报领导和公安机关，但无权拘留、关押、没收财产及罚款的权利。

2）对发生在管理辖区区域内的刑事、治安案件，做好案发现场保护、维持现场秩序，提供相关情况。

3）遵照管理辖区规章制度，制止未经许可进入管理辖区区域的车辆、人员。

4）对出入管理辖区的可疑车辆、人员及其所携带装载的物品，进行查验。

5）对进入管理辖区非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，及时上报或跟公安机关取得联系。

6）对违反管理辖区规定破坏管理辖区公共设施的人员以及其他不文明游人，进行劝阻制止和批评教育，及时上报主管部门，并责令损坏者根据公共物品损坏情况予以赔偿，不得发生辱骂、殴打等侮辱游人人格的行为。

7）游人有需要时，第一时间给予帮助，不得私自收取费用。

8）执勤中遇有违法犯罪人员不服、行凶报复的，可采取正当防卫，但不得超过限度或伤及无辜。

9）对管理辖区不间断的做好巡查工作，记录巡查期间发生的各类问题，做好总结并及时汇报。

10）积极做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防事故），落实各项安全防范措施，发现隐患因素，及时书面上报管理辖区相关负责人，并协助各部门及时整改。

11）配合有关部门，做好在管理辖区举办的各类活动期间的秩序维护、安全保障工作。

12）定期配合水电工做好管理辖区消防设施的检查工作，做好记录，及时上报。

13）所有保安员当班期间遇人遇事都要文明服务，采用文明用语。

14）积极完成上级领导交办的其它任务。

（2）保安人员仪容仪表

1）举止文明、大方、端庄。

2）不准留长发，蓄胡子，留长指甲，前帽檐外不得露头发，后帽檐外发长不得超过1.5厘米。

3）执勤中不准吸烟（吸烟可到规定地点或隐蔽处）、看书报、吃零食、随地吐痰、乱丢杂物，不准吹口哨，勾肩搭背，聚众闲聊，无急事不得长时间聊电话。

4）当班期间统一着制服，保持整洁，穿衬衫系领带，齐全佩戴、简章等。

5）禁止披戴外套、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

6）精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弯腰驼背，东歪西倒，前倾后仰；不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣（裤）袋。

7）不准戴饰品，口袋内不宜装过多物品。

8）上班前四个小时内禁止喝酒，当班期间要保持精神饱满。

（3）工作、服务态度

1）工作态度

①服从领导――不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

②严于职守――坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。

③正直诚实――对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。

④团结协作――各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。

⑤勤勉高效――发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

2）服务态度

①礼貌――这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

②乐观――以乐观的态度接待客户。

③友善――“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此以微笑来迎接客户及与同事相处。

④热情――尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。

⑤耐心――对客户的要求应认真、耐心地聆听。

3）保安九不准

①不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或财务等行为；

②不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利；

③不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益；

④不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞；

⑤不准妨碍国家工作人员依法执行公务；

⑥不准私自为他人提供有偿服务；

⑦不准非法限制他人人身自由；

⑧不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器；

⑨不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动。违者依法予以辞退甚至追究法律责任。

2、考勤、请假制度

（1）员工的任何请假行为应事先提出，突发事件者应及时上报并提交相关的文件证明。

（2）员工病、事假一天以内者，应上报主管批准，同时，事假一月内不得超过一次。

（3）员工病、事假一天以上三天以内者，应上报主管，并由主管签署审核意见后上报公司批准。员工不得越级请假。病事假期间，不享受工资。

（4）员工请假经批准后，其主管应妥善将工作安排好，决不允许出现漏岗现象。

（5）员工婚丧假须上报公司批准，公司将按国家有关规定处理，同意期限内按出勤考核。

（6）工作需要加班的，一天以上者必须由主管上报公司批准，以避免影响工作安排。

（7）经审批同意的病、事假，事假一天扣除当日工资，病假一天以上者需提交医院开据的相关诊断及病假条，若身体不能胜任其岗位，公司将视具体情况予以处理，或换岗，或劝其退工。

（8）员工未经领导批准的病事假，一律按旷工处理。旷工一天者扣除当月工资总额20％，连续旷工3天或一年累计旷工五天者，公司予以除名。

（9）须按实考勤，如出现弄虚作假现象，一经查实，公司将严肃处理，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。

（10）严格遵守甲方各项管理制度。

3、交接班制度

（1）交接班前，交班人需填好值班记录，做到当班情况、交接问题、物品清点心中明白，记录清楚。

（2）交接班时，交班人需向接班人详细说明本班次执勤巡逻情况及接班人当班期间需要注意的事项，接班人做到接办事情，物品清点、接班记录清楚。

（3）对讲机和其他装备需当面一一交接并做好交接记录。

4、对讲机监控设备管理制度

（1）对讲机使用管理

①对讲机必须始终保持开机状态。

②使用管理辖区统一规定频率，严禁乱调乱按。

③严禁使用对讲机呼叫对方三次无应答。

④严禁使用对讲机开玩笑或谈论其它与工作无关的事情。

⑤呼叫方结尾加问“收到请回答”，接收方以“收到，请讲”开头，在呼叫方传达呼叫内容，接收方完全明白后应回答“清楚”或“明白”等口令。

⑥对讲机折损时，我司及时更换或维修好，确保其功能当天恢复使用。

（2）监控室管理

①当班人员应严格按照设备操作要求进行操作，并定期维护，每天按时打扫，保持地面和监控设施清洁。

②各种通信设备要时刻处于畅通状态，以备应急情况下使用，严禁用电话、对讲机聊天。

③当班人员收到报警信号后应及时确认，根据情况紧急和严重程度上报领导或公安机关。

④当班人员负责电池的充电工作，8小时更换充电池一次，保证当班人员的正常轮换使用。

⑤严禁值班人员串岗、脱岗、睡岗、酗酒、吃零食。

⑥严禁闲杂人员进入监控室，严禁监控人员以外人员操作监控设备。

5、例会制度

（1）根据需要，每周或每半月一次，由项目经理组织召开全体保安例会，并做好例会记录，做好总结和后期工作安排，保管好会议记录以备查验，反馈下级意见，及时总结上报。

（2）月例会我司负责人与项目经理必须到会，不得缺席、迟到。

6、安保服务人员权限

1）对治安、刑事案件等现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。

2）发生在管理服务区域内的刑事、治安案件，有权保护现场、保护证据，维护现场秩序以及提供与案件有关的情况，但无现场勘查的权力。

3）对服务区域进行安全防范检查，提出整改意见和合理化建议。

4）勤中遇有违法犯罪人员不服制止，甚至行凶报复的，可采取正当防卫，但不得波及无辜人员或防卫过当。

5）对单位员工进行法制宣传，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故），落实各项安全防范措施，发现隐患漏洞或其它不安全因素，及时上报有关部门。

6）非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，并报告安保部及当地公安机关处理。

7）有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对其处罚的权力。

8）违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。无权受理或处理民事纠纷、经济纠纷和劳动争议。

9）对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关或保安部报告，但无侦查、扣押、搜查的权力。

7、安保人员岗位职责

（1）保安员职责

1）保安人员要严格遵守国家关于安全保卫规定，忠于职守，责任心强，积极做好“防火、防盗、防破坏、防事故”的“四防”工作。

2）保安人员上岗执勤，必须身着统一保安服装，佩戴统一标志符号。保安服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按国家规定执行。着装整齐，值班时不准擅离岗位，不准嬉戏打闹，不准看书报、吃零食，不准听收录机及进行其他与值班无关的事。保持门岗内外清洁卫生。

3）坚持文明执勤，礼貌待人，不讲脏话。处理问题时要讲原则，态度和气，不急不躁，以理服人，遇到争执不下时，可向客户汇报。

4）严格交接班制度，下班不接，上班不离。交接班时，应明确任务和上一班遗留问题并填写交接班记录。

5）做好来客登记及联系工作，做好考勤监督与信件收发工作，不准私拆单位及个人的信件；不准打与工作无关电话。

6）必须牢记火警、盗警和直属上级领导的电话号码和无线电通讯呼号，以备急用。

7）严格遵守甲方的规章制度，对违反甲方制度的保安人员，如情节较轻且未造成甲方经济损失，经甲方提出可以在7个工作日内更换人员；如造成了甲方的经济损失，按本合同第七条执行。

8）每日认真填写保安执勤记录表，在甲方需要时及时提供。

（2）监控岗岗位职责

1）监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。

2）技术防范设施（如安防监控、周界报警等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。

3）监控中心接到报警信号，安保人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受救助要求，解答询问。

4）监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。

5）负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析，果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。

6）负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。

7）负责录象带的保管工作。

8）负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。

9）负责接受白天和夜间游人的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为游人排扰解困，游人反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。

10）做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。

11）完成上级领导交办工作。

九、服务质量保证措施

1、制定和明确保安人员工作制度和职责任务

根据《保安服务操作规程与质量控制》、《保安服务管理条例》和公司相关规定，结合项目安保工作的实际情况，认真制定门卫、巡逻、内务、勤务记录、班队长查岗等内容的《保安管理细则》，规定各项安全保卫规章制度和保安各级人员工作职责规范日常工作、生活、学习管理和勤务秩序。做到人员到位、制度到位、职责分明。

2、强化保安人员教育管理，树立良好形象

把保安队伍教育管理放在重要的工作位置，定期开展保安员职业道德意识教育和法制教育。教育保安员树立服务的意识，文明执勤、热情服务，不断提高服务水平和质量。

3、经常性的开展安全检查工作

根据业主安保工作的实际情况，要经常性的组织开展安全大检查工作。及时发现和排除安全隐患，对发现重大安全隐患要上报业主有关部门立即解决，一时解决不了的要派保安人员严看死守，直到解决为止。特别是在重大节假日、会议时要反复检查，不留死角。

4、经常性的开展处置突发事件的防范演练

根据招标人和保安工作实际情况，制定应急预案，适时组织演练，提高保安人员处置突发事件的能力。保护财物和工作人员生命财产在一旦遇到突发事件的情况下，最大程度的免受灾害。

5、加强保安队伍规章制度的贯彻落实工作

保安队伍规章制度的贯彻落实是保安服务质量的重要保障，也是确保客户安全的前提。因此，我们将重点加强保安队伍的规章制度的落实工作，严格执行保安工作手册，严禁保安员在驻地和宿舍留宿他人，加强保安员物品点验，严格保安员政审和信息比对。保证保安队伍以过硬的素质完成客户和上级赋予的各项安保任务。

6、加强保安服务质量的监督检查

为提高保安服务质量，公司历来重视保安服务质量的监督检查工作。包括抽查、互查、明查、暗查、质量调查等方式。

7、硬件保障设施齐全

每位保安员配有制服、头盔、自卫棍、无线对讲器材等装备，熟练掌握各种紧急情况和突发事件的处臵预案。公司指挥中心24小时有专人值班，设有专用电话，随时保障能够迅速准确地处理警情。

8、及时处理有效投诉，处理率达到100％

做好各项工作，提高管理服务人员素质，加强与甲方之间的沟通，定期征求甲方意见，不断改进服务将投诉及时处理及记录并建立回访制度，处理时限：分类考虑可能的处理时间，一般立即处理不超过半天，不能立即处理的约定限时处理。

十、安全管理运作方式

我公司根据以往的项目总结出的经验，提出以“严密快速为原则，实现人防与技防相结合”的安全管理运作方式。

安全管理运作方式示意图

1、严密快速的管理原则

（1）严密

为保障安全，首先从思想上、制度上、服务上把控。在思想上，建设过硬安全维护队伍。建立严密的保安人员招聘、筛选体系，选拔具有高尚的职业道德和个人素养的优秀的管理服务人员。

在制度上，多方位考虑，仔细研讨，以法律法规为依据，以业主方的要求为目标，结合公司的党建文化及项目的具体情况、特点、要求制定系统的秩序维护管理制度。

在管理服务上，编制严密的保安服务管理运作程序，分岗位分专业，做到服务流程精细化，如治安工作手册、消防工作手册、人流疏散工作手册、应急处理预案等。

（2）快速

安全管理的前提是建立快速反应的机制。充分利用自身的优势，在安全管理中，形成快速、便捷的服务风格，从事件的响应到事件的处理，直至最后的反馈，做到及时、准确，不能因内部原因造成事态扩大，有效地保障展馆的安全。

2、人技相结合管理模式

现代的安全管理不单是依靠人，还需要依靠现代的高科技手段；现代化的高科技产品需要人来操作实现管理，对高科技产品管理的盲点需要人去补充。因此，一个完善的安全管理模式，需要人技管理的紧密结合加以实现，同时配合完善管理制度加以保证。

3、预防为先的管理保障

针对本项目管理面积大、人员多的状况，突发事件是不可避免的，为了防范于未然是我们在管理中必须得到保障的一个重要原则。在各类服务中都要充分考虑风险的存在并力求规避，针对服务内容，设计各种防范处置的预案。

进行预案的培训、演练，确保预案在实施过程中的及时性、准确性、可控性，对各种难以预见的意外事件，通过积累的管理经验和现场有效的指挥，使损失和影响减少到最低程度。

十一、保安服务奖惩条例

团队人员管理是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性。按照优秀物业管理标准制订各项管理指标，我司将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋级，以形成竞争激励机制，提高员工工作积极性。

员工奖惩细则：为了真正体现奖罚分明、公平公正，鼓励先进、鞭策落后，特制定本制度。

1、奖励（每分5元）

公司员工有如下表现者，可以给予口头表扬、通报表扬、实物奖金，提职加薪等奖励。

（1）努力钻研业务、改革创新，并且成绩显著者；5-20分

（2）积极为公司创收，开源节流，并取得实效者；5-20分

（3）为保护集体财产、见义勇为、事迹感人者；4-20分

（4）积极参加国家和社会各类竞赛活动，并取得名次者；4-20分

（5）拾金不昧，价值在100元以上者；5-10分

（6）积极提出合理化建议，并被公司所采纳者；4-10分

（7）发现事故隐患及时报告，并采取措施，防止重大事故发生者；4-10分

（8）乐于做好人好事，为公司增添荣誉者；2-10分

（9）训练刻苦，业务考核成绩前三名；4-8分

（10）在公司处理客户投诉时，特殊情况下使员工受到委屈者；2-8分

（11）为客户或客人提供最佳服务，并受到客户或客人书面表扬者；2-8分

2、处罚（每分5元）

（1）轻微过失：

在一个月内有下列情形之一者，一次给予过失提醒，二次给予扣分处罚。

1）上下班无故迟到、早退，每次2分

2）工作态度不认真，上班吃零食，大声喧哗；2分

3）当班时仪容仪表不整或不按规定着装，不佩戴工号牌；2分

4）言语粗俗，不注意礼貌礼节，不使用规范的服务语言；3分

5）下班后无故在工作场所逗留；2分

6）不按规定填写各项工作记录；4分

7）工作时间收听广播、录音机、阅看书报；3分

8）遭客户有效投诉1次；5分

9）宿舍私自留宿无关人员；4分

10）不按员工通道行走，不按规定搭乘电梯；2分

11）工作时间内未经批准做与工作无关的事；3分

12）工作时间在客户及客人面前打哈欠、伸懒腰、剔牙、挖鼻孔、掏耳朵、剪指甲；3分

13）工作时间未经批准会见亲友；2分

14）未经上级领导同意，自行调班调假；2分

15）对所属员工违纪行为不处理。5分

（2）过失

在一个月内有下列情形之一者，给予扣分处罚，在三个月重犯，加倍处罚，三次以上予以记过或留公司察看处分。

1）在禁烟区吸烟，当班时打瞌睡、串岗闲聊、干私活等；4-8分

2）旷工一天者；20分

3）违背或不服从上级合理的工作安排或指示；10-20分

4）当班时非工作需要喝酒；8分

5）争吵、打架、斗殴、闹事；10-20分

6）未经许可擅自将公司物品转移、外借；10分

7）利用工作之便，向客户及客人或供应商索取礼品或礼物；8分

8）拾遗不报；6分

9）因工作失误，造成重大损失；10-20分

10）工作不积极，消极怠工；4-8分

11）工作中缺乏协作精神，致使工作受到影响；4-8分

12）对同事、甲方工作人员、业主不礼貌并与其争辩，引起投诉；4-8分

13）违反有关秩序维护服务规定和保密守则；4-10分

14）因违反操作规程给公司带来经济损失；4-10分

15）因违反操作规程，导致差错或引起投诉；4-10分

16）工作中弄虚作假，谎报情况，造成不良影响；5-10分

（3）严重过失

有下列情形之一者，给予劝退或除名处理。

1）侮辱、漫骂、恐吓、威胁他人；

2）假公济私，涉嫌报复；

3）制造淫言、搬弄是非、恶意中伤其他员工，影响团结；

4）偷取客户、客人或同事的财物；

5）旷工连续三天或全年累计五天；

6）擅用公司名义在外从事活动，致使公司声誉受损；

7）私自动用、故意破坏客户，公司财物；

8）违法乱纪，被依法追究刑事责任；

9）涂改、伪造单据及凭证，以取得金钱上的利益；

11）无病装病，骗取假条；

12）赌博；

13）未经批准私自外出兼职或利用病休另谋职业；

14）玩忽职守，违反操作规程，造成严重后果；

15）私自向外界提供公司人事、经营、财务、设备等资料，泄露公司机密，造成严重后果。

3、执行程序

（1）考核采取逐级考核方式，每月按部门汇总上报。

（2）人事部汇总各部/处月度考评后上报总经理室。

（3）总经理室审核批准后在当月工资中兑现。

（4）对处理有不满，可以按以下步骤解决：

1）直接向部门或服务中心反映；

2）如部门或服务中心无法解决，可以书面形式向公司投诉；

第五节 保洁服务方案

一、清洁范围及标准

1、清洁范围

本项目清洁范围包括：员工周转房区域主干道、人行道、公共休闲场地、停车场、各楼栋梯间、电梯轿厢、天台等周转房区域公共区域。

2、清洁工作标准

二、室内清洁操作规程

1、通道及楼梯台阶及大厅

（1）保洁规程

①楼梯间墙面每周至少除尘一次，楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，梯步表面干净无污渍，保持楼梯手护栏干净、无灰尘。每天保洁2次，上下午各1次保洁。

②每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每日至少拖洗两次，每月至少彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。

③大厅前台阶每天保洁2次，上下午各一次。

④大厅的地面每日至少拖地2次，推尘4次，每月对大理石地面保养抛光1次。

⑤大厅地面用扫尘拖，按规定规律匀速来回推拖，每天数次视客流量而定。

⑥整个地面推尘后，地拖推至工作间，抖掉垃圾，装好尘拖。

⑦雨天在大厅门口台阶上铺上红色小地毯，使地面保持干净，无水渍。

⑧用干净的毛巾擦抹展馆内的展台展板、墙壁，用鸡毛掸掸天花板上灰尘、蜘蛛网等。

（2）保洁标准

①大厅前台阶无污渍、无垃圾、痰渍。

②大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，无垃圾、无痰渍，无灰尘，有光泽，保持地面材质原貌。

③大厅玻璃无广告、无蜘蛛网、无明显灰尘、手印；

④墙面设施无明显灰尘、手印。

⑤门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍。

⑥门、窗玻璃及窗帘干净无尘，透光性好，无明显印迹。

⑦各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽。

⑧门把手干净、无印迹、定时消毒。

⑨展台展板：无明显灰尘。

⑩天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

⑪电子显示屏干净无尘。

（3）注意事项

①洗刷楼道时，防止水流入办公室等场所内。

②拖地，擦抹时务必将工具拧干，动作要轻，切勿将污水甩至墙壁上。

2、卫生间

（1）保洁操作规程

①打开门窗通风，用水冲洗大小便器、洗干净烟灰缸；

②清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋后放回原处；垃圾袋内垃圾不超过1/2，每日更换不低于一次。

③用洗洁精均匀喷洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球洗刷大、小便器（如是座厕，注意清洁两块盖板及底座卫生），用快洁布擦洗洗手盆，然后用清水冲干净；每天保洁2次。

④每周对卫生间彻底冲刷一次；

⑤用毛巾从门开始顺时针方向依次将墙面、台面、开关、门窗标牌等抹一遍；

⑥先用湿布擦窗玻璃和镜子，然后用干毛巾擦干净；

⑦用拖把拖干净地面；

⑧补充卷纸、擦手纸和洗手液；

⑨适量喷洒香水或空气清新剂，小便器内放置香球；

⑩应每小时保洁一次，清理地面垃圾，抹干净台面水迹；

⑪每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大小便器、地面进行消毒。

（2）保洁标准

①便池、地面、墙壁无污渍、无脚印、无乱张贴、无异味，无杂物，室内无异味、臭味。

②地面无烟头、水迹、污渍、积水、纸屑、果皮。

③镜面无灰尘、无污迹、无手印，清洁光亮。

④墙面、隔断无污迹、无灰尘、无涂画。

⑤垃圾桶内、外干净。

⑥手纸、洗手液保持正常提供。

⑦设施完整，用品齐全，拖布和日用品要摆放整齐

⑧天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。

⑨目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

（3）注意事项

①禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。

②用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。

③下水道如有堵塞现象，及时疏通。

3、电梯的清洁保洁

（1）保洁范围：区域内的电梯。

（2）配备清洁工具：梯子、抹布、告示牌、吸尘机等。

（3）保洁规程

ａ、电梯日常保洁：

集中清洁2次/天，不停巡回保洁。

·保持电梯轿箱地面的清洁除尘；

·每天早上更换一次地毯，必要时增加更换次数；

·对电梯门、轿厢的不锈钢、镜面装饰物进行循环保洁；

·电梯每天巡回保洁；

ｂ、电梯重点保洁（放在下班后）：

·打开电梯控制箱，按动指定按钮，使电梯停止运行；

·把“正在保洁”的告示牌放于电梯门前以示工作；

·用吸尘机吸边角部位和电梯门轨的沙、灰尘；

·按《玻璃门、镜面清洁标准作业》清洁镜面；

·用微湿的布抹电梯门的塑料胶条部分门轨及电梯按钮；

·用不锈钢清洁剂对电梯门及不锈钢部分进行保洁；

·用吸尘机对地毯进行吸尘；

·清洁电梯轿厢的顶部及灯饰应每周一次

·收拾好作业工具及“正在保洁”的告示牌；

·将控制按钮恢复原位，关上控制箱，让电梯恢复正常运行；

（4）保洁标准

轿厢壁无手印、灰尘，地面无垃圾，电梯门轨槽、显示屏干净无尘。

（5）清洁注意事项：

ａ、日间电梯保洁吸尘时，待电梯停止后再进行吸尘。

ｂ、应避免客人多的时候保洁电梯，如有客乘搭电梯应暂时停止保洁工作。

4、玻璃门、窗、幕墙

（1）清洁范围

玻璃门、窗、玻璃幕墙，门厅镜面装饰柱，各种镜面。

（2）操作规程

①大门每日保洁2次，早晚各一次，其他不定时保洁（每天至少保洁一次），不定时巡视；

②擦拭门锁及门面；

③用玻璃清洁剂擦拭玻璃并用干布抹净；

④擦拭内外窗框、轨道；

⑤保洁完毕应关好门窗；

⑥幕墙请专业外墙清洗工人清洗。

（3）清洁标准

①目视大厅玻璃门无广告、无蜘蛛网、无明显灰尘、手印、地面无灰尘污渍、痰迹、墙面设施无明显灰尘、手印玻璃面上无污迹、水迹；

②清洁后用纸巾擦拭若干厘米内无灰尘。

（4）注意事项

①高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。

②作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。

5、灯具

（1）清洁保养范围

辖区内的所有灯具。

（2）操作规程

①关闭电源；

②架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩；

③将灯罩放在有洗洁精的水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水分；

④将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；

⑤清洁日光灯具时应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。

（3）清洁保养标准

清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。

（4）注意事项

①在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。

②清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。

③人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。

④用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。

6、石材打蜡、晶面处理作业指引

（1）目的

为打蜡、晶面处理作业提供指引，保持地面光亮，延长地板使用寿命。

（2）范围

适用于公共部位的石材打蜡、石材晶面工作及家政服务打蜡、晶面处理。

（3）职责

3.1保洁员负责依照本作业指引并在保洁领班的指导下实施石材打蜡及晶面作业。

3.2保洁领班

1）负责对保洁人员的石材打蜡及晶面处理技能进行培训；

2）负责组织实施石材打蜡、晶面处理的保养计划，并对其效果进行检查。

3.2环境主管

1）负责拟定管理服务区域内公共部位的石材打蜡、晶面处理的保养计划；

2）负责对石材打蜡、晶面处理工作的效果进行监督与检查。

（4）方法和过程控制

4.1运营中心-环境组对公共区域需要打蜡或晶面处理的部位，每季度至少进行一次打蜡，晶面处理根据地面的情况定，具体操作时间可自行安排，以尽量避免或减少影响顾客为宜。

4.2地板打蜡

4.2.1打蜡前的准备

1）提前搬出或移动打蜡范围内阻碍打蜡作业的物品（不能搬动的除外）以使打蜡工作顺利进行。

2）公共区域打蜡前，在明显位置由操作人员放置“工作进行中、小心地滑”告示牌，用警戒带圈出警戒区，并指引客户走其他通道或电梯。

4.2.2初次打蜡

1）清洁地面，吹干地面，使地面完全干透，无污渍。

2）先打底蜡2-3遍，每遍间隔至少30-60分钟，间隔时间为用手试压不粘手，用脚踩无脚印为准。

3）打面蜡2-3遍，每遍间隔至少30-60分钟，间隔时间为用手试压不粘手，用脚踩无脚印为准。

4.2.3补蜡（以下情况需在旧面蜡上打蜡）

1）有喷蜡抛光后光泽提不来，表面蜡面磨损程度较历害，需在旧蜡面上打面蜡1-3遍，干2-3小时后，用喷磨蜡抛光。

2）最后一道面蜡打完后相隔约3小时，用喷磨蜡抛光一遍。

4.2.4起蜡（以下情况需起蜡）

1）地面蜡发黑，无法洗掉，必需起蜡。

2）蜡面起泡时，蜡的附着力不好，整层脱落时需起蜡。

3）由于地面保持的很干净，蜡面没有发黑，但时间长变黄，视情况起蜡。

4）起蜡所需材料为强力起蜡水，兑水比例为1:8或1:5，用多功能刷地机配上起蜡垫进行起蜡，起蜡要彻底干净，起蜡后地面需过水2-3遍。

5）起蜡时或过水时地面都要保持湿润，而且每一道工序进行之前都必须用吸水机吸干地面水，才进行下一道工序；如果蜡层很厚，起蜡会相对难一点，可以将起蜡水少兑一点水，泡的时间长一点或都将起蜡水兑热水使用。

4.2.5注意事项

1）各类石材：鉴于石材是高级材质，一般使用高级蜡。

2）复合强化木地板：使用液体蜡，打蜡主要目的是防水。

3）纯实木地板：使用免抛光蜡，免抛光蜡对保护木地板有很强的功效。

4）不能用碱性或酸性或强溶济直接清洗蜡面。

4.5晶面处理

4.5.1晶面处理前的准备

1）检查石材的质地、颜色、当前状态，如从未做过的石材表面有一层保护蜡，去除后才能做结晶。

2）对操作员工进行相关的培训，保证人员及物品的安全，必须有1～2名有经验的员工带领。

3）工具、材料的准备：胶皮手套、踢脚保护板、加重单擦机、喷壶、钢丝棉垫、红磨盘、结晶剂（K2、K3、结晶粉等）起蜡水、吸水机、墩布、水桶、保鲜膜（金属表面的保护）等；特别注意白色结晶粉为万能粉，其它颜色需找对应颜色的石材使用，以防影响石材的原有颜色和光亮度。

4）提前搬出或移动晶面处理范围内阻碍晶面处理作业的物品（不能搬动的除外）以使晶面处理工作顺利进行。

5）公共区域晶面处理前，在明显位置由操作人员放置“工作进行中、小心地滑”告示牌，用警戒带圈出警戒区，并指引顾客走其他通道或电梯。

4.5.2晶面处理程序

1）局部实验：在边角处1～2㎡进行实验性的结晶工作，环境主管进行确认。

2）地面全面的进行清洗，晾干。

3）从一边开始由里至外倒退作业，每次作业面积控制在2㎡左右。

4）将钢丝棉垫由红磨盘中心开始紧凑向外一圈一圈盘好。

5）如用K2、K3做，先用装有K2的喷壶距地面15公分高度喷射药剂（注意均匀、适量），迅速用加重单擦机反复研磨直至磨出干粉为止（作业区域尽可能的大，因K2和K3反复的交替会使钢丝棉变硬，影响与地面的摩擦）。

6）用K3重复以上工序，钢丝棉根据操作时的感觉更换（丢转、摩擦减小等）。

7）如用结晶粉做，将结晶粉按说明书要求稀释，适量倒在地面上（每次作业面积控制在2㎡左右），用加重单擦机反复研磨，注意不要让结晶粉干透，始终保持糊状，根据地面材质情况用时（不低于3分钟），后将结晶粉用刮子刮到下一个区域，重复以上工序，两三次后结晶粉浓度变低，及时补充稀释的结晶粉，如遇结晶粉变色要及时换。

4.5.3注意事项

1）检查机器设备的状况和清洁药剂的使用期限。

2）注意结晶粉不要溅到金属物品上，因结晶粉中含有草酸会腐蚀金属。

3）喷洒药剂后要迅速涂抹均匀，不要踩踏。

4）用K2、K3操作时，钢丝棉要分开使用（K2专用、K3专用）。

5）机器在使用中出现晃动时要及时查看钢丝棉是否打卷，并及时调整。

6）对于边角和机器处理不了的区域，可改用手工操作。带好胶皮手套，用钢丝棉重复以上的工作程序，直至达到满意的效果。

7）注意过往行人的安全。

4.6每次打蜡作业或晶面处理完毕后，保洁领班应对其效果进行确认，环境主管对此负责监督；对特殊材质的地面，在未确定晶面处理与清洗方法之前严禁作业，必须经环境主管确认无问题后方可进行清洗和晶面处理。

7、地面清洁保养作业指引

（1）目的

保持地面整洁，延长使用寿命，对各类地面的清洁作业提供指引。

（2）范围

适用于各类地面的清洁养护工作。

（3）职责

3.1保洁员负责依照本作业指引对各类地面进行清洁作业。

3.2保洁领班负责依照本作业指引对各地面的清洁作业进行指导和检查。

3.3环境主管负责对保洁员进行培训，并抽检其保洁质量。

（4）方法和过程控制

4.1沥青路面

4.1.1每天用大扫把对沥青路面清扫一次以上。

4.1.2巡视保洁时注意地面清杂。

4.1.3雨季每半月冲洗一次，旱季每月冲洗一次。

4.2水泥地面

4.2.1水泥地面只需每天用扫把进行清扫。

4.2.2对于水泥地面的地下车库（在管理范围内），要求每月进行一次清洗或擦洗。

4.2.3对油污明显的水泥地面，应在油污处撒上去污粉后，兑少量水，稍等片刻，然后用毛刷反复刷洗，并用水进行冲洗。重复这些过程，使地面逐渐恢复原色。

4.3瓷砖地面

4.4.1每天用喷有静电液的尘推，进行除尘。

4.4.2若有污迹，用湿拖布进行湿拖。

4.4.3对于特别脏的地方，用水加少量中性清洁剂调匀后进行清洗。若遇顽固污迹，用小灰铲或钢丝刷清洁，直至砖缝干净，砖面不留污迹。

4.4.4禁止将酸性或碱性较强的清洁剂直接倒在瓷砖地面清洗，以免对表面造成损坏。

4.4大理石地面

4.4.1每天用喷有静电吸尘的尘推，进行除尘。

4.4.2如有污迹时，室外的用湿拖布进行湿拖，室内用毛巾擦除。

4.4.3对于特别脏的地方，用水加适量中性清洁剂调匀后进行清洗，保持石面不留污迹。

4.4.4禁止将酸性或碱性较强的清洁剂直接倒在地面进行清洗，禁止使用粗糙、尖锐的清洁工具。

4.4.5大理石地面晶面处理按照《石材打蜡、晶面处理作业指引》执行。

4.5广场砖的清洁

4.5.1一般情况下广场砖的清洁只需用扫把进行清扫。

4.5.2日常清洁或每周冲洗特别脏的地方时，用水加适当中性清洁剂进行清洗。顽固污迹采用小灰铲或钢丝刷清洁，直至砖面不留污迹。

4.5.3广场砖每周应至少进行两次清洗。

4.5.4禁止将酸性较强的清洁剂直接倒在砖面清洗，以免对砖面造成损坏。

4.6大理石、水磨石顽固污迹处理

4.6.1茶迹、咖啡迹用硼砂溶液或碳酸钠和水按4:3比例进行刷洗。

4.6.2如无特殊情况，禁止在大理石上使用任何酸性清洁剂。若在大理石上使用酸性清洁剂时，必须既用即清，同时用清水擦净大理石表面残留的酸性清洁剂，以免大理石表面被酸液腐蚀或变色。

4.6.3油漆用天那水或松香水、汽油慢慢刷洗。

4.6.4香口胶用香口胶剂喷在四周，5分钟后擦洗。或用刀片轻轻刮除，再擦拭干净。

4.7由于施工、爆雨等原因造成地面大量积土和污迹，可根据实际情况调整保洁频率及要求。

8、垃圾桶

（1）保洁范围：所有室内垃圾桶。

（2）操作规程

①垃圾分为“可回收”“不可回收”分别收集，安排人员专门分类运送，可回收垃圾资源化再利用。

②保洁人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不能超过桶容积的1/2，以方便使用。

③回收垃圾桶内的垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。

④铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5厘米折贴在垃圾箱外沿，再盖垃圾桶盖。

（3）保洁标准

①垃圾袋内垃圾不超过1/2，每日更换不低于两次。

②保证垃圾桶保持半空状态，垃圾桶周围无散落的垃圾，垃圾桶外干净、无污渍。

（4）注意事项

清理垃圾时，不散落垃圾、污渍等。

9、瓷砖、喷涂、仿石和大理石墙面的专项清洁。

（1）保洁范围：贴瓷砖的内墙面、喷涂墙面和大理石墙面。

（2）配备清洁工具：铲刀、刀片、桶、拖把、抹布和洗洁精等。

（3）作业程序：

①先备两桶水，一桶清水，另一桶放入少量的洗洁精（约200毫升）。

②用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍。

③把毛巾浸入放有洗洁精的水里，拿起后用中等力度拧干，沿着墙壁从上往下，来回擦抹。

④瓷砖缝里的污渍要用小刷子刷洗。

⑤用另一条毛巾浸透清水后，用中等力度拧干，彻底清抹一次。

⑥换清水后，将毛巾浸透后，用力拧干，再清拭一遍。

⑦用干拖把拖干地面。

⑧墙面清抹应每月进行一次，墙面清洗每年进行一次。

（4）清洁时注意事项：

①用铲刀刮涂墙面污垢时，铲刀要贴紧墙壁，以防刮花墙面。

②严禁使用含碱、酸除污清洁剂清洁墙面，以免损坏墙砖表面光泽。

③大理石、仿石墙面应先除旧蜡，再按此程序进行清洁，然后再封蜡（封蜡程序参照《地面的日常清洁》）。

10、乳胶漆墙面的专项清洁

（1）保洁范围：消防楼梯、走道等处的乳胶漆墙面及天棚面。

（2）配备清洁工具：鸡毛掸、扫把、铲刀、拖把等。

（3）作业程序：

①关闭要清洁之处的门窗，在地面洒上一点水。

②用鸡毛掸子或扫把，轻轻拂去墙面及顶部的灰尘。

③用干毛巾清擦墙面污染，擦不掉的污迹用细砂布轻轻擦掉。

④用铲刀铲除墙面上黏附的泥沙、痰迹。

⑤扫干净地面灰尘，再用拖把拖干净地面。

⑥上述工作每月重复做一次。

（4）清洁注意事项：

①使用砂布和铲刀作业时力度要轻，以免损坏墙壁。

②作业时注意戴好帽子、口罩和眼镜，并扎紧工作服的领口和袖口。

③作业时不能用脏物及带颜色的抹布毛巾进行抹擦，以防污染乳胶漆表面。

11、不锈钢的日常清洁

（1）清洁范围区域内的护栏、标牌、电梯轿厢等。

（2）配备清洁工具抹布、不锈钢清洁剂、铜水等。

（3）作业程序：

1）先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。

2）然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠。

3）置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。

4）表面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。

（4）清洁注意事项：

1）清洁不锈钢使用无绒毛巾，以免毛巾脱绒遗留在不锈钢表面上，影响光亮度。

2）上不锈钢油时不宜太多，防止玷污他人衣物。

3）在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成意外。

4）应使用干净的毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。

12、其它细节部位

（1）清洁范围

包括消火栓、宣传栏、指示牌、信报箱、楼道扶手及栏杆、墙面、标牌、灯开关配电箱、消防栓、消防管道以及卫生死角的清洁。

（2）操作规程

①每日用拧干的湿抹布擦抹消火栓、宣传栏、指示牌、信报箱、楼道扶手及栏杆；

②用掸子扫掸墙面的灰尘及蛛蛛网；

③每日用干抹布擦抹区域内的设施设备。

（3）清洁标准

①每天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹、光亮清洁。

②目视无烟头、果皮、纸屑、蜘蛛网、积尘、污迹、积水等；手摸无灰尘。

（4）注意事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。

三、室外清洁操作规程

1、道路地面

（1）道路保洁操作规程

①主干道、公共休闲场地集中清洁2次/天；不停巡回保洁。

②除定时清扫外，安排固定人员巡回保洁。

③下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

④旱季时每月冲洗一次路面，雨季每周冲洗一次。

⑤发现路面有油污应即时用清洁剂清洁。

⑥用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

（2）保洁标准

①目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水、无污迹。

②目视路面无明显泥沙污垢每50M2内烟头或致谢平均不超过2个、无石子。

2、垃圾箱（桶）、果皮箱

（1）垃圾桶、果皮箱保洁操作规程

①垃圾筒、果皮箱应每天至少集中清洁2次/天，不停巡回保洁。

②烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3。

③内胆定期清洁、消毒。夏季每周刷1次，冬季每半月1次。

④清洗垃圾筒、果皮箱时不能影响使用。

⑤清洗前应先倒净垃圾筒、果皮箱内的垃圾，除去垃圾袋，并集中运到指定的地方清洗。

⑥先将垃圾筒、果皮箱的表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭。

⑦将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干。

⑧清洗完毕应及时将垃圾筒、果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。

（2）保洁标准

①桶身表面干净无明显灰尘、无污渍、无痰迹。

②垃圾箱内胆周围无污渍、无积水

③周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。

3、外墙下部

（1）保洁范围：责任区域外墙下部

（2）操作规程：

①用掸子掸墙壁的灰尘和蛛蛛网；

②有广告纸时应先撕下纸后再用湿抹布从上往下擦抹，然后用干布抹干净

③每月保洁1次，雨后及时清洁。

（3）保洁标准：无明显灰尘、无广告、无蜘蛛网

4、设备用房

（1）设备用房保洁操作规程

①每天清扫一次。

（2）清洁标准

设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍。

5、幕墙保洁

（1）保洁范围：甲方单位外墙高空保洁。

（2）保洁主管职责

①项目经理负责外墙保洁高空作业的工作计划制定、组织监督、检查外墙清洗工作和安全管理工作。

②外墙清洗由项目经理负责依照本规程组织实施外墙保洁工作和高空作业安全管理。

③外墙保洁工负责依照本规程具体实施外墙清洗作业。

（3）作业规程

①高空作业人员资格审查

②外墙清洗作业必须实行审批制度，符合下列条件的作业人员经审批后方可上岗：

a.年满18岁以上、40岁以下的健康男性；

b.无高血压、恐高症病史；

c.视力良好；

d.经过专门的高空作业培训并有高空作业操作经验；

e.作业前精神状态良好，情绪正常，无感冒头晕等不适症状；

f.作业前4小时内没有饮酒。

③外墙清洗工必须持有上岗证，并接受公司的有关培训后方可上岗，入职前每位外墙保洁工均应与公司签订责任合约书。

④符合上述条件的人员经本人申请填表、保洁主管对照审批表逐项检查全部合格后方可进行高空作业。如审查时表中有一项不合格者不允许上岗。

（4）工作前的安全检查

①每次高空作业前项目经理必须详细检查作业工具准备情况：

a.吊绳、安全绳有否破损，如有应采取补救措施或更换；

b.吊板绳与牢固件的绳结有否松脱，如有应重新打死结；

c.安全绳的结点是否打牢，否则，重新打死结。

②楼顶固定绳索点是否牢固，如不牢固应更换绳索锁定点。

③检查绳索与建筑物接触的棱角部位有否加胶皮或绳套，如否，应立即加套。

（5）高空作业人员的着装检查

①高空作业人员的着装

必须符合下列要求：

a.工作服为紧身束腰式；

b.上下衣装没有口袋，鞋子不是系带式；

c.衣服钮扣完全扣好；

d.身上不佩戴钥匙链及任何硬物；

e.手套为五指薄型手套；

f.安全帽为紧口式。

②保洁主管应对上述着装逐项检查一遍，全部符合要求后方允许进行高空工作。

（6）保洁工具的准备

①外墙装饰材料和脏污程度

选择、配制合适清洁剂：

a.清除水泥、白灰等污渍时，选用盐酸外墙清洁剂；

b.清除污渍、锈渍、油渍用万能外墙清洗剂，如油污、锈渍太强时，应用氢氯酸清洁剂（腐蚀性强注意安全）；

c.玻璃外墙用玻璃清洁剂。

②清洁剂勾兑配制后，装入容器内和毛刷、墙刷、抹布等保洁工具一起放入保洁桶内。

③保洁桶、喷水枪固定在吊板上。

（7）底层的安全防护

①底层为路面或人行道时应设置护拦、挂上警示牌，以警示行人绕开行走，禁行区内的路面铺上塑料布，以保护地面不被污染。

②建筑物周围如有绿化带的除设置护栏、挂上警示牌外，应对绿化带采取防护措施防止毁坏绿化。

③以上工作准备完毕检查无误时方可开始作业。

（8）外墙清洗操作程序

①缓缓将吊板放下，到达第一工作位置。

②用水枪对准清洁位置冲水除尘。

③将清洁剂涂在清洁面上，用墙刷反复擦拭。

④用水枪再次喷水喷净。

⑤逐渐下滑，依次作业，至到底层。

⑥登顶依次进行上述工作。

（9）高空作业注意事项

①注意拿牢手中作业工具，防止掉落。

②不准在高空中相互传递工具或投掷物品。

③禁止在作业时谈天说笑。

④禁止在高空作业时做大的悠荡动作。

⑤注意墙面附着物、避免碰损或伤害自己。

⑥监控人员监控到位，严禁离开。

6、膜钢停车场

（1）保洁操作规程

①每天应清扫两次停车场的纸屑果皮等垃圾；

②发现油迹、污迹、锈迹时，应即时用清洁剂擦洗干净。

③下雨天应及时清扫停车场路面，确保路面无积水。

（2）清洁标准

①目视地面无垃圾、果皮、纸屑，无异味，无积水，无污迹和杂物。

②每天上、下午各清扫一次；每周用水冲洗地面一次。不间断动态循环保洁。

（3）注意事项

①发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。

②清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。

7、室外亮化（草坪灯、射灯、地灯、灯柱低处）

（1）操作规程

①用微湿抹布每天抹擦1次。

②每日至少一次进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

（2）保洁标准

目视无污迹、无明显灰尘、无乱张贴。

8、灯柱高处

（1）操作规程

①准备梯子、抹布、掸子。

②用掸子清理蜘蛛网，用微湿抹布抹擦灯柱外表。每月保洁一次。

③每日至少一次进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

（2）保洁标准

目视无污迹、无明显灰尘、无蜘蛛网。

9、各景观坐面

（1）操作规程

先用微湿抹布抹擦，后用干抹布抹擦，每天清洁。

（2）保洁标准

用纸巾擦拭无明显灰尘。

10、窨井盖、流水篦子

（1）操作规程

①首先清理窨井盖、流水篦子垃圾，再用水对窨井盖、流水篦子进行冲洗。

②打开窨井盖，查看下水道是否有堵塞情况。如果存在堵塞现象，必须及时疏通。

③日常保洁每月1次，浇花或下雨后必须及时保洁。

（2）保洁标准

目视无垃圾、杂物，无泥沙、无污迹。

11、标识、标牌

（1）操作规程

用拧干的湿抹布擦抹标识牌；每天保洁一次。

（2）清洁标准

目视无明显污迹、灰尘；无乱张贴。

12、雨水井

（1）清洁频次

雨季每周清理1次（暴雨天气每天清理1次），非雨季每月清理1次。

（2）操作规程

①先清理雨水井井盖上及周围垃圾，再用水对雨水井盖进行冲洗。

②用铁钩把井盖掀开在一旁，查看水井情况，先用铁铲、扫把清除井内杂物、泥沙。

③清洁完后，打扫四周地面留下的泥沙、杂物，再用水冲洗干净，盖上井盖。

④遇污水井或雨水井堵塞时，先把杂物捞干净，用竹篙疏通，反复几次，直到疏通为止。

⑤日常保洁每月2次，浇花或下雨后必须及时保洁。

（3）保洁标准

目视管井内壁无明显粘附物、井底无明显沉淀物；井盖无明显污渍，排水畅通无积水。

四、垃圾收集与清理

垃圾收集是清洁日常管理中最重要的工作之一。垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日送至垃圾中转站。如果垃圾的收集处理不当，不仅影响美观，还容易产生臭味，滋生各种细菌、害虫，严重污染环境，影响人的健康。

1、垃圾收集与清理

（1）设置垃圾收集点，垃圾分为“可回收”“不可回收”分别收集，安排人员专门分类运送，可回收垃圾资源化再利用。

（2）运送人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不能超过桶容积的1/2，以方便使用。

（3）回收垃圾桶内的垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。每天更换两次垃圾袋。

（4）铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5厘米折贴在垃圾箱外沿，再盖垃圾桶盖。

（5）将不可回收的垃圾运送到垃圾中转站。

（6）每天早晚定时清理二次。

（7）袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，无明显异味，垃圾日产日清，保洁员当日运离，不得隔夜。

2、垃圾收集注意事项

保洁人员在清洁时，应将收集的少量垃圾直接倒入附近的垃圾桶内，下列情况下，禁止直接倒入垃圾桶内：

（1）没有容器装的流质垃圾。

（2）一次能把垃圾桶装满的垃圾。

（3）清洁水井内的垃圾。

（4）其他不宜装进垃圾桶内的垃圾。

五、有害生物消杀

以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节变化，适时做好灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂工作。

1、消杀地点：消杀区域包括：地下沟渠井池、草坪、楼梯间、垃圾中转站等室内外公共区域。消杀方式包括投药、烟熏等。

2、消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，消灭鼠患。

3、消杀频度为垃圾中转站喷洒杀虫剂1次/天；公共区域喷洒杀虫剂1次/月；地下沟渠井池烟熏1次/季度

4、经常巡查、抽查，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。

5、消杀原则：

（1）使用国家有关部门允许使用的药物并遵守新乡市爱卫办规定，保证效果和安全，并将消杀药品备案；

（2）消杀前须提前通知，消杀后次日早上即取回敏感区域的药剂。

6、消杀服务项目及标准

六、保洁员行为规范

保洁员必须具有规定的言行，良好的仪容仪表和服务意识，以确保公司的形象，为客户提供优质优良的服务。

1、保洁员着装要求

保洁员着装必须整洁、朴素、大方、便于工作，保洁员统一着装。保洁员着装应遵守以下原则：

（1）上班时间统一穿工作服，工作服要整洁，钮扣要扣齐，不允许敞开外衣，非工作需要不允许将衣袖、裤腿卷起，不允许将衣服搭在肩上。

（2）制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外衣不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露。

（3）上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左上胸。

（4）鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不应穿鞋不穿袜，女员工不应穿高跟鞋，以免影响工作。非工作需要不应赤脚或穿雨鞋到处走，工作完，应在工作场所将鞋擦干净再走。

（5）非特殊情况不应在工作区域穿背心、短裤、拖鞋，男女员工不应戴有色眼镜。

（6）员工上班时间内不应戴手镯、手链、耳环、项链、戒指等一切可能影响工作和过于夸张的首饰。

2、行为举止要求

员工的行为举止是指员工在日常工作、服务的动作、行为等。它直接体现一个人的修养，同时也给打交道的人留下较深的印象。恰当合理的举止不但可以维护公司的利益，同时也给工作人员留下一个好印象，方便开展公司管理工作，同时也有利于提高美誉度，在物业清洁保洁管理服务中，员工的行为举止包括服务态度、行走、工作操作以及其他动作等。

3、服务态度

保洁员在进行服务工作时应遵守以下原则：

（1）无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动。

（2）在将工作人员劝离工作场所时要文明礼貌，并作解释及道歉工作。

（3）谦虚诚恳地接受工作人员的评价，对工作人员的投诉耐心倾听，并及时向主管领导汇报。

4、行走

（1）在工作场所与其他人同行时，不应勾肩搭背，不应在同行时嬉戏打闹。

（2）行走时不应与工作人员抢道穿行，在特殊情况下应向工作人员示意后方可越行。

（3）走路动作应轻快，非紧急情况下不应奔跑。

（4）手拉货物行走时不遮住自己的视线，以免不小心发生意外。

5、员工工作操作时的行为举止

在辖区内进行工作操作时应注意以下原则：

（1）进行洗地、消杀等可能影响到工作人员的工作时，应摆放“工作进行”或“危险勿近”等警示牌，以免对工作人员造成伤害，产生不必要的麻烦。

（2）工作操作时应走路轻、工作轻、说话轻，不应在公共区域大声喧哗。

（3）工作操作时如有工作人员走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑，等工作人员走过后再继续工作。

（4）上班应保持乐观情绪，不在工作岗位发泄个人不良情绪。

6、语言

语言是人与人之间沟通的重要工具，准确恰当的语言可提高沟通效果，减少双方之间的误解与矛盾，缩小双方的距离。

（1）与工作人员交谈时

在与工作人员交谈时，应注意以下方法：

①对熟悉的工作人员应称呼其姓氏，如××先生，××同志，或按当地习惯称呼职称，但不宜称呼工作人员的全名。

②与工作人员对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语，注意“请”字当头，“谢”字不离口。

③与工作人员谈话时，应专心倾听意见，不应中途随意打断工作人员的讲话。

④在不泄漏公司的机密前提下，圆满答复工作人员的问题，若有困难时，应积极查找有关资料或请示领导后答复，不可不懂装懂。

⑤对于涉及公司机密或技术机密问题应礼貌回避，不可泄漏公司机密，亦不宜一口拒绝，既不得罪对方又维护公司利益。

⑥在与工作人员谈话时，如遇另一工作人员插话询问，应注意掌握谈话时间，并示意已听到对方的询问，尽量不让其中一个久等。

⑦当工作人员提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝。

⑧在服务工作中，处理问题要简单明快，不要拖泥带水。

⑨与工作人员打交道遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则。

（2）工作人员提出批评时

当工作人员提意见或投诉时，应文明礼貌、落落大方地对应，并充分了解工作人员投诉的原因，并谦虚地接受批评，但不要轻易下结论。谈话时可采取以下几种方法：

①询问式，如：“请问……？”“我能为您做些什么吗？”

②请示式，如：“请您协助我们……”“请您……好吗”。

③商量式，如：“……你看这样好吗？”

④道歉式，如：“不好意思，请……”“对不起，失礼了。”

⑤解释式，如：“很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。”

（3）服务中应注意的情况

①三人以上的对话，要用互相都懂的语言。

②不与工作人员开玩笑、打闹或取外号，不与工作人员争辨。

③不讲有损公司形象的语言。

④不讲粗言秽语或使用岐视或侮辱性的语言。

⑤工作人员交谈时，不应走进旁听，也不应在一旁窥视工作人员的行为。

⑥对容貌奇特的人不要交头接耳或指手画脚，更不允许围观，不允许背后议论、模仿、讥笑。

七、保洁员岗位职责及相关管理制度

（一）保洁员岗位职责

1、熟知本岗位的保洁区域及工作细则，保质保量的完成区域内的清洁工作。

2、工作时间按公司要求着装提前5分钟上岗，佩戴工号牌，工作中礼貌待人。

3、严格遵守公司、部门的各项规章制度。

4、熟练应用和掌握各种保洁工具和设备，不断提高工作技能，妥善保管好各种保洁工具及设备，不得浪费、私用亦不得野蛮操作。

5、保洁工作中要注意保护公共或私有财物，不得因保洁对设施或财物造成损害，否则照价赔偿；

6、每日对保洁区域内的办公区域、楼道、道路等进行规定频次的清洁。每日清倒垃圾，做到日产日清。

7、自觉维护责任区的清洁卫生，劝告和制止各类人员的不卫生、不文明的现象和行为。

8、与客户保持良好的关系，注意收集客户对物业服务的各种意见及时向上级反映，对于客户的疑问，尽量做好解释工作。

9、保洁员在工作中遇到公共区域的特殊事情，（如有客户需要帮助的等）应及时向领班汇报，也可上报主管。

10、保洁员对保洁物品负有保护责任，如工作中发现灯具、音箱、路面、下水道雨水篦、指示牌等设施、物品有破损或丢失应及时上报项目经理，项目经理快速将情况反馈至招标单位。

11、与同事保持良好的合作关系，注意团结，发挥团队精神。

12、完成上级交办的其它任务。

（二）当值保洁员交接班制度

1、保洁主管应提前10分钟到岗，做好保洁员交接班前准备工作。

2、认真填写交接班登记，填写内容：

（1）员工到岗情况：应到人数、实到人数、缺勤原因。

（2）当班工作内容。

（3）须交下班继续完成的工作内容。

（4）存在的问题，提出每日保洁工作重点。

3、仔细阅读交接班记录，并分类安排落实。

（三）工具交接制度

1、保洁工具的管理与发放，由保洁主管登记造册，统一管理。

2、各岗位工具由保洁主管负责，工具落实到人。

3、保洁主管每周清点抽查一次各岗位工具。

4、丢失或使用不当造成工具损坏，由责任人照价赔偿，查不出直接责任人由保洁主管承担。

（四）保洁物品申购领用、使用制度

1、保洁主管每月制定出每月保洁物品消耗量，并上报公司审批，由公司统一采购。

2、申购物品的时间为每月两次，具体每月截止为：10号、25号。

3、领用物品时间为每周二、五，由保洁主管填写领料单，公司审核、发放。

4、价值超过100元高值物品的领用（含租借）必须经过公司同意方可办理。

5、在设备使用前，要了解设备的使用性能、特点。

6、操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入设备中而损坏设备。

7、高压水枪不能在脱水的情况下操作。

8、使用设备时发生故障，不得强行继续操作，违着罚款。

（五）保洁部考勤制度

1、员工的任何请假行为应事先提出，突发事件者应及时上报并提交相关的文件证明。

2、员工病、事假一天以内者，应上报主管批准，同时，事假一月内不得超过一次。

3、员工病、事假一天以上三天以内者，应上报主管，并由主管签署审核意见后上报公司批准。员工不得越级请假。病事假期间，不享受工资。

4、员工请假经批准后，其主管应妥善将工作安排好，决不允许出现漏岗现象。

5、员工婚丧假须上报公司批准，公司将按国家有关规定处理，同意期限内按出勤考核。

6、工作需要加班的，一天以上者必须由主管上报公司批准，以避免影响工作安排。

7、经审批同意的病、事假，事假一天扣除当日工资，病假一天以上者需提交医院开据的相关诊断及病假条，若身体不能胜任其岗位，公司将视具体情况予以处理，或换岗，或劝其退工。

8、员工未经领导批准的病事假，一律按旷工处理。旷工一天者扣除当月工资总额20％，连续旷工3天或一年累计旷工五天者，公司予以除名。

9、须按实考勤，如出现弄虚作假现象，一经查实，公司将严肃处理，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。

10、严格遵守甲方各项管理制度。

（六）保洁人员的培训

培训是本公司内部管理的一大特色，也是一大优势，公司不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，也是各管理服务项目能否圆满完成管理目标的重要保证。培训所要达到的总目的，是最终培养出一大批有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代意识的新时代劳动者。

1、培训目标

培训的目标是针对管理者的目标而言，其目的是在态度、知识、技能三方面改变、加强或改进员工的行为或表现，从而提高服务人员的素质、技能及服务水平，以达到企业的目标。就我公司而言，培训的目标就是使各级服务人员的专业素质及服务水平达到国内一流专业公司的水平要求，使其能为物业管理公司和各类物业的所有游人、使用人提供尽善尽美的服务。

2、培训方式

由上至下分为班组自行组织，项目部组织和公司组织三种方式。

（1）入职培训：由公司办公室负责，对新招员工进行的培训。

（2）上岗前培训：由各服务中心负责，对新员工上岗前进行的培训。

（3）在职培训：方法是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训。其中主管的培训由公司负责组织安排，普通员工由项目主管负责落实或按公司要求执行。项目主管的培训侧重企业管理知识、人事管理技巧、领导艺术、公共关系等；管理员工侧重在专业技能、工作技巧及敬业乐业教育等。

提高员工素质培训：方法是在常规培训基础上，结合公司业务发展或管理需要安排的专题培训，由公司办公室负责组织落实。

八、清洁机械使用、保养、管理

1、洗地机：

（1）用于硬性地面清洗。

（2）装地刷与针盘，并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。

（3）按比例往水箱内注入清水和清洁剂。

（4）插上电源，按下调节开关，将手柄杆调至适合自己的高度。

（5）从最靠电源插座的地方开始操作机器，防止机器压过电线。

（6）注意事项

①工作时必须避免刷子接触电源线，以免电源线卷进刷子内。

②开动洗地机时，电源线要在操作者的背后。

③使用清洁剂时，注意不要让水弄湿马达。

④使用完毕，要注意安全，不要随便使手离开手柄，放开操纵杆，等机器完全停止后再切断电源，卸下地刷与针盘。

（7）保养工作

①使用完毕，把机身及配件清洗干净。

②用干净布擦净机器、电线，将电线绕回机挂钩，机器必须存放在干燥地方。

2、吸尘机：

（1）用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。

（2）把软管接驳在机身上，插入220伏电源。

（3）开动时按顶上的开关按钮。

（4）吸硬地面时，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯时毛刷收入吸嘴内。

（5）注意事项

①使用前，检查机内尘袋是否已清尘。

②使用后，检查尘袋，如满尘需倒尘，用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。

③干性吸尘机，切勿把水份吸入机内。

（6）保养工作

①使用完毕后切断电源，取下软管和管夹头，将绕好的电线挂于机身外壳。

②将软管松开卷成一圈，或挂在墙上。

3、吸水机

（1）专用于清除积水。

（2）把软管接驳在机身，插入220伏电源。

（3）吸地面时用带软胶的吸扒，吸地毯时用铁扒吸水。

（4）吸水机如果满水时，会发出不同的响声，应及时把水倒掉。

（5）注意事项

①使用前，检查机内是否已倒水。

②使用后，倒掉污水后用清水过，再用干布抹干净。

③如机内吸入酸性清洁剂，用后即刻清洗干净以免生锈。

（6）保养工作

①机器使用后切断电源，卸下软管和管把，然后将电源线绕好挂于机头壳。

②吸水机内过滤器要拆开进行清洁。

③机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。

4、高压冲洗机

（1）用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。

（2）把水管接驳在机身，然后把水管接在水龙头上，插入220伏电源。

（3）开动机身电源开关。

（4）冲洗计划好的地方。

（5）注意事项

①使用前检查机器及水管是否损坏。

②使用后必须将水管水放清。

九、保洁安全、文明管理措施

公司的安全方针是：严格管理、安全第一、预防为主。

公司的安全目标是“五无”：即无死亡、无重伤、无火灾、无盗、无破坏。

1、建立健全安全管理组织机构

（1）建立以主管为首的工程安全管理机构，行使安全监察职能，主管任安全员，并把安全工作贯彻到班组。

（2）坚持“安全第一，预防为主”的方针，把安全第一当作第一项工作来抓，强化安全保证体系，落实各项安全责任制，认真落实安全工作检查。

（3）对特殊工程必须持证上岗，并加强各种安全培训及安全工作。严格按操作规程进行作业，

（4）加强劳动保护。在各类有危险的部位做好防护措施，悬挂危险标志；危险作业地段要设醒目标志，以其引起工人注意。提高现场人员的自我保护意识。

（5）制订安全责任制和安全工作检查制度。坚持每天检查，每星期一次安全活动日制度，对发现的问题限期整改。

2、具体保证制度

（1）实行安全责任制

安全工作由项目主管全面负责，各专业班组负责人就是该专业的安全第一负责人，层层负责，层层把关。

（2）进行安全教育

保洁组全体工作人员，必须是经过三级安全教育。并将考核合格的人员。

（3）购置保险措施

所有的上岗员工我们除加强安全教育，建立安全保证体系外，每一位员工上岗前购置个人意外保险，建立相应的保险制度.

（4）清洁剂的安全使用

保洁工程清洁剂（包括各种清洁剂、蜡水、起蜡水、晶面粉、不锈钢保养剂等，以下统称清洁剂）的使用必须符合以下规定：

①使用的清洁剂必须是正规工厂所生产的合格产品，其产品质量必须达到国家有关质量和环保标准，使用前需提供产品合格证、质量标准和产品化验单。

②严禁使用易燃、闪点低的清洁剂，如天那水、汽油等。

③严禁使用含强酸、强碱的清洁剂。

④不能使用易造成物品损坏，设备设施腐蚀、变色、变形的清洁剂。任何因使用清洁剂造成的物品损坏，设备设施腐蚀、变色、变形等问题，均由使用者承担全部相应责任。

（5）安全守则

①保洁员工自觉遵守安全规则，服从管理部门调度指挥，班前必须充分休息、不得饮酒，确保上班时精神饱满。遇特别情况时，主动协助工作。

②“五注意”

注意警示标志，谨防发生意外。

注意电梯运作，谨防夹伤。

注意地面积水、积油，谨防滑倒。

注意高空坠物，谨防砸伤。

注意设备异常现象，及时发现、及时排除，谨防发生事故。

③“五必须”

必须坚守岗位，遵章守纪。

必须按规定正确使用用品。

前做好防护，施工后必须清理现场，出清线路。

堆放物品必须整齐稳固。

发现违章操作必须坚决加以制止。

④“七不准”

不准携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入。

不准擅自移动改换防护装置、警示标志。

不准发出违章指令。

不准在追逐打闹、打架斗殴。

不准使用有安全隐患的工具、设备。

不准臆测行事。

当班时不准饮酒、看报刊杂志、聊天和打盹等。

3、设施设备的安全保护措施

（1）服从甲方管理的各项规定，从事清洁工作，严格按照规定清洁程序进行，不能打乱仗，不懂的请示了主管后方可作业；

（2）不能辨认的清洁药水，立即销毁，不可随便用于清洁工作；分清楚各类设施的材料，选用对应的清洁材料。所有入库材料都应有正规厂家生产，具有产品合格证，表明有效期。

（3）清洁机房，应在甲方工程人员指导下进行，避免造成人员伤亡和财产损失。

（4）夜间工作应保证有足够的照明，不明情况的，坚决不能贸然作业。

（5）员工工作时集中精神、小心翼翼、谨小慎微，避免因为主观原因对设施设备造成破坏。

（6）使用机械设备清洁时，先检查机器是否能正常工作，如不能，马上停止工作进行检修；如果机器完好，应严格按照操作规程进行。

（7）倾倒清洁污水时应检查是否有毛巾或固态物存留，防止堵塞下水管道。

（8）不能随便触动各种设施按纽，防止意外产生。

（9）我驻场员工处于工作的一线，在日常清洁及服务工作中发现、设备松动、爆水管、漏水、照明灯不亮、防火隐患等问题，及时反馈报告给管理部门，等于为管理部门增加了几十双眼睛。便于物业及时抢修或检查、避免发生意外事故。这样方便管理部门发现问题、提高效率、及时消灭事故隐患。

（10）在作好自身员工安全保密监控与教育工作的同时要求员工在日常工作中发现可疑人员可疑物品、不良人员破坏公共设施时及时向管理部门报告，把自身的工作和公司的荣誉捆绑起来，以主人翁的心态，尽心尽责维护好小区环境卫生和美好形象。

4、文明管理措施

（1）清洁员工个人形象文明标准

1）仪容

①员工在岗时应精神饱满，表情自然，面带微笑。

②说话时应语气平和，语调亲切，不可过分夸张。

③眼睛应有神，体现出热情、礼貌、友善、诚恳。

④遇事从容大方、不卑不亢。

⑤与客人交谈时，目光应自然平视，不应上下打量客人。

2）制服

①接待人员全体员工按规定统一着制服，并穿戴整齐。

②制服应得体挺括，不应有皱折、破损、污渍，领子、袖口、裤脚要保持清洁，不应挽袖子或裤腿。

③工号牌要佩戴在上衣的左胸上方，工号牌水平，不得歪斜。

④制服扣子应齐全、无松动。

⑤不应在服装上佩戴与规定不符的饰品，如胸花、钥匙链、小装饰物等。

⑥除制服配套用腰带外，一律系黑色腰带。

⑦女员工着肉色丝袜，袜子不应有破洞或抽丝，应每天换洗。

⑧鞋子应保持干净、不变形、无破损，不得有污点、灰尘；皮鞋每天要擦拭，保持光泽度，鞋带要系好，不可拖拉于地面。

⑨非工作需要不得将制服穿出饭店区域外。

3）发式

应保持头发的清洁、整齐，不得有头垢、头屑，发干应光滑柔软，要有光泽。色泽统一，发干和发尾没有出现两截颜色，不得将头发染成自然色黑色以外的颜色。要稳重大方，忌个性张扬。部门内员工的发型要相对统一。

4）面部

①员工应保持面容的整洁，上岗前应做好面容检查。

②鼻毛、耳毛要经常修剪不得外露。

③要保持口腔和牙齿的清洁与卫生，不应吃容易造成异味的食物（比如：大蒜、大葱、洋葱、臭豆腐等食品）。

5）个人卫生

①每次上岗前都必须自行检查一次，以树立大方得体、干净利落、温文尔雅的五星级饭店服务人员良好的外部形象。

②应经常保持个人的清洁卫生，要勤洗澡、勤换衣。

③不应在岗或客人面前打领带、提裤子、整理内衣。

④不可做检查裤裙拉链是否拉好，拉直下滑的袜子等不雅的动作。

⑤不应在岗或客人面前抠鼻子、剪鼻毛、剔牙齿。

⑥在岗时不可打哈欠、打喷嚏、咳嗽，控制不住应回避客人。

6）站姿

①站姿应自然挺拔，不可僵硬呆板，头部端正，两眼平视前方。

②身体直立，应把重心放在两脚中间，男员工双脚自然分开位置基本与肩同宽，女员工则双脚自然并拢。

③要挺胸收腹，两肩放平，不可前撅后翘、含胸驼背。

④两腿应绷直，不要东倒西歪或左右摇晃，如因长时间站立感觉疲劳时，可左右调整身体重心，但上身应保持直立。

⑤站立时双手不可抱在胸前、叉腰，不可袖手或双手插在口袋中。

⑥站立与客人交谈时，目光应停留在客人眼睛和双肩之间的三角区域，与客人相距60至100厘米的距离，不可太近或太远。

（2）清洁服务员的规范用语

文明语言：执行<工作守则>中规定的“公司文明礼貌用语及专业服务语言流程规范”—文明礼貌用语

1）问候语：你好！早上（早晨）好！

2）祝贺语：节日好！节日快乐！祝您好运！万事胜利！一路顺风！

3）欢迎语：欢迎！欢迎光临！欢迎指导！

4）见面语：请进！

5）致歉语：对不起！请原谅！请谅解！

6）祈请语：请关照！请指正！请稍候！请稍等！请留步！

7）致谢语：谢谢！多多关照！多谢指正！

8）辞别语：再见！

（3）清洁员工的文明服务要求

1）面对客人应表现真实、友好、做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。

2）同事之间不讲过份的玩笑。

3）不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。

4）指第二者时不能讲“他”，应称为“那位先生”或“那位女士、小姐”。

5）要经常及正确运用礼貌用语如“您、谢谢、不用谢、对不起”等。

6）与客人相遇，点头微笑，“您好”“早上好”！

7）需要对方侧身让路时，先打招呼引起对方注意，说“对不起”！表明意思“对不起！先生/小姐，可以让我过去吗？”。

8）清洁打扫，点头微笑“不好意思（对不起），先生/小姐，打扰一下”。

（4）服务语言、表情及动作文明礼貌指引

文明礼貌服务，按操作程序做好本职工作是服务业员工必须达到的基本要求。我司员工出勤前由主管组织出勤人员列队进行班前教育，提出当天工作的要点，检查着装、胸卡、员工的仪容仪表。

十、保洁服务奖惩条例

团队人员管理是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性。按照广东省优秀物业管理标准制订各项管理指标，我司将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋级，以形成竞争激励机制，提高员工工作积极性。

员工奖惩细则：为了真正体现奖罚分明、公平公正，鼓励先进、鞭策落后，特制定本制度。

一、奖励（每分5元）

公司员工有如下表现者，可以给予口头表扬、通报表扬、实物奖金，提职加薪等奖励。

1、努力钻研业务、改革创新，并且成绩显著者；5-20分

2、积极为公司创收，开源节流，并取得实效者；5-20分

3、为保护集体财产、见义勇为、事迹感人者；4-20分

4、积极参加国家和社会各类竞赛活动，并取得名次者；4-20分

5、拾金不昧，价值在100元以上者；5-10分

6、积极提出合理化建议，并被公司所采纳者；4-10分

7、发现事故隐患及时报告，并采取措施，防止重大事故发生者；4-10分

8、乐于做好人好事，为公司增添荣誉者；2-10分

9、训练刻苦，业务考核成绩前三名；4-8分

10、在公司处理客户投诉时，特殊情况下使员工受到委屈者；2-8分

11、为客户或客人提供最佳服务，并受到客户或客人书面表扬者；2-8分

二、处罚（每分5元）

1、轻微过失：

在一个月内有下列情形之一者，一次给予过失提醒，二次给予扣分处罚。

（1）上下班无故迟到、早退，每次2分

（2）工作态度不认真，上班吃零食，大声喧哗；2分

（3）当班时仪容仪表不整或不按规定着装，不佩戴工号牌；2分

（4）言语粗俗，不注意礼貌礼节，不使用规范的服务语言；3分

（5）下班后无故在工作场所逗留；2分

（6）不按规定填写各项工作记录；4分

（7）工作时间收听广播、录音机、阅看书报；3分

（8）遭客户有效投诉1次；5分

（9）宿舍私自留宿无关人员；4分

（10）不按员工通道行走，不按规定搭乘电梯；2分

（11）工作时间内未经批准做与工作无关的事；3分

（12）工作时间在客户及客人面前打哈欠、伸懒腰、剔牙、挖鼻孔、掏耳朵、剪指甲；3分

（14）工作时间未经批准会见亲友；2分

（15）未经上级领导同意，自行调班调假；2分

（16）对所属员工违纪行为不处理。5分

2、过失

在一个月内有下列情形之一者，给予扣分处罚，在三个月重犯，加倍处罚，三次以上予以记过或留公司察看处分。

（1）在禁烟区吸烟，当班时打瞌睡、串岗闲聊、干私活等；4-8分

（2）旷工一天者；20分

（3）违背或不服从上级合理的工作安排或指示；10-20分

（4）当班时非工作需要喝酒；8分

（5）争吵、打架、斗殴、闹事；10-20分

（6）未经许可擅自将公司物品转移、外借；10分

（7）利用工作之便，向客户及客人或供应商索取礼品或礼物；8分

（8）拾遗不报；6分

（9）因工作失误，造成重大损失；10-20分

（10）工作不积极，消极怠工；4-8分

（11）工作中缺乏协作精神，致使工作受到影响；4-8分

（12）对同事、甲方工作人员及游客不礼貌并与其争辩，引起投诉；4-8分

（13）违反有关秩序维护服务规定和保密守则；4-10分

（14）因违反操作规程给公司带来经济损失；4-10分

（15）因违反操作规程，导致差错或引起投诉；4-10分

（16）工作中弄虚作假，谎报情况，造成不良影响；5-10分

3．严重过失

有下列情形之一者，给予劝退或除名处理。

（1）侮辱、漫骂、恐吓、威胁他人；

（2）假公济私，涉嫌报复；

（3）制造淫言、搬弄是非、恶意中伤其他员工，影响团结；

（4）偷取客户、客人或同事的财物；

（5）旷工连续三天或全年累计五天；

（6）擅用公司名义在外从事活动，致使公司声誉受损；

（7）私自动用、故意破坏客户，公司财物；

（8）违法乱纪，被依法追究刑事责任；

（9）涂改、伪造单据及凭证，以取得金钱上的利益；

（11）无病装病，骗取假条；

（12）赌博；

（13）未经批准私自外出兼职或利用病休另谋职业；

（14）玩忽职守，违反操作规程，造成严重后果；

（15）私自向外界提供公司人事、经营、财务、设备等资料，泄露公司机密，造成严重后果。

三、执行程序

1、考核采取逐级考核方式，每月按部门汇总上报。

2、人事部汇总各部/处月度考评后上报总经理室。

3、总经理室审核批准后在当月工资中兑现。

4、对处理有不满，可以按以下步骤解决：

（1）直接向部门或服务中心反映；

（2）如部门或服务中心无法解决，可以书面形式向公司投诉。

第六节 给排水设备运行维护方案

一、给排水系统的维修保养方案与标准

1、生活水系统定期维护保养计划及标准

生活水系统定期维护保养计划及标准

2、消防水系统定期维护保养计划及标准

消防水系统定期维护保养计划及标准

3、排水系统定期维护保养计划及标准

排水系统定期维护保养计划及标准

二、给水设备系统运行管理措施

1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。

2、水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。

3、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。

4、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

5、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。

6、水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。

7、水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由专人保管并定期巡查。

8、按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交服务中心存档。

9、对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。

10、严禁非火灾情况使用消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。

三、给排水设备运行维护程序要点

1、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》

（1）每年的12月底，由工程部研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

（2）制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

1）制定排水设备设施使用的频度；

2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（3）《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

1）维修保养项目及内容；

2）备品、备件计划；

3）具体实施维修保养的时间；

4）预计费用。

2、巡视监控

（1）维修工应每两个小时巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井。

（2）巡视监控内容如下：

1）水泵房有无异常声响或大的振动；

2）电机、控制柜有无异常气味；

3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

5）机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求;

6）水池、水箱水位是否正常；

7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

8）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

10）临时接驳用水情况；

11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

（3）维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作。

3、水泵房管理

（1）非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。

（2）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

（3）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁烟火。

（4）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；

（5）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

（6）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修工不得私自配钥匙。

4、水泵机组维修保养

（1）电动机维修保养

1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；

2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

4）清洁电动机外壳；

5）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

（2）水泵维修保养

1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

4）清洁水泵外表；

5）如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

（3）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

（4）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。

5、控制柜维修保养

水泵房管理责任人每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

（1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

（2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

（3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象，如是则应整改。

（4）交流接触器维修保养：

1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

3）清洁铁芯上的油污及脏物；

4）检查复位调簧情况；

5）拧紧所有紧固件。

（5）自耦减压启动器维修保养：

1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

（6）热继电器维修保养：

1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

（7）自动空气开关维修保养：

1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；

2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应在无卡住现象；

4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

（8）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

（9）信号灯、指示仪表维修保养：

1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

（10）远传压力表维修保养：

1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

2）检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换；

6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

（1）闸阀维修保养：

1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

2）检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳；

3）对闸阀阀杆加黄油润滑；

4）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

（2）止回阀维修保养：

1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

（3）浮球阀维修保养：

1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校对；

3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换；

（4）液位控制器维修保养：

1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

2）清除压力室内污物，疏通控制水道；

3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

4）紧固所有螺母。

（5）阀门日常维护重点

1）室外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。

2）阀门阀杆部分应经常保持有一定的油量，以减少摩擦，防止咬住，保证启闭灵活；不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。

3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液压阀造成溢水，需要定期检查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。

4）污水井循环泵止回阀经常存在故障不能发挥止回作用，应定期试验检查，发现故障及时更换。

7、潜水泵或排污泵维修保养

（1）用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，如未达到应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

（2）检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

（3）检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

（4）清洁潜水泵、排污泵外壳。

（5）检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

8、明装给排水管维修保养（每年至少进行一次）

（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。

（2）检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

（3）检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

（4）检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。

9、维修记录

（1）每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

（2）对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后写出《故障情况书面事故报告》并上报公司。

（3）维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养工作记录》和《供水泵日常运行维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后交管理处存档，保存期为3年。

10、控制系统日常维护重点

（1）控制柜散热，风扇清洁除尘。

（2）开关发热、接触器异响检查。

（3）主回路端子、接头松动检查。

（4）控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。

（5）各控制液面报警器定期试验检查（包括污水积水坑高水位报警）。

（6）排污泵自动、手动定期试验检查。

11、停水管理

给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，由维修班报管理处主任批准，提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内由管理处向有关用户作出解释。

12、给排水设备设施异常情况的处理

（1）主供水管爆裂的处置：

1）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；

3）立即通知服务专员及维修班长。维修班长联络供水公司进行抢修；服务专员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

4）在维修班长的组织下，尽快开挖出爆裂部位的水管；

5）供水公司修好爆裂部位水管后应由维修工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；

6）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

（2）水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

（3）水泵房发生水浸时的处置：

1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

2）针对现场情况采取合理措施阻截水源和封堵漏水点；

3）如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；

4）漏水源堵住后，应立即采取措施进行排水；

5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；

6）确认湿水状况已彻底消除（绝缘电阻经检测后达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

给排水设备设施运行管理日记

№：

说明：1、“频率”一栏填写：当是变频运行时填写具体频率，当是非变频运行时填写“50HZ”； 2、正常打“√”，已调整打“⊙”，待调整打“△”，待料打“*”，外委打“☆”

四、给排水设备管理制度

1、管理责任

（1）管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。

（2）给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。

（3）实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。

（4）管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。

2、巡视制度

（1）定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。

（2）发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。

3、保养制度

（1）注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。

（2）救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。

4、检修制度

（1）经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。

（2）供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。

5、正常给排水

（1）管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。

（2）运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。

6、正常停水

（1）当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。

（2）当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。

（3）由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。

7、水质保障

每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。

8、异常情况处理

（1）楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。

（2）楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。

（3）安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。

（4）楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。

（5）接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。

（6）化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。

（7）当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。

（8）认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。

第七节 供电设备管理维护方案

一、实施依据及目的

1、实施依据

（1）《中华人民共和国安全生产法》；

（2）《中华人民共和国电力法》；

（3）国务院《电力供应与使用条例》；

（4）广东省《电力设施保护条例》等相关法律法规。

2、实施的目的

为保障各物业管理处变压器、配电柜设备正常运行，维护电力系统稳定、经济运行，防止事故的发生做到早发现早处理，防患于未然；延长设备的使用寿命，改善设备的运行状况，提高设备的综合效能；降低设备的故障率，为公共设备设施的正常用电提供保障条件，提升物业服务品质，提高业主的满意度。

二、供配电系统设备的定期维护保养方案和标准

1、每日巡视保养项目

每日巡视保养项目

2、每周保养项目

每周保养项目

3、年度保养项目

年度保养项目

三、变压器的检修内容及停电操作和保养程序

1、变压器的检修内容

（1）检查变压器接地装置应完好；

（2）观察变压器引线位置应正常，支持应牢固，引线绝缘良好。

（3）检查接线，紧固松动螺栓。

（4）检查通风散热系统，清洁灰尘，

（5）修复变压器变形的外罩和铭牌。

（6)检查中性点接地系统，紧固松动螺栓。

（7）紧固电压调节连接片的固定螺栓。

（8）变压器清灰。

（9）检查铁芯。

（10）检查线圈。

（11）检查绝缘子。

（12）检查进出引线。

（13）检查各绝缘件，检查紧固件、连接件。

（14）变压器高温保护测试。

（15）干式变压器的预防性试验。

（16）检查通风散热系统。

（17）详细做好保养记录表，并归档备查。

2、停电操作和保养程序

（1）停电操作程序：

1．1保养前须填写《配电室停、送电操作票》经项目分管领导批准后方可进行操作；

1.2停电前检查所需工具数量，避免工具遗留在现场，检查绝缘鞋，绝缘手套是否有裂痕；

1.3根据工作内容填写《配电室停、送电操作电票》，倒闸操作必须由2人进行，其中，1人为监护人，1人为操作人，监护人负责核对操作步骤并填写《配电室停、送电操作电票》，操作人根据监护人唱票步骤按顺序操作

（2）配电室停电操作票填写的具体要求

《配电室停、送电操作电票》的填写内容，必须符合安全操作规程，《配电室停、送电操作电票》由工程消安部统一编号，按顺序使用。填写上要做到字迹工整、清楚、正确。如有个别错、漏字，需要修改时，必须保持清晰并在该处盖章。执行后的工作票要妥善保管，以备检查。

四、检修工艺流程及质量标准

五、低压柜、补偿柜保养内容及要求

1、低压总柜保养内容及要求

2、补偿柜保养方法

（1）保养前断开进线开关，必须对电容逐个进行放电后，方可进行保养。

（2）对电力电容器外观进行检查，电容器是否有严重的漏油现象，有无鼓肚，是否有开裂现象。若出现应予以更换。如无备件，不能及时更换，则应停用该组电容。

（3）线路：检查接线头有无过热现象，接线头的紧固。补偿仪控制线路的紧固。

（4）开关检查：接触器、刀闸、熔断器是否过热、发黑现象，若有予以处理。检查开关有无损坏，若有应予以更换。

（5）清洁：开关、线路、电容器全部进行一次清扫，可用压缩机进行吹扫。

3、配电柜、控制柜维护保养方法

（1）必须停电、验电确认断电后才能进行工作。

（2）检查母线接头处有无过热、氧化或锈蚀痕迹，若有则进行相关处理。对于潮湿场所的所有外露接线部位应采取防潮、防锈措施，如镀锡和涂抹凡士林或其他绝缘防腐剂。

（3）紧固母线联接螺栓，螺栓及垫片若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。

（4）检查各主开关的触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否严重烧到发黑和损坏，紧固各接线螺丝，试验合闸、分闸情况，检查插槽操作机构的灵活可靠性。

（5）抽屉式开关箱：从抽屉中取出，紧固箱内各接线端子，检查箱内各电器元件、插接头接触是否良好，是否有过热和变形现象。

（6）各柜的功能标识应清晰、完整，紧固柜内所有接线，整理柜内导线，应布线整齐，各分路标识及线号应清晰，缺少的补上。

（7）检查互感器接线，检查各指示仪表的指示是否准确，仪表有否损坏，检查各指示灯、开关、按钮有否损坏，操作是否灵活，接线是否紧固，检查接触器、继电器工作是否正常，接线有无过热。

（8）清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。

（9）清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。

（10）保养完毕后，应检查有无遗留的工具、导线、金属件等杂物，确认无物后方可送电。

六、安全措施及注意事项

1、设备检修前须参照有关的安全操作规程，对检修现场的安全措施进行全面的检查。

2、停电后必须对停电检修设备进行验电，确定无电方可进行检修。

3、对正在检修的设备或停电设备挂上“正在工作，禁止合闸”标示牌。

4、带电设备应切断电源并挂好接地线。

5、工作现场应备有足够的消防器材。

6、工作人员必须穿工作服，戴好安全帽。

7、进行设备清扫工作时，应小心工作，防止树脂绝缘件、易碎件损伤。

七、临时用电管理措施

1、为加强用电安全管理，防止触电和其他灾害事故的发生，严格控制电气临时线路的敷设。

2、电气临时线路的敷设只限于电压低于500伏的电路，使用时间一般不得超过3个月。

3、物业管理中，凡属科研生产、基本建设和生活服务等接用电气线路，原则上都要按电气安装标准，正规安装。如因临时紧急需要或受条件限制的情况下，可以申请接用电气临时线路。另外，入住单位装修改造施工需要或公司进行美化环境装饰也可申请接用电气临时线路。

4、接用电气临时线路由接用部门提出申请，须经物业公司主管部门报行政部批准，方可接用。

5、接用电气临时线路，必须由专业电工进行作业，采用合格物料，敷设的线路和临时用电设备（含配电柜箱），要指定专人监护检查。

6、电气临时线路的安全技术要求：

（1）采用绝缘多股橡胶电缆或护套线架空、沿墙、沿建筑物敷设，固定在绝缘支承物上，不得用裸线绑扎，严禁捆绑在管道或树枝上，不可随意拖拉布线。

（2）电气临时线路必须从能控制的配电柜的备用开关上引出，严禁超负荷用电，凡施工用电接用单位必须配置有明显标识的用电开关柜箱，施工作业点用电均从开关柜箱中引出。

7、临时用电设备的安全技术要求：临时用电固定设备金属外壳应采用保护接地或接零，并定期检查且都要单独控制。手持电动工具或移动式电器设备，都要采用橡胶套电缆，并确保接地良好或配以漏电保安设施。

8、为美化环境进行楼饰、灯饰或树饰，需要接用电气临时线路时，要执行上述有关规定并加强管理，限在每次长假期间接通使用（遇有雷宇停供）。平时切断电源。首次启用时先行对线路进行安全检查无误后，方准投用。

八、供电突发性事故的应急措施

1、停电处理流程图及说明

（1）停电处理流程图

（2）流程说明

①停电后，设备班长及运行技工尽快赶到电房。

②检查停电原因，若电房开关跳闸，试送电，正常即可。如不行检查线路后再送电，还不行通知主管联系厂家维修。

③如属市政停电，用对讲机通知客户服务中心查询及通知供电局派员前来进行倒送电工作。

④停电不能在短时间（通常半个小时）内恢复，应通知住户有关停电事宜，如停电原因、预计恢复时间等。

⑤正常供电后，进行有关事故的记录。

2、事故及故障处理方法

（1）外线故障

1）当外线故障导致服务辖区主供电源停电时值班人员要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

2）备用电源处于非自动位置，故主供电源不能自动合闸，检查备供电源进线柜之电表和指示灯、真空开关应处准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。

3）检查变压器出线柜，是否正常。

4）检查底压受电柜，并合上低压总开关，

5）向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

（2）内部故障

1）当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：

①将故障柜的真空开关退出（如引起火警，一人用手提式1211灭火器灭火，一人向消防中心报告）。

②将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌

③将低压母联合闸，保证管理区域设施用电。

④向工程部主管报告故障经过和处理情况；

⑤召开事故分析会，邀请供电局，厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。

2）配电柜自动空气开关跳闸的处置：

①判断跳闸原因（短路或过载）。

②查清楚负载种类及分布情况。

③对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长（主管），请求支援解决。并通知客户服务中心通知停电事宜。

④故障排除后立即恢复供电。

3）触电处置

发现有人触电时，当值电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行抢救。

①拉开电源开关、拔去插头或熔断器。

②用干燥的木竹竿移开电线或用绝缘工具（胶钳）剪断电线。

③用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。

④防止触电者在断电后跌倒。

⑤如果触电者尚未失去知觉，则必须使其保持冷静，并立即送医，密切观察其症状变化。

⑥如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医救治。

⑦如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸，并连续不断的作到触电者自行呼吸或医生到场为止。

（3）变配电房发生火警、火灾

变配电房发生火警、火灾按《火警、火灾应急处理规程》处置。

（4）变配电房发生水浸时的处置

①视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。

②堵住漏水源。

③如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水。

④在工程维修部主管的组织下进行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。

⑤排干水后，应立即对湿水的设施设备进行除湿处理。如用干的干净的抹布擦拭、热风吹干，自然通风、更换相关管线等。

⑥确认湿水已清除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。

（5）市电全停

1）当主供、备用两路市电全停，启动xx机。

2）退出市电联系开关，合上xx机联系开关，向应急负荷供电，并没隔岸观火5分钟检查一次xx机运行情况，如燃油量、水温等。

3）监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市恢复正常，立即退出xx机电源，恢复市电供电。

4）做好记录，及时向上级领导报告，

5）市电失压，xx机正常情况下将在15秒钟自动启动，如有异常改用手动启动，

（6）通知用户

1）供电系统紧急故障发生后应马上由工程部主管预计修复时间。

2）4小时内可修复的故障，应由物业指挥中心通知受影响用户。

3）4小时以上才可修复的故障应由管理处或客户单位通知受影响用户。

（7）自备xx机xx措施

1）将xx机打在“手动”档上；

2）在有“市电供电”和“xx供电”的双回路供电中，断开“市电供电”回路，并挂牌。

3）断开主变的低压进线开关，并退出母联，使开关与母线有明显的断开点。

4）在退出母线后的低压进线开关上挂牌。

5）启动xx机，并多巡视，确保xx机的正常运行和可靠的供电质量。

九、公共能耗管理

在满足物业服务质量的基础上，如何控制公共能耗，最大限度地减少能源浪费，降低各产权业主或使用人的能耗支出，一直是我司不懈努力和探索的，而且在我们所管辖的楼宇也取得了丰硕的成果，赢得了业主的赞誉，达到了客户与物业管理公司双赢的效果。楼宇能耗的控制和管理，在政府大力提倡构建节约型社会的今天，可以说就是反映物业管理水平的一个标尺之一，我司深切地体会到这一点，必竭尽所力，在管理辖区推行全面的节能降耗管理。

1、建立有效的节能降耗管理小组

节能降耗管理小组其人员组成只要由服务中心各部门负责人如：清洁、工程等组成。其职责如下：

（1）负责管理辖区全面的能耗管理工作；

（2）拟定能耗管理的相关制度；

（3）组织并检查监督各项制度的实施；

（4）审核节能措施或方案并组织实施；

（5）推广节能降耗新技术及节能运行指导；

（6）总结并分析节能降耗管理绩效。

2、节能降耗管理的前期准备工作

节能降耗管理的前期准备主要工作包括：节能降耗项目数据普查和节能降耗方案设计。节能降耗项目数据普查主要有：

（1）各实施设备系统的运行能耗实际统计；

（2）物业各功能区域工作人员流动量调查；

（3）主要设施设备的运行效能调查；

（4）物业使用人的需求调查；

（5）物业各管理服务环节中的节能降耗项目调研等。

3、节能降耗管理的内部基础

节能降耗的管理，是一项长期的管理性工作。由于它的实施和完成必须全体员工参与，而且始终贯穿于我们整个的物业管理服务之中，为此一刻不能松懈，在员工的教育和培训上须常抓不懈；在制度上要不断完善并严格执行；在员工工作绩效的考核上，应尽量做到量化，以达到到公正、公平，促进其积极性。只要全员参与、重视，措施得当、过程控制严格，节能降耗管理必将达到预期的效果。

第八节 绿化管养服务方案

一、绿化养护工作质量标准

1、按照绿化植物养护规范，做好绿化植物的修剪、施肥、浇水、除草、补缺、病虫害防治等养护工作。

2、保持草坪长势良好，无明显病虫害，成活率98%以上，草坪修剪平整，无秃斑；绿地内干净、整洁，无明显垃圾、杂物。

绿化养护工作质量标准

二、绿化养护存在的问题及对策

（一）绿化养护的重要性

养护管理工作在园林绿化中占据着举足轻重的地位。从大的方面来讲，园林养护和管理工作处理是否得当在一定程度上，会直接影响到园林绿化建设的成效好坏。因此，唯有根据科学的养护标准，进行园林植物的养护管理，才可以在较长的时间内使植物能够成活并健康生长，真正起到使园林绿化的功效。

1、绿化养护管理工作是园林绿化工程工作中十分重要的一项工作内容，园林绿化工程施工的过程实质上是实施园林规划设计者的设计意图，并使之变成实际的、具体的园林绿化的过程。

2、园林绿化工程的养护管理工作具有持续性、长效性的特点，并且对施工和后期维护管理有着较高的技术要求。园林绿化工程养护管理一般涉及园林整体外观维护、植物保护、浇水施肥、观赏型花卉种植、园林环境保养以及园林日常管理等多项内容。

3、园林绿地项目施工竣工并不表示园林景观也顺利完成。俗语有云“三分种，七分养”，园林景观要想达到令人心旷神怡的景观效果，就必须依靠高质量、高水平的养护和管理。

（二）提高养护质量的对策

1、选择专业的绿植养护人员对内的绿植进行专业的养护，提高养护质量和水平。

2、提高日常护养水平

（1）灌水和排水

①要根据气候和地理条件的不同决定灌水和排水量；

②要根据植物种类和栽种的时间决定灌水和排水量；

③要根据不同的土壤情况调整灌水和排水量。

④灌水应该与施肥工作相结合，水肥结合是非常重要的，在施肥前后，应该把水浇透，这样，既可以避免肥料太猛，又可以满足树木对水的需求。

（2）整形和修剪

整形修剪植物的目的，除了调节植物生长外，最重要的就是为了美观。树木要常年修剪，大规模的修剪工作最好在休眠期进行。

（3）植物的防寒

早春天气变幻莫测，冷空气说不定何时就会回来袭击一下已经发芽的植物，所以，这时就要采取相应的措施防止发生冻害，具体可从以下几方面入手：

①根据地域和天气情况，选择适合种植的植物。但是，为了提高植物的多元性，有时也会选择一些不太适宜种植的植物，这时，就需要人工护养了。

②适量施肥、灌水，加强植物的御寒能力。

③保护植物的根茎和根系。

④保护树干，比如用石灰水加盐把树干涂白等。

⑤对于新引进的植物和比较矮小的植物，可采用搭风障的方法。

3、合理的施肥管理

施肥是养护管理的重要环节，合理的施肥能更好的补充植物生长所需要的营养，加速其生长。首先应注意施肥的时间，在种植阶段应对园林植物进行基肥处理，一般在晚秋实施，因为此时是植物根系的生长高峰期，施肥可以促进其根系的生长并帮助植物过冬，为第二年的生长打下基础。在植物生长的前期和后期实施追肥，在植物的开花前、花牙分化期及生产的高峰期进行前期追肥；在花后和花芽分化期进行后期追肥，时间应根据具体地区和植物的种类而定，不可一概而论。

4、加大对绿植病虫害的防治

提高园林绿化植物群落的抵御病虫害能力是绿化工程养护与管理工作的重点。因此，在绿化工程内将人工防治、生物防治、化学防治的优化结合，实现地被植物群落、灌木、乔木的完美结合，增大园林绿地的绿化层次，植物的种群多样性和物种之间相互制约能力，降低由于发生病虫害而导致物种单一的局面。同时还要注重从根本上减少病虫害的发生，定期为植物施加防治病虫害的叶面追肥，以增强植物自身的抗病虫害的能力，通过改善养护和管理措施，提高植物本身抗病虫能力。

三、管理期内计划与措施

绿植施工过后，随之而来的是长期的、经常的细致复杂的养护管理工作，业内称“三分种，七分养”。养护管理工作包括两个内容：一是养护，采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、除草、防寒等园林技术措施；二是看管巡查维护保洁等工作。

（一）树木管理

一月份：本月是全年中气温最低的月份，露地树木处于休眠状态，主要养护工作内容是：

（1）冬季修剪：全面进行树木整形修剪作业，最低也应对树木上的枯死枝、伤残枝、病虫枝以及妨碍架空线和建筑物的枝杈进行修剪。

（2）防寒：随时检查树木防寒情况，发现问题及时补救。

（3）积肥：利用冬闲，尽量多地积攒有机肥料，以便来年使用。

（4）病虫害防治：用挖蛹及刮树皮等方法消灭越冬虫源。

（5）维护巡查：加强对树木的看管巡查。

二月份：气温较上月有所上升，但树木大都仍处于休眠状态，主要养护工作内容是：

（1）冬季修剪：继上月继续对树木进行修剪，月底前结束。

（2）防寒：随时检查树木防寒情况，发现问题及时补救。

（3）积肥：利用冬闲，尽量多地积攒有机肥料，以便来年使用。

（4）病虫害防治：用挖蛹及刮树皮等方法消灭越冬虫源。

（5）维护巡查：加强对树木的看管巡查。

（6）春季绿化工作的准备：对所需工具、机械、车辆等进行检修保养；计划购置绿化养护肥料、农药等材料。

三月份：气温继续上升，树木开始萌芽，下旬有些树木开花，主要养护工作内容是：

（1）补植移栽：将园区内原有枯死树木进行补种、移栽，做到随掘苗、随运输、随栽种、随灌水，提高树木成活率。

（2）春灌：为防止春旱，对树木进行解冻水的灌溉。

（3）拆除防寒物：冬季防寒物可于本月拆除，但不宜过早。

（4）施肥：土壤解冻后对需要追肥的树木进行基肥追施。

（5）防治病虫害：在植物发芽前对植物喷施一遍植物杀虫剂及杀菌剂，防治病虫害的发生。

四月份：气温继续上升，树木均已发芽、展叶，开始进入旺长期，主要养护工作内容是：

（1）继续植树：抓紧时间在树木发芽前完成植树工作。

（2）灌水：进行返青水的浇灌。

（3）施肥：继续追施基肥。

（4）修剪：剪除冬、春季干梢的枝条，修剪绿篱、色带。

（5）中耕除草：及时清除植株内的杂草

（6）病虫害防治：注意观察病虫害的发生，及时防治。

（7）看管维护：许多花木进入盛花期，应加强管理，防止人为损坏。

五月份：气温急骤上升，树木迅速生长，主要养护工作内容是：

（1）灌水：树木抽枝、展叶盛期，需水量很大，应适时周期性灌水。

（2）施肥：对生长较弱的植物追施无机肥。

（3）修剪：修剪残花，新植树木拨芽去蘖（重点是花灌木）

（4）中耕除草

（5）病虫害防治：随时注意观察植物病虫害的发生，预防为主，及时治疗。

六月份：气温急骤上升，树木迅速生长，主要养护工作内容是：

（1）灌水：由于气温升高较快，结合蒸发量，适时增加较水量。

（2）修剪：雨季即将来临，可将过大树冠适当剪疏，继续修剪残花。

（3）中耕除草：杂草进入生长旺季，即使消灭绿地内的野草，防止草荒。

（4）准备排水：雨季将临，应预先做好排水、防涝的准备工作。

（5）除蘖：对植物进行摘芯、打尖、除蘖等工作。

（6）病虫害防治：随时注意观察植物病虫害的发生，预防为主，及时治疗

七月份：进入暑期温度很高，中旬以后进入雨季，开始出现暴风雨，主要养护工作内容是：

（1）树木移植：乘雨季期间，蒸发量相对较低，可以移植补栽常绿树，特别是竹类最宜在雨季移植。

（2）防涝：大雨过后注意及时防水排涝。

（3）除草：加强除草工作，防止草荒。

（4）巡查、救危：雨季期间多暴风雨容易发生树木歪倒倾斜等危险情况，因及时做好劳力组织、物资材料、工具设备等方面的准备，并随时派人检查，发现险情及时处理。（由以须根系植物为主）

（5）病虫害防治：进入雨季之后，植物容易产生病虫害，做到及时发现，及时防治。

（6）修剪：对不同品种的树木进行夏季修剪。

八月份：进入雨季，开始出现暴风雨，主要养护工作内容是：

（1）防涝：结合园内实际情况，继续做好防水排涝工作。

（2）抗旱：结合天气情况，适时为治污补水抗旱。

（3）中耕除草：

（4）修剪：除对一般植物进行修剪外，要对绿篱进行整形修剪，。黄杨篱要在八月上旬修完，防止冬季哨尖。花灌木进行促花修剪。

（5）树木移植：可继续在雨季移植常绿树。

（6）病虫害防治

九月份：气温逐步下降，临近国庆节，主要养护工作内容是：

（1）准备迎国庆：伐除死树，修剪干枯枝杈，绿篱整形修剪，绿地内整理园容，做到树木青枝绿叶，园容干净整洁。

（2）施肥：对一些生长较弱不够充实的树木应追施磷钾肥。

（3）除草：国庆节前彻底清除园内杂草，防止杂草种子自行繁殖。

（4）病虫害防治：彻底队园内植物进行一次普查，有针对性的防治病虫害。

十月份：气温继续下降，树木开始落叶，进入半休眠状态，主要养护工作内容是：

（1）积肥：集中清理落叶积肥，销毁或深埋带菌病叶。

（2）灌水：结合当时温度，适时减少浇水量

（3）追肥：在秋季适当给一些树种追施基肥，以便来年生长旺盛。

（4）病虫害防治；对植物施埋广谱内吸性杀虫剂。

十一月份：气温继续下降，树木落叶较多，进入半休眠状态，主要养护工作内容是：

（1）灌冻水：在上冻之前，对所有植物进行一次透彻的灌溉。

（2）防寒：对不耐寒的植物进行防寒工作。

（3）清洁：清扫园区内的绿地落叶。

（4）病虫害防治：

（5）追肥：在上冻之前，继续对植物追施基肥。

（6）对灌溉设施进行关闭、回水工作。

十二月份：植物完全进入休眠期，主要养护工作内容是：

（1）修剪：植物进入冬季整形修剪。

（2）园林机械的保养。

（3）病虫害防治：物理防止越冬病虫害。

（二）草坪养护管理

一月份：

草坪卫生：及时清除草坪内的枯枝落叶。

机械保养：检查、保养草坪机械，以保证春季使用。

病虫害防治：检查露地越冬害虫及虫卵，即使消灭。

二月份：

草坪卫生：及时清除草坪内的枯枝落叶。

机械保养：检查、保养草坪机械，以保证春季使用。

病虫害防治：检查露地越冬害虫及虫卵，即使消灭

三月份：

灌溉：对园区内的草坪进行全面的返青水灌溉。

在天气和土壤条件都事宜时，应楼去草坪上的枯枝和垃圾。

修剪：视草坪生长情况，适时进行一次修剪，只剪草尖。

病虫害防治：观察早期病虫害，及时防治。

四月份：

灌溉：草坪进入生长期，根据天气变化对草坪进行浇水灌溉。

修剪：根据草坪长势进行修剪，保证草坪长得不要过于茂盛。

追肥：草坪内可追施适量的无机肥，促进发芽健壮。

补种：标出荒草块，重新补种或铺草皮。

病虫害防治：草坪生长速度加快，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

五月份：

修剪：继续修剪，按照需要增加修剪次数，降低修剪高度。

灌溉：观察土壤墒情，补充水分。

除草：随着气温的升高，要及时清除杂草。

施肥：由于修剪次数增加，需要实弹补充肥料。

病虫害防治：草坪生长速度加快，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

六月份：

修剪：夏季草坪进入生长旺季，生长很快，修剪周期就要缩短日期。

除草：夏季杂草也同样进入生长旺季，结合喷洒灭草剂，同时进行人工拔除。

灌溉：结合降雨量，适量补充水分。

病虫害防治：草坪生长速度加快，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

七月份：

修剪：加强草坪修剪管理。

除草：夏季杂草也同样进入生长旺季，结合喷洒灭草剂，同时进行人工拔除。

灌溉：结合天气情况，适量补充水分。

施肥：在雨季可喷洒无机肥，对草坪可进行营养补充。

病虫害防治：雨季的到来，视草坪极易产生各种病害，要注意防治。

八月份：

灌溉：要注意防旱排涝工作。适时补充水分。

除草：尽量将杂草除净，防止其繁殖。

修剪：继续保持高度的进行草坪修剪，以便其横向发展。

施肥：在雨季可喷洒无机肥，对草坪可进行营养补充。

病虫害防治：雨季的到来，草坪极易产生各种病害，要注意防治。

九月份：

修剪：气温渐低，草坪生长速度变慢，修剪次数减少。

除草：防止杂草开花结籽。

施肥：结合草坪长势，适量追喷无机肥。

病虫害防治：草坪生长速度减缓，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

十月份：

修剪：逐渐停止剪草，适时提高剪草留茬高度；

施肥：完成最后松土追肥作业。

修复：补种枯死草坪。

除草：最后清除杂草。

灌溉：减少浇水量。

十一月份：

修剪：在天气晴朗的日子，对草坪进行最后一次高茬修剪。

灌溉：减少浇水量，上冻之前灌一次透水。

整理：清理、保养所有的草坪设备，以便过冬。

保洁：清理草坪内的枯叶及杂物。

十二月份：

保持卫生管理，防止重物及车辆进入草地。

四、养护方案与技术措施

（一）土壤管理

1、松土除草

松土亦可称作“无水灌溉”，能减少土壤水分蒸发，改良土壤通气状况，促进土壤微生物的活动，改良土壤结构，提高土壤肥力。除草可减少土壤水分和养分的消耗，减少病虫害，增强风景效果。松土除草应在天气晴朗进或初晴之后进行，土壤不过干又不过湿时进行，一般松土除草的深度为5～15cm。松土除草的次数，以每年进行2～3次为宜。做到不伤根、不伤皮、不伤梢，杂草除净，土块、石块拣净，并给树木根部适当培上。

2、土壤改良

（1）深翻熟化

翻结合施肥，可改善土壤结构和理化性质，增加土壤孔隙度，加速土壤微生物的活动和土壤熟化，提高土壤肥力，促进树木的生长发育。深翻的时间一般以秋末冬初为宜。

（2）客土改良

不定时对土壤PH值进行检验，在以下情况必须进行客土改良：

a.有的树种需要有一定酸度的土壤，而本地土质不合要求；

b.不适宜观赏树木生长的坚土、重黏土、沙砾土被有毒的工业废水污染的土壤等，或在清除建筑垃圾后土质仍然不良时；

c.对近黏的土壤结合施用有机肥掺入适量的精沙，而对沙性过强的土壤结合施用用机肥掺入适量的黏土或淤泥。

（3）培土

一般在秋末冬初进行培土，既可起到保温防冻保墒的作用，又可促进土壤熟化、沉实，有利于树木的生长。培土厚度要适宜，过薄起不到培土的作用，过厚对树木生长不利，一般为5～10cm为宜，最厚不超过15cm。培土茎质类型应根据土质确定。

（4）土壤PH值的调节

土壤为PH值影响到土壤养分的有效性以及土壤酶和微生物的活性。通常中性和石灰性土壤不缺钾和钙、磷在酸性条件下有效性较高，铝和铁在碱性条件下有效性较高。

在石灰性土壤中施用过磷酸钙，当年苗木只能吸收利用其中磷的10%，其余大部分则被转化为难溶性呈难溶性的磷酸铝和磷酸铁等固定下来，苗木很难吸收利用。因此，在石灰性土壤或强酸性土壤上施肥，磷肥的比例应当增加。

不同树种忍耐酸碱的程度不同，一般针叶树种喜欢在微酸性中性土壤上生长，阔叶树种适宜在微碱性和中性土壤上生长。如果土壤酸碱度与所培育的苗木特性不相适应时，应通过施肥加以调节。对碱性偏大的土壤多施用有机肥和生理酸性化肥，对酸性偏高的土壤宜施生理碱性化肥，或施石灰加以调节。

土壤PH值调整后，可以充分发挥土壤中的潜在养分的作用，减少施肥量。

（5）应用土壤改良剂

必要时，可用土壤改良剂改良土壤。土壤结构改良剂分为有机、无机以及无机一有机3种。有机土壤改良剂是泥炭、褐煤及垃圾中提炼出的高分子化合物；无机土壤改良剂，如硅酸钠及沸石等；有机一无机土壤改良剂，如二氧化硅的机化合物等。

3、除草工作要求

（1）在植物生长季节要不间断地进行中耕除草，应除小、除早。除下的杂草要集中处理，并及时清运。

（2）在具野趣游憩地段可采用机械割草，使其高矮一致。

（3）在绿地内采用化学药剂除草时，必须慎重，应先试验，再应用。

（二）施肥管理

1、施肥的必要性

绿化地段的表土层大多受到破坏，比较贫瘠，肥力不高，

施肥具有增加土壤肥力，改善树木生长环境、养分状况的良好作用，通过施肥可以达到加快幼树生长，提高树木生长量，个进开花结果以及控制病虫害发展的目的。

（1）树木所需的营养元素

树木生长过程中，需要从土壤中吸收多样化学元素，参与代谢活动或形成结构物质。树木生长需要碳、氢、氧、氮、磷、钾、硫、钙、镁、铁、铜、锰、钴、锌、钼、硼等十几种微量元素。其中，植物对氮、磷、钾3种元素需要量较多，而这3种元素在土壤中含量又较少。因此，这3种元素作肥料，平时养护必不可少。

（2）园林树木施肥的特点

园林树木是多种生植物，长期生长在同一地点，从施肥种类来看，应以有机肥为主，同时适当施用化学和生物肥料。施肥方式以基肥为主，基肥与追肥兼施。同时，在园林中对树木施肥时必须注意园容的美观，避免在白天施用奇臭的肥料，有碍师生的活动，应做到施肥后随即覆土。

2、施肥的原则

要明确施肥的目的。施肥目的不同，所采用的施肥方法也不同。如为了使树木获得丰富矿质营养，施肥应集中靠近树木根系，迟效与速效肥料配合；为了改良土壤，要使土肥相融，甚至使用不含肥料三要素的物质，如石灰、硫磺等。同时要综合考虑环境条件与树木特征；如何做到合理施肥才能发挥施肥效益的关键。

（1）沙性土壤：疏松、透气性好，含水量较低，升温和降温快，通常称为“热土”。一般施用冷性肥料（未腐熟的有机肥料，为延长肥效，在通气条件下可逐渐分解，肥效较持久）。

（2）黏性土壤：质地紧密，透水透气性差，含水量较高，温度变化缓和，通常称为“冷土”。一般施用热性肥料（腐熟程度较好的有机肥料，改土效果较好），施用深度宜浅不宜深。

（3）壤土、沙壤土：养分含量高，土壤结构好，保肥能力中等。所以主要是通过适量的施肥，调节水、气、热三相平衡。

3、施肥时期和次数

（1）基肥

基肥可以长期不断地供应树木所需养分，同时还能起到培肥和改良土壤作用。基肥以有机肥料、绿肥等迟效性或缓效性肥料为主，如饼肥、草木灰等。

基肥分秋施基肥和春施基肥。秋施基肥正值根系又一次生长高峰，伤根容易愈合，并可发出新根。结合施基肥，再施入部分速效性化肥，可以增加树体积累，提高细胞浓度，从而增强树木的越冬性，并为来年生长和发育打好物质基础。增施有机肥作基肥可提高土壤孔隙度，使土壤疏松，有利于土壤保墒，防止冬春土壤干旱，并可提高地温，减少根际冻害。秋施基肥，有机质腐烂分解的时间较充分，可提高矿质化程序，春可及时供给树木吸收和利用，促进根系生长；春施基肥，如果有机物没有充分分解，肥效发挥较慢，早春不能及时供给根系吸收，到生长后期肥效才发挥作用，往往会造成新梢的二次生长，对树木生长发育不利。特别是对某些观花、观果类树木的花芽分化及果实发育不利。

（2）追肥

又称补能。分为前期追肥和后期追肥。前期追肥又分为生长高峰期追肥、开花前期追肥及花芽分化期追肥。具体追肥时期，则与地区、树种、品种及树龄等有关，应依据树木各物候期特点进行追肥。对观花、观果树木来说，花后追肥与花芽分化期追肥比较重要，尤以花谢后追肥更为关键。观果树木行道树及风景树等，每年在生长期进行1～2次追肥实为必要。至于具体时期则需视情况合理安排，灵活掌握。有营养缺乏征兆的树木可随时追友。而根据树木生长发育的各个时期可进行阶段性的施肥，如幼树施肥、中龄树施肥和成年树施肥等，这样更适合树木整个生活史的营养管理。树木在生长发育的不同阶段中，对养分需求强度的大小是不同的。

4、施肥量及肥料配方

（1）施肥量的确定

施肥量可根据园林树木的生物学特性、土壤贫瘠程度、树龄和施用肥普的种类来确定。为了获得施肥的最佳效果，必须弄清树种在不同土壤中对肥料的需求量、对氮磷钾比例的要求。但是由于不同栽植地的肥力差导师很大，由不同树种组成的林分吸收养分总量和对各种营养元素的吸收比例不尽相同，同一树种龄期不同对养分的要求也有差别，加之林分把吸收的一部分养分以枯落物归还土壤，因而使得施肥量的确定相当复杂。理论施肥量的计算：施肥量=（树木吸收肥料的元素量-土壤可供应的元素量）/肥料元素的利用率。

（2）经验施肥量：可根据过去多年积累的施肥经验确定肥量。

（3）氮、磷、钾的比例

适宜的氮磷、钾比例可以提高施肥效果，其比例要根据不同的生态条件（气候、土壤）和不同的树种而定。树体内营养元素的比例与施肥的比例是两个不同的概念，要区别开来，树木体内营养元素的比例是由林木本身决定的，而施肥的比例则是由所施肥料各营养元素的比例决定的。

5、施肥方法

园林绿化常采用施肥的方法有：土壤施肥和根外追肥。

（1）土壤施肥

土壤施肥的方法主要有地表施肥、条沟施肥、穴状施肥、打孔施肥和结合滴灌的施肥等

①地表施肥：生长在裸露土壤上的小树，可以撒施，但必须同时松土或浇水，使肥料进入土层。注意不要在树干30cm以内干施化肥，否则会造成根颈和干基的损伤。

②条沟施肥：分为环状沟施和辐射状沟施。环状沟施又分为全环状沟施和半环沟施。对草坪树木施肥时会造成草皮的局部破坏。

③穴状施肥：施肥区内挖穴施肥。此法简单易行，但对草坪树木施肥时也会造成草皮的局部破坏。

（2）根外追肥

是通过树木叶片、枝条和树干等地上器官进行喷、涂或注射，使营养直接进入树体的方法。根外追肥分为叶面喷肥和树干注射。

①叶面喷肥：此法简单易行；用肥量小，发挥作用快，可及时满足树木的急需；并可避免肥料中的某些元素在土壤里产生化学和生物的固定作用；尤以在缺水季节及不便施肥的地方，均可采用此法。但叶面喷肥并不能代替施肥。

②叶面喷肥，其营养主要是通过叶片上的气孔和角质层进入叶片，而后运送到树体内的各个器官。一般喷后15分钟到2小时即可被树木叶片吸收利用。但吸收强度和速度则与叶龄、肥料成分，溶液浓度等有关。由于幼叶生理机能旺盛，气孔所占面积较老叶大，有利于渗透和吸收，因此，一般幼叶较老叶，叶背较叶面吸收快，吸收率也高。所以在实际喷布时一定要将叶面、叶背均喷到、喷匀，使之有利于树木吸收。

6、施肥及土壤改良工作要求

（1）应根据园林树木生长需要和土壤肥力情况，合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。

（2）在树木休眠期以有机肥为主，在与土壤拌匀后，采用穴施、环施和放射状沟施等方法。施肥后踏实，并平整场地。

（3）在树木生长季节可根据需要，进行土壤追肥或叶面喷肥。

（4）园林树木施肥量应根据树木大小、肥料种类及土壤肥力状况而定。施用时要用量准确，并充分粉碎，与土壤混合后要撒施均匀，随即浇水，严禁肥料裸露。

（5）用铁篦子等完全封闭的树堰，应预留专门的灌溉和施肥口。

（三）水分管理

1、水份对绿植的作用

树木的一切生命活动均与水有着极其密切的关系。水分管理包括灌水与排水管理，维持树体水分代谢平衡的适当水平，才能保证树木的正常生长和发育，才能满足栽培目的的要求。否则土壤水分过多或过少，都会造成树体水分代谢的障碍，对树木的生长不利。灌溉与排水的作用主要有以下几点：

①灌溉对提高造林活率、保存率，提早进入郁闭，加速人工林的生长具有十分重要的作用。

②灌溉能够改变土壤水势，改善树体的水分状况，促进林木生长。

③在土壤干旱的情况下进行灌溉，可迅速改善林木生理状况，维持较高的光合和蒸腾速率，促进干物质的生产和积累。

④灌溉使林木维持较高的生长活力，激发休眠芽的萌发，个进叶片的扩大、树体的增粗和枝条的延长，以及防止因干旱导致顶芽的提前形成。

⑤在盐碱含量过高的土壤上，灌溉可以洗盐压碱，改良土壤，甚至可以使用原来的不毛之地变得适宜乔灌木生长。

⑥排水的作用是减少土壤中过多的水分，增加土壤中的空气含量，促进土壤空气与大气的交流，提高土壤温度，激发好气性土壤微生物的活动，促进有机质的分解，改善林地的营养状况，使林地的土壤结构、理化性质、营养状况得到综合改善。

2、合理灌水与排水的依据

①树种的生理学特性及其物候期

园林树木种类繁多，不同树种具有不同的生态习性，对水分的要求不同，所以，树木在不同的物候期对水分的要求不同。一般认为，在树木生长期中，应保证前半期的水分供应，以利生长与开化结果；后半期则应控制水分，以利树木及停止生长，适时进行休眠，作好越冬准备。

②气候条件

气候条件对于灌水和排水的影响，主要是年降水量与不同时期的分配情况。在干旱的气候条件下或干旱时期，灌水是应多，反之应少，甚至要注意排水。

③土壤条件

不同土壤具有不的质地与结构，保水能力也不同。保水能力较好的，灌水量应大一些，间隔期可长一些。

此外，地下水位的深浅也是灌水和排水的重要参考。地下水位在树木可利用的范围内，可以不灌溉；地下水位太浅，应注意排水。

④其他栽培管理措施

在全年的栽培管理工作中，灌水应与其他技术措施密切结合，以便在相互影响下更好地发挥每种措施的作用。例如，灌溉与施肥，做到“水肥结合”是十分重要的，特别是施化肥的前后应该浇透水，既可避免肥力过大、过猛，影响根系的吸收或遭到损害，又可满足树木对水分的正常要求。此外，灌水应与中耕除草、培土、覆盖等土壤管理相结合，因为不和保墒是一个问题的两个方面，保墒做得好可以减少土壤水分的损失，满足树木对水分的要求，并可减少灌水次数。

3、园林树木的灌水

多数园林树木需要灌溉，以补充土壤供水的不足，甚至在湿润或多雨地区也会发生干旱，需要灌溉，以维持其生命。

树木是否需要灌溉要从土壤水分状况和树木对水分的反应情况来判断。幼树可在树木发芽前后或速生期之前进行，使林木进入生长期有充分的水分供应，落叶后是否冬灌可根据土壤干湿状况决定。用测定土壤含水量的方法确定具体灌水日期，是较可靠的方法。

不同土壤的最大持水量、持水当量、萎蔫系数等各不相同，下表的数据是测定不同土壤含水量后确定是否需要灌溉的参考依据。

不同土壤的最大持水量、持水当量、萎蔫系数及容积比重

确定树木是否需要灌溉，还可直接测定气孔的开张度、叶片色泽和萎蔫度等。这类测定可以称为灌水时期的生物学指标测定。此外，也可用叶片的细胞液浓度、水势等作为灌水时间的生理指标。还有许多其他测定方法，但目前尚未大量用于生产实践。

4、灌溉、排涝工作要求

（1）应根据季节气候特点、土壤保水、植物需水、根系喜气等情况，适时适量进行浇水，促其正常生长。浇水前应先检查土壤含水量。

（2）新植树木应在连续5年内充足灌溉，土质保水力差或根系生长缓慢树种，可适当延长灌水年限。

（3）浇水树堰高度不低于10厘米。树堰直径，有铺装地块的以预留池为准；无铺装地块的，乔木应以树干胸径10倍左右、树冠垂直投影的1/2为准，并保证不跑水、不漏水。

（4）用水车浇灌树木时，应连接软管，进行缓流浇灌，保证一次浇足浇透，严禁用高压水流冲毁树堰。

（5）喷灌时应开关定时，专人看管。

（6）在使用再生水浇灌绿地时，水质必须符合园林植物灌溉水质要求。

（7）在雨季可采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝至死。

（四）光照管理

阳光是植物赖以生活的必要条件，是植物制造有的能量源泉，同时也影响着观花观果树木的开花结果。当然不同的园林花木地光照强度的要求是不同的，这是由于植物长期适应不同的光照环境，从而形成了不同的生态习性。

1、遮光处理

部分遮光主要是针对喜阴植物的遮光处理。般利用草席、苇帘、遮阴网覆盖植物的地上部分而达到减弱光照的目的。

完全遮光：完全遮光多用于进行花期调控或育苗过程，多用黑色塑料薄膜覆盖。注意加强遮光后通风，以使黑色塑料薄膜下水蒸气尽快散失。

2、人工控制光照

根据不同园林树木对光照强度的不同要求，可通过以下措施对园林树木进行光照管理。

（1）合理配置各类树种。即树木景观为多树处组成时，上层由阳性树种组成，下层由中性或阴性树种组成；单一树种造景时，阳性树种应栽植在阳光充足的地方，而中性或阴性树种应安排在阳光不甚充足或背阴处。

（2）在树木生长过程中，可通过合理修剪改善阳性树木的光照条件，有利于观花观果树种的花芽分化及开花、结果。

（五）园林树木的整形修剪

1、修剪要求

（1）园林树木修剪应依据园林绿化功能的需要和设计的要求，在不违背树木生长特性和自然分枝规律的前提下（特型树木除外），充分考虑树木与生长环境的关系，并根据树龄及生长势强弱进行修剪。

（2）每年修剪树木前必须制定修剪技术方案，并对工人进行培训，待认真贯彻落实后方可进行操作，做到因地制宜、因树修剪。

（3）自然型树木的修剪应以树木自然分枝习性所形成的树冠形状为基础进行修剪。

（4）造型树木的修剪应根据园林绿化对树木的特定要求，适当控制树木部分枝干，按照绿化美化要求把树木剪成各种理想形态。

2、修剪时期的选择

（1）园林树木可在休眠期和生长期进行修剪，但更新修剪必须在休眠期进行。

（2）有严重伤流和易流胶的树种应避开生长季和落叶后伤流严重期。

（3）抗寒性差的、易抽条的树种宜于早春进行。

（4）常绿树的修剪应避开生长旺盛期。

（5）绿篱、色块、黄杨球等修剪必须在每年的5月上旬和8月底以前进行。

3、园林树木整形的意见和原则

（1）整形修剪的意义

一般说来，自然树形是美的，但从园林景观需要为说，单纯自然树形有时是不能满足要求的，必须通过人工修剪整。使树木在自然美的基础上，创造出人为干预后的自然与艺术融为一体的美。从树冠结构来说，经过人工修剪整形的树木，各级枝序、分布的排列会更科学、更合理。使各层的主枝在不需要过于高 大，以便和某些景点或建物相互烘托，相互协调，或形成强烈的对比，这就必须能过合理的修剪整形来加以控制，还要有利于采光，因此常配置灌木或球形树。与假山配植的树木常用修剪整形的方法控制树木的高度，使其以小见大，衬托山体的高大。

从树木本身来说，树冠占整个树体的比例是否得当，直接影响树形观赏效果。因此合理的修剪整形，可以协调冠高比例，确保观赏效果。

（2）整形修剪的原则

在对树木进行修剪整形时，应按原因需修剪、因树修剪、树种的生长习性、树木的年龄、因地制宜的原则进行工作。

（3）园林树木修剪的时期和方法

①园林树木的时期

对园林树木的修剪工作，随时都可进行，如抹芽、摘心、除蘖、剪枝等。有些树木因伤流等原因，要求在伤流最少的时期内时行，绝大多数树木以冬季和夏季修剪为最好。

②园林树木修剪的方法

修剪的技法归纳起来基本是截、疏、放、伤、变。

a.截：以称短截，短剪，即剪去一年生枝条的一部分。其对枝条生长具有局部刺激作用，刺激侧芽萌发，诱发新梢，增加枝条数量，多发叶多开花。短截程度影响到枝条的生长，短剪程度越重，局部发芽越旺，根据短剪的程度可分为轻短截、中短截、重短截、极重短截几种。

b.疏：又称疏剪或疏删。将枝条自分生处（枝条基部）剪去。疏剪可调节枝条均匀分布、加大空间、改善通风速光条件，有利于树冠内部枝条生长发育，有利于花芽分化。疏剪的对象主要是枯枝、病虫枝、过密枝、徒长枝、竞争枝、衰弱枝、下垂枝、交叉枝、重叠枝及并生枝等。

疏剪强度可分为轻疏（疏枝占全树枝条的10%）、中疏（10%—20%）、重疏（20%以上）。疏剪强度依树种、长势、树龄而定。萌芽力强、成枝力弱的或萌芽力、成枝力都弱的树种，少疏枝。马尾松等枝条轮生，每年发枝数有限，尽量不疏枝。萌芽力、成枝力都强的树处，可多疏、如悬铃木。幼树宜轻疏，以促进树冠迅速增大，对于花灌木类则可提早形成花芽开化。

c.放：营养枝不剪称甩放或长放。其原理是利用单枝生长势逐年递减的自然规律。长放的枝条留芽多，抽生的枝条也相对增多，致使生长前期养分分散，多形成中短枝；生长后期积累养分较多，能促进花芽分化和结果。但是营养枝长放后，枝条增粗较快，特别是背上的直立枝，越放越粗，运用不妥，会出现树上长树的现象，必须注意防止。一般情况下，对背上的直立枝不采取甩放，如果要甩放也应结合运用其他的修剪措施，如弯枝、扭梢或环剥等；甩放一般多用于长势中等的枝条，促使形成花芽把握性较大，不会出现越放越旺的情况。通常对桃花、西府海棠、榆叶梅等花木的幼树，为了平衡树势，增强较弱枝条的生长势，往往采取长放的措施，使该支条迅速增粗，赶上其他枝的生长势；丛生的花灌木多采用长放的修剪措施，如整剪连翘时，为了形成潇洒飘逸的树形，在树冠的上方往往甩放3—4条长枝，远远看去，长枝随风摆动，非常好看。杜鹃、金银木、迎春等花木也多采用甩放的修剪方法。

d.伤：用各种方法破伤枝条，以达到缓和树势，削弱受伤枝的生长势的目的，称为伤，如环割、刻伤、扭梢等。

e.变：改变枝条生长方向，缓和枝条生长势的方法称为变，如曲枝、拉枝、抬枝等，其目的是改变枝条的生长方向和角度，使顶端优势转位、加强或削弱。将直立生长背上枝向曲成拱形时，顶端优势减弱，枝条生长转缓。下垂枝因向地生长，顶端优势弱，枝条生长不良，为了使枝势转旺，可抬高枝条，使枝顶向上。曲枝、拉枝、抬枝等的具体操作、方法和材料等，可以因地制宜，使用钢丝和绳索均可以达到拉枝的目的。

f.其他：包括摘心、摘叶、剪梢（除梢）、除芽（抹芽）、除芽（抹芽）、除萌（去蘖）、摘蕾、摘果（疏花疏果）、折裂拿枝（梢）、曲枝等。

③修剪时应注意的事项

剪口芽：在修剪具有永久性各级骨干枝的延长枝时，应特别注意剪口与其下方芽的关系。

斜切面与牙的方向相反，其上端与芽端相齐，下端与芽之腰部相齐。这样剪口面不大，又利于对芽供应养分、水分。使剪口面不易干枯面可很快愈合，芽也会抽梢良好。则形成过大的切口，切口下端达于芽基部的下方，由于水分蒸腾过快，会严重影响芽的生长势，甚至可使芽枯死。剪法尚属可行，但技术不熟练者易发生损伤芽的弊病。遗留枝梢过长，在芽萌发后易形成弧形的生长现象。这对于幼苗的延长主干来讲，会降低苗木的品级。但在春季多旱风朝亦常行如枝段。此外，除了注意剪口芽与剪口的位置关系外，还应注意剪口芽的方向就是将来延长枝的生长方向。因此，须从树冠整形的要求来具体决定空间应留哪个方向的芽。一般对垂直生长的主干或主枝而言，每年修剪其延长枝时，所选留的剪口芽的方向应与上年的剪口芽方向相反，如此才可以保证延长枝的生长不会偏离主轴。至于向侧方斜生的主枝，其剪口芽应选留向外侧或和树冠空疏处生长的方向。

另外，留芽的位置不同，未来新枝生长方向也各有不同，留上、下两枚芽时，会产生向上向下生长的新枝；留内外芽时，会产生向内外生长的新枝。

4、修剪的程序

园林树木修剪的程序，概括起来，即“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。

知：修剪人员，必须知道操作规程、技术规范及特殊要求。

看：修剪前先绕树观察，对实施的原则进行合理修剪方法应心中有数。

剪：根据因地制宜、因树的原则进行合理修剪。按照由基到梢，由内及外，由粗剪到细剪的来剪。即先看好树冠的整体应整成何种形式，然后由主枝的基部自内剪。这样就会避免差错或漏剪，即能保证修剪又可提高修剪速度。

拿：修剪下的枝条及时拿掉，集中运走，保证环境整法。

处理：剪下的枝条，特别是病虫害枝条要及时处理，防止病虫害蔓延。

5、园林树木的整形

为满足园林树木正常的生长发育和园林绿化功能的需要，常要对树木进行整形，除特殊情况外，整形工作总是结合修剪进行的，与修剪的时期是统一的。

园林绿地中的树木负担着多种功能和任务，整形的形式因此而异，概括起来可分为以下3类。

（1）自然式整形：自然式整形的基本方法是利用各种修剪技术，而按照树种本身的自然生长特殊，对树冠的形状作辅助性的调整和促进，使之早日形成自然树形，对由于各种因子而产生的扰乱生长平衡、破坏树形的徒长枝、冗枝、内膛枝、并生枝以及枯枝、病虫枝等，加经抑制或剪除，注意维护树冠的匀称完整。

（2）人工式整形：为了满足园林绿化中某些特殊的目的，有时可将树木整剪成各种规则的几何形体或非规则的各种形体，如鸟、兽、城堡等等。

人工式整形与树种本身的生长发育特性相违背，是不利于树木的生长发育的，而且一旦长期不剪，其形体效果就易破坏，所以在具体就用时应该全面考虑。一般多应用于萌芽力强耐修剪的树处。

（3）自然与人工混合式整形：这是由于园林绿化上的某种要求，以原有自然树形为基础加以或多或少的人工改造而形成的形式。

6、各种用途园林树木的整形修剪

①行道树的修剪与整形

行道树是指在道路两旁整齐列植的树木，每条道路上树种相同。城市中，行道树主要的作用是美化市容，改善城区的小气候，夏季增湿降温、滞尘和遮阴，要求枝条伸展、树冠开阔、枝叶浓密，冠形依栽植地点的架空线路及交通状况决定。在架空线路多的主干道上及一般干道上，采用规则形树冠，修剪整形成杯状形、开心形等立体几何形状。

②花灌木的修剪与整形

首先，要观察植株生长的周围环境、光照条件、植物种类、长势强弱及其在园林中所起的作用，做到中心中有数，然后再进行修剪与整形。

其次，因树势修剪与整形。幼树生长旺盛，以整形为主，宜轻剪。严格控制直立枝，斜生枝的上位芽在冬剪时应剥掉，防止生长直立枝。所有病虫枝、干枯枝、人为破坏枝、徒长枝等用疏剪方法剪去。丛生花灌木的直立村以，选择生长健壮的加以轻摘心，促其早开花。

a.灌木造型修剪应使树型内高外低，形成自然丰满的圆头形或半圆形树型。

b.灌木内膛小枝应适量疏剪，强壮枝应进行适当短截，下垂细弱枝及地表萌生的地蘖应彻底疏除。

c.栽种多年的丛生灌木应逐年更新衰老枝，疏剪内膛密生枝，培育新枝。栽植多年的有主干的灌木，每年应采取交替回缩主枝控制树冠的剪法，防止树势上强下弱。

d.生长于树冠外的徒长枝，应及时疏除或早短截，促生二次枝。

e.花落后形成的残花、残果，若无观赏价值或其他需要的宜尽早剪除。

f.成片栽植的灌木丛，修剪时应形成中间高四周低或前面低后面高的丛形。

g.多品种栽植的灌木丛，修剪时应突出主栽品种，并留出适当生长空间。

h.造型的灌木修剪应保持外型轮廓清楚，外缘枝叶紧密。

③根据树木生长习性和开花习性进行修剪与整形

春季开化，花芽（或混合芽）着生在二年生枝条上的花灌木，应在花残后叶芽开始膨大尚未萌发时进行修剪。修剪的部位依植物种类及纯花芽或混合芽的不同而有所不同。对于具有拱形枝条的种类，如连翘、迎春等，老枝还应该重剪，以利抽生健壮的新枝，充分发挥其树姿的特点。

夏秋季开花，花芽（或混合芽）着生在当年生枝条的花灌木，应在休眠期进行修剪。将二年生枝基部留2—3个饱满芽或一对对生芽进行重剪，剪后可萌发出茁壮的枝条，花枝虽少些，但由于营养集中会产生较大的花朵。有些灌木如希望当年开两次花，可在花后将残花及其以下的2—3个工时剪除。刺激二次枝条发生，适当增加肥水可使其二次开花。

花芽（或混合芽）着生在多年生枝上的花灌木，虽然花芽大部分着生在二年生枝上，但当营养条件适合时多年生的老干亦可分化花芽。对于这类灌木中进入开花年龄的植株，修剪量应较小，在早春可将枝条先端枯干部分剪除，在生长季节为防止当年生枝条过旺而影响花芽分化可进行摘心，使营养集中于多年生枝干上。

花芽（或混合芽）着生在开花短枝上的花灌木，这类灌木早期生长势较强，每年自基部发生多数萌芽，自主枝上发生大量直立枝，当植株进入开花年龄时，多数枝条形成开化短枝，在短枝上连年开花。这类灌木一般不进行修剪，可在花后剪除残花，夏季生长旺时，将生长枝进行适当摘心，抑制其生长，并将过多的直立枝、徒长枝进行疏剪。

一年多次抽梢，多次开花的花灌木，如月季，可于休眠期对当年生枝条进行短剪或回缩强枝，同时剪除交叉枝、病虫枝、并生枝、弱枝及内膛过密枝。寒冷地区可进行强剪，必要时进行埋土防寒。生长期可多次修剪，可于花后在新梢饱满芽处短剪（通常在花梗下方第二芽至第三芽处）。剪口芽很快萌发抽梢，形成花蕾开花，花谢后再剪，如此重复。

在温暖的气候条件下，落叶灌木常困冬季低温不够而使芽在春天到业之后不能正常萌动，并导致不正常的放叶和开化，对于这类灌木应在夏季摘心（剪除2—6cm梢端），以改善下一年的放叶与开花状况。

④绿篱的修剪与整形

绿篱又称植篱或生篱，绿篱是萌芽力强、成枝力强、耐修剪的树种，密集呈带状栽植而成，起防范、美化、组织交通和分隔功能区的作用。适宜作绿篱的植物很多，如女贞、大叶黄杨、锦熟黄杨、桧柏、侧柏、石楠、冬青、火棘、野蔷薇等。

绿篱的高度依其防范对象来决定，有绿墙（160cm以上）、高篱（120—160cm）、中篱（50—120cm）和矮篱（50cm以下）。对绿篱进行修剪，即为了整齐美观，增添园景，也为了使篱体生长茂盛，长久不衰。

a.绿篱及色带的修剪：

修剪应使绿篱及色带轮廓清楚、线条整齐、顶面平整、高度一致，侧面上下垂直或上窄下宽。每年整形修剪不少于2次。

绿篱及色带每次修剪高度较前一次修剪应提高1cm。

修剪后残留绿篱面的枝叶应及时清除干净。

b.绿篱的整形

绿篱的整形方式：根据篱体的形状和整形修剪程度，可分为自然式绿篱、半自然式和整形式绿篱。

根据绿篱横断面的形状可以分为梯形、方形、半圆形、楔形、倒梯形、五角形以及拱门式绿篱、伞形树冠式绿篱、雕塑式绿篱、图案式绿篱。

⑤片林的修剪与整形

有主轴的树种（如杨树等）组成片林，修剪时注意保留顶梢。当现场竞争枝（双头现象），只选留一个；如果领导枝枯死折断，应持立一分枝代替主干延长生长，培养成新的中央领导枝。

适时修剪主干下部侧生枝，逐步提高分枝点。分枝点的高度应根据不同树种、树龄而定。

对于一些主干很短、但树已长大，不能再培养成独干的树木，可逐年提高分村以，或呈多干式。

应保留林下的树木、地被和野生花草，增加野越和幽深感。

⑥藤本类的修剪与整形

藤本多用于垂直绿化或绿色棚架的制作。在自然风景中，对藤本植物很少加以修剪管理，但在一般的园林绿地中则采用棚架式、凉廊式、附壁式、直立式修剪。对于一些茎蔓粗壮的种类，如紫藤等，可以修剪整形成直立灌木式，用于道路边或草坪上，可以收到良好的效果。可以修剪整形成拱桥式、篱笆式和柱杆式等。

（六）特殊环境园林树木的养护措施

1、垂直绿化的养护与管理

（1）施肥

垂直绿化的施肥与一般园林树木相同，但要注意其特点。垂直绿化植物发生发育的一个显著特点是生长快。表现在年生长期长，年生长量大或年内有多次生长，根系发达而深广或块根、茎等贮藏养分多，因此要求施肥量大、次数多。对多年生木本垂直绿化植物，秋季施肥比提高营养贮存更为重要，但应以钾肥为主，相应少施氮肥，防止徒长而影响抗寒能力。此外木本垂直绿化植物类型、种类、品种多样，既有多年生宿根的，又有类似灌木、乔木的；栽培目换有观叶、观花、观果或遮阳等不同要求；各地区又因气候、土壤条件多样，施肥要求亦不同。

（2）水分管理

根据垂直绿化植物各个需水时期的特点进行水分管理，如苗期应适当控水，有利根系的发育，培育壮苗；抽蔓展叶旺盛期需水最多，开花期需水较多且比较严格，过少影响花瓣的舒展和授粉受精，过多引起落花；果实膨大期需水较多，后期供水可增加产量，但降低品质，硬度小，着色差；越冬前灌冻水有利于防寒越冬。

灌水的方法大致有地面灌溉、喷灌、滴灌、地下灌溉等。垂直绿化植物根系较深，灌水量比其他植物要多，尤其在干旱的早春和冬季要灌足，待销干后覆土或中耕保墒。要注意我雨季节的排水，防止水涝。

（3）修剪与整形

修剪时期分为休眠期修剪和生长期修剪。落叶植物多于落叶后至萌芽前进行修剪，常绿植物可于秋季果熟后至春季萌梢时修剪。生长期修剪是从春至秋末进行，又称夏剪。广义的夏剪包括抹芽、摘心、打杈、除蘖、缚绑、环剥、去蕾、去残花果、摘叶等。修剪方法包括短截、轻短截、缩剪等，同一般园林树木的整形修剪。

2、水泥地面园林树木的养护

（1）水泥地面园林绿化的特点

①树盘土壤面积小

在有铺装的地面进行树木栽植，大多情况下种植穴的表面积都比较小，土壤与外界的交流受到制约。

②生长环境条件恶劣

栽植在铺装地面上的树木，除根际土壤被压实、透气性差，导致土壤水分、营养物质与外界的交换受阻外，还会受到强烈的地面热量辐射和水分蒸发的影响，其生境比一般立地条件要恶劣得多。

③易受机械性伤害

由于铺装地面大多为人群众活动密休的区域，树木生长容易受到人为的干扰和难以避免的损伤，如刻伤树皮、钉挂杂物，在树干基部堆放有碍、有害物质，以及市政施工时对树体造成各类机械性伤害等。

（2）水泥地面园林树木的养护管理

树池地面可栽植花草，覆盖树皮、木片、碎石等一方面提升景观效果，另一方面起到保墒、减少扬尘的作用，也可采用两半的铁盖、水泥板覆盖，但其表面必须有通气孔，盖板最好不直接接触土表，以减少铺装地面对树体的伤害。

如是水泥、沥青等表面没有缝隙的整体铺装地面，应在树盘内设置通气管道以改善土壤的通气性。

（七）防寒管理

1、加强肥水管理，特别是返青水和冻水应适时浇灌，并浇足浇透。合理安排修剪时期和修剪量，使树木枝条充分木质化，有效控制病虫害的发生，提高抗寒能力，确保树木安全越冬。

2、对不耐寒的树种和树势较弱的植株应分别采取不同防寒措施。

3、对耐寒、耐旱、抗风能力差的边缘树种在新植3年内应搭设风障。

4、对耐寒性差且树皮较薄的树种在新植3年内可采取主干裹纸加绕草绳等防寒措施。

5、对月季等株形低矮、抗寒性较差的花灌木应于根基部培设土堆防寒。

6、对易发生春季条的树种，宜于上年初冬和当年早春适量喷洒抗蒸腾剂。

五、植物补栽及病虫害防治措施

（一）植物补栽

1、植物补栽流程

2、补栽施工方法

（1）地形整理

对原已达到种植土标高要求的地段，采用手工劳作进行地形整理。

①清理种植范围内所有的垃圾、死苗并运出施工现场等。

②按招原设计标高翻耕树穴，平整场地达到排水通畅，无低洼积水处。

③对达不到不同植配的种植土厚度的局部地段一要回填，二对底层不透水层应作处理后，方可进行种植。

④土壤的PH应控制在6.5-7.5，喜酸花木PH为3-6.5。

（2）客土回填

①客土选择土质必须达到种植要求。不应有大于25mm的石块，土壤要求肥沃、疏松、透气、排水性能好。

②微地形造型应达到设计标高要求，降坡要自然，制高点，位置要正确。

③应在客土回填后，造型过程中加入营养土。确保植物生长需要养分的充足供给，同时施好有机底肥，保持土壤的通气性，防止补植后“闭气”死亡，并保证其成活率。

3、苗木补栽

（1）选苗

为保证苗木成活率，提高绿化效果，要选择购买植株根系发达完整，生长健壮，无病虫害，无明显的机械损伤，树干挺直，树冠丰满，具有较好的观赏性；树形优美、完整、无空隙，不是单侧枝、枝条不枯萎；冠幅丰满、树枝充实，内膛枝多、树枝不徒长；健康茁壮，高度适合，主侧枝分枝均匀，能够形成完美的树冠，按照设计要求对苗木的树形、姿态、冠幅、胸径、高度等严格把关。

（2）苗木栽植

苗木栽植是绿化工程的最主要工序。树木补植严格核对苗木品种和数量并应符合设计要求的规格品种。

树木补植前，先对苗木进行自检，其次报请工程师进行抽检，不合格苗木不能使用；然后按照设计图纸要求核对苗木品种、规格；检查种植树穴大小、深度等，对不符合根系要求的，应进行修整。种植时选好原有主要观赏面的方向，并照顾朝阳面，树弯的尽量迎风，种植时要扶正栽植，树冠主尖与根在同一垂直线上，并将树形丰满的观赏面应着主要方向。

（3）扶架、浇水、施肥

扶架：苗木栽植的同时按设计要求或验收规范进行扶架。根据工程中苗木的特点，乔木胸径≥7CM时--选用8CM松木杆，采用四脚桩扶架

浇水：确保土壤适当的湿度，使苗木具有良好的生长条件，树木需浇水。在定植初期为了养根保活，必须勤浇透浇，以加速根系与土壤的结合，促进根系生长保证成活，一般浇三遍水，第一遍水量不易过大，水流要缓慢，使土下沉。如穴土沉陷、大树倾斜，及时扶正培土。栽后五天内完成第二遍水，此两遍水量要足，每次浇水后注意整堰，填土堵漏。连浇两便透水后进行封穴处理。十天内完成第三遍水，遇到干旱天气时，增加浇水的次数，如果浇水后出现土壤沉陷致使树木倾斜，及时扶正、培土；在浇水渗下后，及时封树穴。栽植后树干保湿、保温，采用草绳将树干全部包扎起来。

施肥：初植期间不益用肥，故在树木栽植时，树穴中施用迟效基肥。施用位置应低于土球或植物根系底部30-40cm，施肥时应将充分腐熟的有机肥与土壤搅拌均匀，在穴底铺平再覆土一层，以防根部直接与肥接触，烧伤根系。有机肥常规施用标准为：在树穴底部施5-6公斤/平方米。

（二）植物病虫害防治

绿植的种类繁多，所以能够引起绿植病害的病原种类也相对较多，所导致的病害种类也各有不同，因此管理方法也存在着较大差异。俗话说的好“三分种，七分管”，绿植的养护和管理工作的难度不断增高，尤其是病虫害的管理工作更是面临着许多新问题、新挑战，这就对养护工人提出了更高的要求。

1、病虫害防治原则

（1）可持续控制原则

坚持可持续控制原则，完成由园林植物病虫害的防治向病虫害的管理方向的转变，从保护植物本身向保护整个的生产体系的转移。

（2）防治结合原则

要根据园林的自身特点，深入贯彻落实预防为主，防治结合的原则，既要实现对病虫害进行完全控制的目标，又不能对植物的绿化功能和正常生长造成影响，确保环境、人和虫害天敌的安全。

（3）生物防治原则

要加大力度发展园林病虫害的生物防治工作，注意保护所发生虫害的天地，为其创造良好的生存和繁殖条件，从而达到维持生态平衡的目标。同时，也应注意培养和发挥植物本身的抗逆作用，将植物的耐寒、防御、补偿以及其它各种诱导抗性调整到最佳的状态。

（4）慎用药剂原则

使用化学药品防治园林病虫害具有较大的负面作用，因此在绿植养护中需要强化对病虫害的自然防治，如果必须要使用化学药剂，则应根据本地区的实际条件尽量选择那些无公害农药或无公害防治技术。在对害虫进行管理时，应以对成虫的管理为主要内容，原因就在于成虫管理属于预防性管理的范畴，管理所造成的副作用较小，针对性更强。

2、园林植物病虫害防治措施

在严格遵守我们前面提到的植物病虫害防治工作原则的前提下，病虫害防治工作应该以植物检疫工作为基础，以栽培管理为方式，合理使用各类化学药剂，积极开展生物防治手段，使各类防治措施能够相互配合，相互协调，以便更加充分的发挥自身的作用。

（1）严格执行植物检疫制度

植物检疫制度是政府部门通过立法手段颁布的，禁止各类具有危险性的病虫害、杂草在不同国家和地区间传播，或在其传播后限制其进一步蔓延，并通过各类科学、有效的处理办法对其进行就地消灭的一种重要措施，其目的在于保护本国的农林、牧草和花卉的安全。因此，在调运苗木之前，必须要对其进行检疫。各个育苗基地必须要根据国家的相关要求对需要接受检疫的植物进行产地建议，切实把好苗木的出圃关，以免将带有各类病虫害的苗木移出苗圃。在外购苗木时，也应在当地进行检疫，严禁任何部门和个人以任何理由对尚未接受检疫的苗木进行调运。

（2）栽培管理预防措施

植物的生长环境和栽培管理在很大程度上影响着病虫害的发展，因此，采取正确的管理和栽培措施将使植物的生长环境更有利于植物的茁壮成长，不利于各类病虫害的发生和发展。因此，应将合理的栽培管理技术作为防治病虫害最基本、经济的措施和手段。

①要以生态学的基本原理作为工作的指导基础，从绿化的整体规划和设计方面着手，努力实现绿化植物种类的多样化、配置的合理化、结构的复层化，尽可能的营造出一个不利于病虫害发生和发展的环境空间。

②要重视绿化植物的品种选择，尽可能选育、栽培那些具有优良的抗病抗虫害的植物品种。

③要做好植物的水肥管理工作，根据植物种类和习性的不同进行合理浇水、施肥，从而更好的对植物的营养状况进行调节，使植物的长势更加茂盛，进一步增强其抵御病虫害的能力。在使用农家肥之前，一定要确保其实现经过充分的腐熟，以便将农家肥中包含的各类害虫和病原杀灭。

④定期进行植物修剪和园林清理

定期对园林进行清理，及时清除植物的病虫枝叶，以便在最大程度上消灭病虫源。一般来说，如果没有对植物的病虫枝进行及时的清除，那么它就非常有可能成为病虫害越冬的理想场所。在对花木进行整修和修剪时，也应注意对病害枝叶进行及时的清理。

（3）做好生物防治工作

所谓生物防治，就是通过虫害的天地来控制虫害的一种方法。其优点是不需要使用化学药剂，能够促进园林生态向更加健康的方向发展，且对虫害的控制更加有效和持久。具体做法主要包括以下几种。

①天敌治虫

所谓天敌治虫，就是指利用寄生性或者捕食性的昆虫来防治园林害虫。

②微生物防治

所谓微生物防治，就是通过微生物或者微生物的代谢产物来引发害虫的流行病，达到控制害虫数量的目的。

③物理和药剂防治

物理防治主要是通过光、热、电辐射等物理方法来控制植物虫害，由于该方法不会造成任何污染，所以非常适合于病虫害防治，但是防治效果在很多时候并不是非常理想。

药剂防治是目前植物病虫害管理工作经常使用的手段，在害虫密度大，极易造成园林损失的情况下，药剂方式使非常有效的。但是该方法的长期使用不仅会污染环境，也容易对园林中的有益昆虫和生物造成严重损害，不利于生态系统的平衡，因此有关部门已经开始了无公害药剂的研发工作。

3、病虫害防治工作要求

（1）防治植物病虫害应贯彻“预防为主，综合防治”的方针。

（2）应科学、有针对性地进行养护管理，使植株生长健壮，以增强抗病虫害的能力。

（3）及时清理带病虫的落叶、杂草等，消灭病源、虫源，防止病虫扩散、蔓延。

（4）加强病虫检查，发现主要病虫害应根据虫情预报及时采取防治措施。对于危险性病虫害，一旦发现疫情应及时上报主管部门，并迅速采取扑灭措施。

六、保证存活率的计划与措施

（一）影响绿植成活率的因素

1、苗木本身的质量问题

苗木的质量，主要有成熟度，有无病害、冻害。育苗过程中，如氮肥偏多，生长后期雨水偏多，则导致苗木旺长而成熟度不高。病害和冻害，一般情况下并不多见，即使有也可以在苗木出圃时鉴别出来。

2、苗木起运过程中的人为伤害

如人工起苗容易造成伤根，运输中的装车卸车常使苗木伤皮；在栽前的苗木保管过程中往往造成苗木失水，尤其是根系失水，这是影响栽植成活的最为主要的因素。

3、栽植方法

最大的问题是栽植深度。如果栽植偏深，不但直接对苗木的成活造成影响，而且，推延发芽时间，甚至到很晚才发芽。这是因为在发芽季节的春季，深层土壤的温度比上层偏低，从而使得发芽比较缓慢。

4、栽后管理问题

栽后管理主要是水分的供应，春季四五月间，往往雨水偏少，根本不能满足新栽植树木发根的需要。这是造成树木栽后不成活或成活率偏低的最常见因素。

（二）绿植施工前的准备工作

1、苗木选择

（1）选购乔木时尽量选择生长强健、树冠展开、根系兴旺、无病虫害的树苗，胸径应大于2cm，树高不低于1.5m，树干上不能有伤痕或截枝。

（2）选择灌木时应选择常绿、根蔓、梳打、植株繁茂的树苗，依据本地域的气候特性和土壤条件，不毁坏四周的自然环境。

（3）所选择的草本植物应具有耐旱、耐涝、生长快、根系兴旺、多年生的特点，并具备一定的观赏性。

2、栽培土质的择优选择

在园林绿化中，由于绿化所用的土地都不是熟地良田，因此，栽种前要先深翻土地、清除垃圾、外购黄土，使得土地具有蓄水能力。一般来说，土地深翻的深度应在45cm左右，有些大型乔木要深挖换土达1m以上。在平整土地的过程中，尽量提高土地的平整性，确保灌溉系统的流畅性，以此提高苗木栽种的成活率。

3、栽种时间的合理安排

提高植物成活率的重要影响因素之一就是在栽种苗木时，根据其本身的生长习性和当地的气候变化进行栽种。广东地区一般在春季或者秋季植树，如果在盛夏栽植苗木，选择夜晚作业，及时浇水，再辅助一些遮阳措施。

（三）树木的栽植

1、起挖

起挖树木时应带有土球，缠绕草绳。土球应在≥40cm的范围内，如果树木胸径过大，可按胸径的8～10倍确定土球大小。手锯切割树木的主根，避免撕裂或劈裂造成对主根的伤害，应适当保留树木的须根与侧根，以便树木能够迅速成活。

2、运输

苗木的运输也要选择合理的时机，最好的天气是阴湿天的傍晚，空气湿度较大。结合适当的药物，连夜运输，在长途运输过程中为确保树身湿度，可在车厢内加放冰块。苗木运输要选择那些有棚架，能起到遮阳挡风作用的车辆。在大苗装车时，通常是按前根后干的顺序依次排列。小苗也要直立装置，对其进行打单包处理，每个单包之间用隔离层隔离。如果运输时间较长，超过了4h，就要在车辆中放置降温包，及时对苗木进行喷水保湿。

3、修剪和栽植

苗木的修剪可分为2部分进行，首先，在栽植前修剪苗木，比如，香花槐等乔木，应先修剪劈裂根等根系，然后根据实际情况确定树干高度，一般在3.5～4m。对于像银杏等这些乔木，在修剪完根系的同时，再剪掉病枝和枯枝，打掉并生枝和交叉枝。像金叶女贞、小叶女贞等灌木，一般是在栽植完成后，统一修剪高度，确保它在后期减少蒸发量，保证成活率。树苗在栽植时，放入到树穴中应以自然的形态散开，土壤填至1/3处时，轻轻地提起树干之后左右摇动一下，其目的是使土壤松散，之后再继续填土。若出现大土块或回填土，使用前一定要进行土壤的打碎工作，在没有打碎前，不允许进行回填工作。栽植带土球树苗时，将带土球树苗放置到栽植穴的正中间后填土，清除土球捆绑物。栽植灌木，适当增加建植地高度，并逐株种植，夯实之后，最后再浇水。

（四）新植树木的养护管理

1、水肥管理

在养护园林植物的过程中，首要的任务便是水肥管理，其次是保证植物的成活率。苗木定植结束后，及时浇透水，一般浇完前3次水以后封坑。防止跑风，提高成活率，由于植物移植初期根系的吸收能力较低，基于这个问题，最后的施肥方法便是根外施肥，半月之后再施1次便可。

2、遮荫防灼

对新栽植的植物进行遮荫防灼保护十分必要，为植物搭设必要的遮阳网，以免阳光的直射对植物造成损伤，同时，减少植物的水分蒸发。一般情况下，遮阳网不可过低，至少保持50cm左右的距离，促进空气的流通。但也不能将植物全部遮严实，应保持70%的透光率，保证植物进行必要的光合作用。

3、病虫害防治

移植植物，其本身大多会携带一些病虫害，因此，若想提高苗木的成活率，就要在移植前做好苗木病虫害的防治工作。移植时通常会由于操作不当，导致苗木出现一些损伤，应及时做好伤口的处理，减少病菌的滋生。移植后的苗木一旦发现虫害，可采用捕杀、诱杀、化学施药等方法处理，而病害则采用人工清除和化学施药方式进行防治。

七、绿化养护安全管理与措施

（一）安全管理体系

安全是衡量施工项目管理水平的一个重要指标，为此必须高度重视，全体员工上岗前进行安全生产教育，认真学习、贯彻执行国家、省、市安全法规、职工劳动权益保障规定、安全施工规范，增强职工安全法规观念。“安全、优质、高效”是我公司施工管理一贯宗旨，随着养护工程施工规模日益增大，对安全施工进行规范化管理也势在必行、制定健全安全生产保证体系。

1、安全方针和目标

安全方针：安全第一，预防为主，防治结合，综合治理。

安全目标：杜绝死亡及重大事故，杜绝交通事故，杜绝机械事故，创建安全文明确保安全第一。

2、项目部职能分工

项目负责人出任组长，由各专业工长，班组长及专、兼安全生产检查员组成现场安全小组。

项目设专职安全员一名，有权因安全问题责令某分部、分项停工整顿安全，各养护队长兼职安全检查监督员。

（二）安全生产管理制度

人不仅是安全生产事故的直接受害者，同时也是安全生产事故的直接制造者。人作为安全工作的行为主体，无论是安全工作的管理者，还是生产劳动的实践者，每个人都有不同的性格和行为方式。

如果没有一定的制度来规范和约束人们的行为，那么企业的生产经营和管理工作就会陷入混乱，安全事故隐患就会接踵而至，建设和谐稳定的安全生产环境就无从谈起，国家和人民的生命财产安全就难以得到保障。

1、执行安全交底制度

养护作业前，由负责人向各班组作书面安全交底，各班组长签字，并及时向全体养护、保洁工人交底。

2、作业前安全检查制

执行作业前安全检查制，各队在作业前对所实施部位，进行安全检查，发现隐患，经有关人员处理解决后，方可进行实施操作。

3、进场前安全生产教育

加强对作业人员安全意识教育，提高自我防范意识，进场前对职工进行安全生产教育，以后定期与不定期地进行安全生产教育，加强安全生产、文明作业地意识。

4、建立安全生产责任制

定期组织安全生产大检查，并建立安全生产评定制度。

根据安全生产责任制规定，进行评比，对安全生产优良班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产给予批评教育，甚至处罚，加强安全生产、文明作业意识。

5、安全生产合同制管理

每一位养护工人上岗前，及时对其进行安全教育，除发放安全知识手册外，还将与其签定安全生产责任合同，使每一位工人都明白，凡属违约安全操作规程而引起安全事故均由其本人承担主要责任，使员工能够提高警惕，把安全生产常记在心。

在安全生产工作中，既要重视加强制度的建立与健全，更要重视加大制度的执行力度，对违反制度的人和事，要坚决抓住不放，严肃处理，以此培养大家对安全生产制度的遵守。

（三）安全管理措施

1、落实安全责任、实施责任管理

生产现场承担控制、管理生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。因此，必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。

（1）建立、完善以公司领导人为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全的责任。

（2）建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时汇报。

2、安全教育与培训

进行安全教育与训练，增强作业人员的安全意识，提高安全知识，有效的防止人的不安全行为，减少人失误。安全教育、训练是进行人的行为控制的重要方法和手段。因此，进行安全教育、训练要适时、宜人，内容合理、方式多样，形成制度。组织安全教育、训练做到严肃、严格、严密、严谨，讲求实效。

安全教育、训练包括知识、技能、意识三个阶段的教育。进行安全教育、训练，不仅要使操作者掌握安全生产知识，而且能正确、认真的在作业过程中，表现出安全的行为。

安全知识教育。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。

安全技能训练。使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。

3、安全检查

安全检查是发现不安全行为和不安全状态的重要途径。是消除事故隐患，落实整改措施，防止事故伤害，改善劳动条件的重要手段。

安全检查的内容主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。

4、作业标准化

在操作者产生的不安全行为中，由于不知正确的操作方法，为了干的快些而省略了必要的操作步骤，坚持自己的操作习惯等原因所占比例很大。要及时纠正，按科学的作业标准规范人的行为，控制人的不安全行为，减少人失误。

（四）主要预防及控制措施

1、机械设备的操作者，必须持有专门的上岗证书，不得擅自违章操作。

2、上岗操作人员作业时应穿工作服，工作鞋，不能穿拖鞋上岗操作。上树操作时，必须系安全带、穿防滑鞋等进行安全防范。

3、植保工作人员在管理和使用药挤、机械等方面，必须注意本身和周围环境中的人和物（特别是食物和饮水等）的安全和防范。

4、有毒药剂必须遵照农药贮存保管的有关规定管理，应设专库（或专室）贮存，专人负责，注明品名、数量，分门别类存放，应放在阴凉、通风、干燥处，并注意防火、防盗、防冻等。

5、作业班操作人员对领出的药剂，要根据领药凭证检验，并指定人员负责保管，防止领错、丢失、乱扔。用完的盛药材料及时收集一起交库，不得乱放和丢失。

6、配药和用药人员必须遵照安全使用农药的有关规定进行安全防范。特别是对于高毒药剂，一定要防止接触皮肤、进入眼、口、鼻等。

八、文明养护及环境保护与措施

（一）文明养护措施

文明养护是公司形象的直接体现，应做好下述工作：

1、严格根据有关规定进行养护管理。

2、贯彻文明施工的要求，推行现代管理方法，科学组织养护，做好养护现场的各项管理工作。

3、保证养护现场道路畅通，及时清理垃圾及废土。

4、现场书写养护责任牌，标明养护单位、养护责任人、监督电话和联系人等内容。

5、除设有符合规定的装置外，不得在养护现场焚烧垃圾。

6、垃圾用专用车辆密封外运。

7、采取有效措施控制养护施工过程中的扬尘。

8、对产生噪声、振动的施工机械，应采取有效控制措施，减轻噪声扰民。

9、养护当中不使用高残留高毒农药，保护地下水。

（二）环境保护措施

我们将依据环境管理标准，建立环境管理体系，制定环境方针、环境目标和环境指标，配备相应的资源，遵守法规，预防污染，力争达到养护与环境和谐，创建环境保护工作先进现场。

1、树立环保意识，认真贯彻国家及省市有关环保的政策文件，对全体员工进行环保教育，强化为子孙后代造福、为人民造福的思想。

2、在安排生产计划时，要同时制定环保措施并检查贯彻执行情况。

3、垃圾应经处理后按指定地倒弃。

4、在养护过程中实行全日保洁，对于养护产生的垃圾做到及时清理，不能及时清理的垃圾进行合理堆放，并在每天施工完毕后清理干净。生活垃圾日产日清，保证工地整洁文明

5、项目经理对养护绿地的环境保护工作负有直接责任，督促管理人员和养护人员树立环保意识，对管理人员实行环保责任人，环保措施贯彻得力者予以嘉奖，不力者予以批评或撤职处理。

第九节 房屋建筑及共用设施设备的运行管理

一、养护模式及目标

1、养护模式

（1）房屋建筑及共用设施设备由中标供应商按照相关技术规范进行统一维护保养。其中周转房区域消防、电梯系统等专业设施设备由甲方委托专业资质单位进行维保，中标供应商负责日常维保的监督、管理。

（2）房屋本体共用部位及共用设施的日常小项维修养护（单项维修费用在100元以下），从物业管理服务费中列支；

（3）员工值班区区域房屋建筑及共用设施设备属于按政府相关规范、标准需进行的大中修或改造，大中修或改造费用由业主单位承担；

（4）业主、住户室内自用水电设施设备的维修，由业主承担维修材料费用（物业管理公司自身技术力量难以修复的除外）。

（5）配备3名维修技工，每天对供水、供电、电梯系统定时巡查1次，记录相关运行数据，发现异常情况，做好应急处理，同时通知业主单位及质保单位进行处理；

（6）对于员工值班区区域公共区域小项水电维修等事项，及时安排维修处理。发生维修材料费用的，由业主单位承担；

（7）对于业主、住户室内自用水电设施设备的维修，维修人员在30分钟内赶到现场处理，需发生维修材料费用的，由业主承担；

（8）定期做好员工值班区区域市政公用设施的巡查及维护保养，需发生维修材料费用的，由业主单位承担；

（9）每月负责员工值班区区域各住户用水、用电的抄表工作，并按业主单位制表上报业主单位处理。

（10）员工周转房区域房屋本体及共用设施设备需要进行大中修的，报告业主单位维修处理。

2、养护目标

我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。

二、管理计划及质量标准

三、日常住户报修处理程序

不能及时处理的

返工

四、房屋本体管理与维修措施大纲

为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报招标人和政府相关部门批准后实施。

五、房屋建筑日常定期维护的实施细则

根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

1.玻璃幕墙的修缮与养护

由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

2.砌体结构的修缮与养护

2.1砌体结构的修缮

主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。

2.2砌体结构的加固

砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。

2.3砌体结构的养护

为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。

3.钢筋混凝土结构的修缮与养护

管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。

3.1钢筋混凝土结构的修缮

（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。

钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。

（2）钢筋混凝土深层损坏的维修

当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。

（3）钢筋锈蚀的维修

钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。

3.2 钢筋混凝土结构的加固

当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。

3.3钢筋混凝土结构的养护

钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：

（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设必要的防护措施。

（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。

（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。

（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。

4.房屋防水工程的修缮与养护

随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。

4.1 屋面涂料防水工程的修缮与养护

随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。

屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。

（1）屋面涂料防水工程的修缮

对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。

（2）屋面涂料防水工程的养护。

①加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。

②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。

③制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。

4.2 墙体防水工程的修缮与养护

（1）墙体防水工程的修缮

外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，武船重工公寓的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。

（2）墙体防水工程的养护

①定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。

②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。

③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。

④对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。

⑤定期清洗外墙饰面。

4.3卫生间防水工程的修缮与养护

（1）卫生间防水工程修缮

卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。

卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。

卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。

（2）卫生间防水工程日常养护

①定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；

②建立技术档案。

③抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。

4.4 地下室防水工程的修缮与养护

（1）地下室防水工程的修缮

地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；对于大面积渗漏，需进行整体翻修。

（2）做好地下室防水工程的养护工作。

（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。

（4）建立技术档案。

（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。

5.房屋装饰工程的修缮与养护

管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。

6.门窗的修缮与养护

管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。

6.1门窗的修缮

对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。

对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。

对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。

6.2 门窗的养护

（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。

（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。

（3）定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。

（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。

7、金属结构、构件的修缮与养护

各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。

楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为实施物业管理的重点。高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。

7.1钢质构件产生塑性变形后的维修

管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。

7.2连接部位损坏的维修

金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏，由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，要高度重视焊接缺陷的处理。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。

7.3油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修

钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。

7.4金属结构、构件的养护

对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：

（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。

（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。

（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。

（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

8、确保房屋建筑安全，重视白蚁防治

管理处将做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。

管理处计划在第一年对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定，全面掌握房屋建筑的建造质量。记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。

白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。我们专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。

第十章 特约服务及保障措施

随着物业管理的不断发展，生活水平的不断提高，物业管理服务由最初的“粗放式”管理，逐渐向“精细化”转型。业主在基本物业服务得到满足的同时，更为关注的是服务模式的多样化，服务功能的便利化，服务人员的服务形象、服务语言、服务行为的专业化。我公司“以业主的需求为导向”引入酒店服务理念，对物业服务进行了细分，并由此在原有的物业服务基础上衍生、细化出有偿服务、增值服务等个性化的服务模式，力求全方位满足业户的需求。有偿服务、增值服务等新的服务理念和模式与传统的基础服务相互融合，确保了业户足不出户就可以享受到便利、快捷、全方位细致周到的物业服务。

针对本项目的特点，我公司将坚持“优质服务、方便业主住户、低价收费”的原则，针对不同的住户提供个性化服务。

一、特约服务项目

1、无偿服务项目

（1）报刊杂志、信件、小件快递的代送服务；

（2）室内水路、电路等的小项维修服务。其中若需要购置材料的，仅收取材料成本费。

2、有偿特约服务

（1）电视机、洗衣机、空调、电扇、热水器、冰箱等家电维修；

（2）室内水、电路、家用电器安装；

（3）马桶、浴缸、地漏等疏通、维修；

（4）室内保洁服务；

（5）代请保姆、家教、搬家公司；

此外，我公司将根据住户不同的服务需求，不断增加和完善服务项目。

二、服务保障措施

1、服务中心设立24小时服务电话，住户如有服务需求，可随时拨打服务电话，也可直接向管理服务人员提出。服务中心将在最短时间内提供服务；

2、实行首问负责制。第一个接到住户服务需求的员工就是解决和满足住户需求的总负责人，有责任使本次服务圆满完成。乙方所有员工时刻牢记“业主满意是乙方永远的追求”，认真对待住户的每一个服务需求，用优质服务来解决和满足住户需求；

3、充分利用现有水、电、电子技术人才优势，为住户提供相应服务；

4、与社会专业公司建立广泛联系，建立服务商档案，尽可能地为住户全方位提供服务。

第二章 施工网络图

本项目为服务类项目，不适用施工网络图。

第三章 项目的安健环风险评估分析及控制措施

一、安健环的概念

安健环就是企业安全健康环境管理体系。安全健康环境管理体系强调“以人为本”的思想，坚持持续改进原则，结合安全行为科学，通过行为干预技术，改善员工风险行为，为企业带来世界级的职业安全、健康、环保及风险管理的成果。安全健康环境管理体系是一个整合系统，包含了所有职业安全、健康、环保及社会等元素风险，符合ISO9001、ISO14001、OHSAS18001及企业安全生产标准化规范及达标评级标准要求，是一套系统化、程序化和具有高度自我约束、自我完善的系统。

二、安健环的作用及意义

安健环管理是企业蓬勃发展不可分离的一部分，安健环目标与其他经营目标同等重要。我公司安健环体系创建基于以下几点原因：

1、安全管理缺乏统一的标准和方法；

2、长效机制没有做到真正长效；

3、还停留在事故管理阶段，没有从根本上转变到风险管理；

4、安全责任没有真正做到层层落实，全员参与度不够；

5、安全管理的系统性不足，没有实现闭环管理。

安健环管理体系的建立就是为了弥补这些缺陷和不足，使我们的管理实现管控一体化，持续进步安健环治理水平，最终实现“零违章、零意外、零事故”。安健环管理体系治理的理念就是基于风险、超前控制、过程治理、系统和有效观念、群众参与、力求简单实用、沟通和交流、持续改进。其意义主要体现在：

（1）通过加强安健环体系知识、危害辨识与风险评估的培训，提高员工的安全意识和安全技术水平，形成以风险预控为核心的企业安全文化，促进员工整体素质的提高。

（2）通过安健环体系的建立，查找不足，对已有的安健环管理制度进行修订完善，建立更加规范、更加切合实际的管理制度体系，促进安全管理规范化的提高。

（3）对照体系标准，按照我公司规定和要求积极进行现场整治工作，制定整改方案，做好资金预算安排，在进行体系建设的同时，同步组织开展现场整治工作。通过加强现场整治及规范作业行为，促进现场面貌的大幅提高。

三、安健环体系的内容

1、安健环理念与方针

安健环理念：任何风险都可以控制，任何违章都可以预防，任何事故都可以避免。

安健环方针：以人为本、风险预控、系统管理、绿色发展。

2、组织保障管理

安全健康环境管理体系得以实施而提供的组织保障，这些保障包括针对目前存在的机构问题、人员配置问题、承诺问题、驱动问题、基本的文件、制度、标准问题、沟通问题、资金保障问题、安健环氛围等而设计，通过对上述问题的综合、系统管理，为整体体系的实施提供源动力。

3、能力要求与培训

整体实施的能力保障体系，通过能力模型的建立，能力的有效传输，彻底解决生产过程中人员的安健环作业能力、安健环管理能力。员工能力的提升，还可以从根源上改善企业安健环管理机制的设立。

4、危害辨识与风险评估

危害辨识与风险评估是安健环管理体系的核心，是创建并保持安健环管理系统的关键环节。只有建立真实、科学的风险评估基础体系，才能保证安健环管理体系是具有生命的体系。

5、工作场所管理

工作场所管理主要解决的是现场物理环境的安全度，通过对作业环境、标识、划线、内务、安保及消防管理等环节，规范工作场所秩序，为员工提供一个安全、舒适的作业与休息环境。

6、生产用具管理

生产用具管理要解决的是在企业生产过程中所使用工具的安全度，这种工具主要包括个人防护用品、工器具、仪器仪表、用电设备、梯子、平台、脚手架、机动车辆等，通过对上述工具的规范管理，确保工具的安全性，实现工具的本质安全

7、生产管理

生产管理是体系的主要环节，其目的主要是确保企业的生产过程可控、受控。要解决的问题是生产过程的风险问题，包括生产流程、工艺风险、设备风险、作业中人员风险，因此，在要素的配置上首先考虑企业的生产流程，通过流程的分解，将风险管理的思想、方法融入整个生产过程中。

8、职业健康系统

职业健康系统解决员工的职业健康问题，通过职业健康的管理，为员工提供一个关心的机制与环境，实现企业对员工关心的承诺。

9、环境保护

通过对环境保护的实施，控制企业对大气、土壤、水、生态等环境的破坏，实现企业履行社会责任的承诺。

10、行为管理

员工的行为与习惯是在企业安健环理念引领和体系运行机制约束下，在生产活动中的安健环行为准则、思维方式、行为模式的表现。它既是企业安健环理念的反映，也是运行机制固化于形的具体体现，体现了企业管理者及员工在长期的风险管理实践中形成的基本经验，是企业精神、价值观的折射。

11、事故事件管理

将企业传统关注于事故的管理转移到对事件的管理，通过对事故致因理论的应用，确保对每一起事件进行根本原因分析，为预防重复性事故的发生及提升安健环管理体系的效力提供测量、分析数据。

12、应急管理与响应

通过应急准备、预案管理、应急响应、应急装备与相互支援等环节的管理，为企业评估的所有可能事故配置应急处置措施、应急能力，确保对发生的事件事故进行有效控制，把事故损失降到最小。

13、监测与纠正预防

监测与纠正预防是整个体系的测量系统、自我康复系统，通过检查、绩效评估、纠正预防等环节的管理，寻找体系中可能存在的问题与不足，并通过持续改进进行完善与补充。

四、安健环指标影响因素分析及控制措施

1、实现指标的影响因素

（1）人身伤害

1）员工的安健环意识不足

2）危险辨识不全面，风险评估不够

3）违章作业

4）不安全的工器具

5）防护设施不完善

6）高空作业等特种作业的影响

（2）健康影响因素

1）粉尘、噪音

2）心理状况

3）人机功效

4）流行病

5）卫生状况

6）接触化工用品等刺激性物质

（3）环保影响因素

1）水、汽、声、渣、油的排放和利用

2）废料

3）检修作业不规范所致灰尘、保温等飞扬

2、控制措施

（1）安全管理

1）健全组织机构，发挥项目经理安全第一责任人的作用，加强班组安全措施的执行与监督。责任人：项目经理

2）认真贯彻执行广东红海湾xx有限公司、公司的安全管理制度，加强安全规章制度的执行力培养。

3）作业前进行危险点分析，并进行风险评估。

4）工作负责人要依据安全制度、《安全规程》的规定，在作业制订安全防范措施。安全员对制订的安全措施进行审核，确保安全措施的正确性、全面性。

5）作业开工前要进行安全技术交底。工作人员要检查安全准备工作情况及员工的精神状况。作业中安全监督员要要监督检查安全措施的执行情况，随时将执行过程中存在的问题向项目经理或项目经理助理反馈。

6）严格执行各级人员的安全生产责任制。

7）认真执行考核管理，充分发挥每个人的积极性，实行奖励和考核并举。责任人：项目经理

8）参加广东红海湾xx有限公司及公司开展的安健环文化活动，加大员工的参与度，提升员工的安健环意识。责任人：项目经理、安全监督员

9）本着“四不放过”的原则，认真分析未遂及以上事件的直接原因和根本原因，避免同类事件的重复出现。责任人：项目经理

10）认真学习同行业或其他行业的典型事例，引以为戒吸取教训。责任人：项目经理及其助理

11）定期对隐患（设备隐患、管理隐患）的查找、整改；并参加厂部年度的安全工作规程考试。责任人：项目负责人、安全员

12）组织安全和技术培训，满足安全生产法的培训课时要求，尤其是特种作业的培训及管理工作要深入。责任人：项目经理、安全员

13）班组做好班组安全三级教育和年度安全培训工作，对待新进员工、离岗三月以上、转岗员工及时进行安全三级教育，培训合格后方可上岗。

14）规范班组安全日活动，并由专业领导者参与学习，解决实际的隐患。责任人：安全员

15）根据安健环部每年下发安措内容，完成各项措施监督内容。责任人：安全员

16）对班组进行三级安全教育，现场工作中随时提示工作注意事项，规范工作人员作业行为。

17）建立各种工器具台账，利用每个月的库房工器具检查机会，盘查库房，发现有检验到期的工器具，送到工器具检验单位检验，保证工器具合格。

18）班组事故预想每月不少于一次，全年不少于一次反事故演练。

（2）健康管理

1）关注职业健康法律、法规的贯彻情况。

2）关注现场工作场所的卫生设施，对员工传染病在第一时间进行上报。

3）组织员工积极参加体检及特殊工种人员的体检。

4）依据标准佩戴个人防护用品和劳保用品。

5）组织员工参加安健环部组织的心里调查、心里咨询工作，健康讲座。

6）鼓励员工对职业健康影响因素提出建议，负责落实本专业范围内的整改。

7）调查现场人机功效的不符何情况，积极进行改进。

8）班组与班员签订“三不伤害责任书”。

（3）环保管理

1）严格执行环保设施运行规程和防污染控制措施。责任人：安全员

2）参加公司的环保知识讲座和组织各种环保活动，提高自身的环保意识。责任人：安全员

3）垃圾和废料分类存放，杜绝发生环境污染事件。责任人：工作负责人

4）每个工作责人负责现场的文明生产细则的贯彻执行，保证符合xx管理系统的要求。责任人：工作负责人

5）现场作业要文明施工。

6）现场作业要注意保护现场实施。责任人：工作负责人。

五、针对本项目的安健环要求及管理措施

1、安健环管理承诺

（1）我方项目负责人是安全第一责任人，对我方工作人员负有安全管理责任；

（2）我方工作期间发生在广东红海湾xx有限公司厂区内，因我方人员造成治安案件造成广东红海湾xx有限公司经济损失，由我方负责赔偿；

（3）我方工作人员身体健康，无妨碍工作的疾病，且是经过体检合格。

（4）我方工作人员均经过专门的安全培训，经广东红海湾xx有限公司方安健环分部考核通过后，持证上岗。对于政府提出的有关资格培训，广东红海湾xx有限公司方有权要求我方参加并取得相关的资格证。

（5）我方负责工作人员劳动安全保护用品的配置及使用管理，包括劳动安全技能培训教育，劳动保护用具的发放及正确使用，确保施工作过程中人身安全。

（6）我方保证不使用未成年工或老弱病残人员，更换人员要办理相关手续。

（7）由于我方的责任造成的人身伤亡事故，由我方负全部责任。

（8）我方工作人员在电厂保卫部门登记，获取在合同有效期间使用通行证件，离厂时交回证件，不将证件转借他人。

（9）我方工作人员保证遵守电厂安全保卫制度，不在值班区进行违反社会治安的活动，广东红海湾xx有限公司方有权制止并按规定处罚违反规定者。

2、管理措施

在本项目的实施过程中，我公司将遵守广东红海湾xx有限公司的安健环管理、考核制度。

（1）人身安全管理

1）我公司项目负责人是现场安全第一责任人，必要时配备安全管理人员，并在每个班组设置兼职安全员；

2）我方工作期间发生在广东红海湾xx有限公司厂区内的因我方人员造成的治安案件造成广东红海湾xx有限公司方经济损失，由我方负责赔偿；

3）我方保证为本项目安排的工作人员身体健康，无妨碍工作的疾病。

4）我公司保证不使用未成年工或老弱病残人员，需更换人员的，我公司将先取得广东红海湾xx有限公司的同意，并办理相关手续。

5）由于我方的责任造成的人身伤亡事故，由我方负全部责任。

（2）作业机具的安全管理

1）我方保证自带的作业机具安全、合格，大型设备有合格证并向广东红海湾xx有限公司登记备案。

2）我方因工作需要向广东红海湾xx有限公司方借用的作业机具，我方借时检验合格后方能使用，并使用和负责机具的安全性能，归还时应保证机具完好。

3）我方要求甲方配合工作的，在双方确认的安全措施中，应写明各方的安全职责。

4）施工现场所搭脚手架，实行挂牌制度，使用脚手架作业时，作业者应遵守相关规定，安全责任自负。

（3）作业环境安全管理

1）广东红海湾xx有限公司方有责任向我方提供安全的工作和作业环境（如工作现场附近存在带电、转动设备或有毒有害物质），广东红海湾xx有限公司方应向我方做好技术安全交底，并同我方一起做好隔离工作，方可实施。

2）我方有责任做好施工人员的劳动安全保护工作，包括劳动安全技能培训教育，劳动保护用具的发放及正确使用，作业环境的安全交底，确保工作过程中的人身安全。

3、处罚标准

（1）不遵守相关规定而造成安全生产隐患的，处以100～200元/次处罚，若经电厂相关职能部门管理人员教育仍未改善的，视情节轻重予以200～1000元/次处罚。

（2）如有发现偷窃财、物者，予以加倍处罚（以偷窃实物价值的2-5倍罚款），数额较大或情节严重者移交公安机关处理。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/d1666e3829160b4e767f5acfa1c7aa00b52a9dfe.html