杭州楼市史(2000～2009)：黄金十年（下）

发布时间：2018-10-04 07:56:50 来源：文档文库

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杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（下）

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杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（上）

2007：涨潮关键词：流动性过剩、排队买房、地王、捂盘、调控2007年的杭州楼市，有两个标志性事件，会牢牢地记忆在很多人的心中。5月13日，滨江·万家花城首期开盘，引发漏夜排队，首批738套房源于开盘当日创下了100%的预定率。半个月之后的5月18日凌晨，万家花城第二批830多套房源于倾泻而出，再度引发通宵排队买房。短短半个月的时间，万家花城售房1500多套，成为奇迹。万家花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录，即便在2009这样的“疯牛”之年，也没有被破掉。万家花城并非05年首个漏夜排队的楼盘，但却是影响最大的一个。在此前的4月，万科·魅力之城开盘起，绝迹数年之久的“排队抢房”现象就再现杭州楼市。东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队。另一个标志性事件是，7月9日，杭州土地拍卖会上，宁波雅戈尔一掷14.76亿元，以15712元每平方米的楼面价拿下学院路“杭商院”地块，再次刷新了当年杭州的楼面地价纪录。雅戈尔拍地当晚，附近某楼盘紧急封盘，并传出一夜之间涨价6000元/平方米。此后，杭州房价全面上扬，雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐开始体现。万家花城排队买房和雅戈尔天价飙地，是2007年杭州楼市的两个典型表情。前者开启并意示着2007年杭州楼市的火爆程度，此后，杭州楼市月成交量屡创新高，存量房急剧下降，捂盘现象由此而生，并成为一时之盛。而雅戈尔杭商院地块的天价飙地，则是07年疯狂土地市场的一个典型，也是土地价格推高房价的一个典型。在2005、2006严厉宏观调控下的楼市，何以在2007年突然爆发飙涨？如果大家不是很健忘，应该记得，07年最流行的一个词：流动性过剩。最典型的是股市。2007年，中国股市以逼空式的上涨不断刷新着各项纪录，股指、成交量、开户数屡创新高。上证指数从年初开盘1月4日的2728点，一度上涨到10月16日的6124点高位，上涨幅度超过了100%。而在2005年5月，上证指数只有1000点。当时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，股票总市值为35000亿元左右。到2007年10月，股指冲高至顶点时，两市总市值近30万亿，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键在于，如果增加的财富是实物资产，它可以吸收过多的货币，可以改善流动性过剩的局面。但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产。这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。当时最经典的故事是，一个人年初在股市上投入的10万块钱，后来变成了30万，然后将这部分“虚拟”出来的钱，拿去买房。而在杭州激情飙地的雅戈尔，当时在资本市场上赚的钱，超过了100亿元人民币，这给了雅戈尔在土地市场上冲天的牛气。万科在2007年股市高点的时候，其市值一度超过2000亿元，远超过美国最大的4家地产公司市值总和。在过剩流动性和频生的地王刺激下，杭州楼市从6、7月份开始陷入疯狂。而“疯狂”的具体表征是，2007年10月份的房博会被办成了一届“捂盘会”，开发商集体藏掖手上的房子，不卖。只是，那时，没有人意识到，那已是市场“寒冬”的前夜。某种意义上，对于楼市来说，“成也流动性，败也流动性”，过剩的流动性不但推高了以房地产和股票为核心的资产价格，也制造了通胀的压力，而后者，尤其不能为政府所容忍。因此，国家开始了疾风骤雨式的流动性收紧政策。5月18日，中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。为了规范房地产市场交易秩序、净化市场环境，国家和地方再次紧缩银根，打出了罕见的“金融组合拳”。此后，央行6次加息、10次上调准备金率，专门针对房地产严厉调控政策，也在年底开发商“捂盘”最严重时陆续出台。9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。第二套住房认定标准的明确，会使房地产的投机交易大大减少。紧缩的银根，再加上持续的流动性收缩，疯狂的杭州楼市在年底应声而落，成交一度跌至冰点，个位数的日成交量亦不鲜见。浇到头脑极其发热的市场头上的，不是冷水，是冰块。此后，在开发商年末集中放量推盘的情况下，成交量才开始有所回稳，但与数月之前的“疯狂”已经是天壤之别。杭州楼市在低迷中迎来了2008年。