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正在进行安全检测...

发布时间：2023-10-07 06:26:25 来源：文档文库

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如何实现海外房产出租收益
当海外房产在国内如火如荼销售的时候，不管是购买来自
英国曼彻斯特的学生公寓、加拿大温哥华市中心的小型住宅,是投资澳洲墨尔本、悉尼市中心的高层公寓及周边区域的别墅,归根结底，房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益一一实现以租养房。下甄选合适的租客就显得尤为重要。
因此，在正确的海外租赁市场
观念通常状况下，国内房产投资者在判断海外租赁市场时会产生如下的时空错位判断:、越靠近市中心的房子，特别是高层公寓类住宅，其租金
回报率会越高，物业的空置率会越低。
错!这样想当然的认为其实很容易理解，
国内绝大多数房产投资
者都生活在一、线大城市里，在过去的投资过程中恰好经历中

国城市化的快速发展阶段，其中包括老房和旧房拆迁改造、城中村变新型经济区等城市化转型；因此才有北京二环房价高于三环、三环区域价格贵过四环，在寸土寸金的同时租金当然也水涨船高；正是基于国内这样的逻辑关系和推理，
国内的投资者也理
而
所当然地这样衡量海外房产的租金高低与市中心的远近关系。海外房产真实租金收益的多寡和物业空置期的长短却与国人的“认为”和“想象”很不一致。

为了更好地诠释租金回报率和空置率与市中心位置的关系，笔者特意把海外成熟房地产市场的典型——墨尔本作为案例进行剖析。最近的澳洲权威报纸《TheAge》的公寓市场报道:Fairfax属下的澳大利亚物业监察报告指出，预计到今年12月
份，墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了，是有记录以来租金停滞不涨最长的一段时间。于放租的公寓骤升，迫使很多业主要降租

有些地产中介透露，由
10%甚至更多来获得租
约。
此外，地产中介BigginScott的总裁ChrisO'Shaughnessy
说:“有一套租金$430/周的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过的。”他还补充:“有些业主认为，房租并非一味看涨是近乎不可能理
解的。”另外，CKC的分析师RobertPapaleo说：“供过于求
也在中心商务区一一CBD及南岸区造成问题，但还是首次延伸到近城区。
2010年到2014年间，在SouthYarra、Richmond、
Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司CharterKeckCramer指出，墨尔本市区到2014年年底竣工的公寓大概有25500套，是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规
划部长MatthewGuy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格，并可能造成近城区公寓房空置率蹿
升，导致业主回报远不理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况将尤为激烈。
从以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看，未来墨尔本市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓供给过剩的问题，
而国内投资者并不

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/db02da20e209581b6bd97f19227916888586b941.html