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全家便利店的选址经验谈

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上海全家FamilyMart

发布时间：
2008年5月20日

上海全家FamilyMart地区加盟授权公司，FamilyMart品牌自1972年成立32年以来，已成为亚洲最大国际连锁便利店之一。透过日本FamilyMart专业经营 Know-how与台湾地区便利店经验的结合，2004年7月，上海第一家全家便利店开业。目前为止，上海全家便利门店总数已达到126家，正步入快速发展期。全家便利在上海的发展过程中，一直稳扎稳打，从第一步选址开始。

　　有人对台湾便利店调查显示，经营失败的原因有60%是由于店址不佳造成的。因而开一个便利店在店址的选择上一定要慎重。那么，应该选择什么样的地址，如何选择呢？

根据消费群体选择区域

选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位，自己的目标消费群体是哪一类，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，然后根据消费群体选择能够接近较多目标消费群体的地方。
　　全家便利店的主要消费群体是定位在30岁以下的学生和上班族（占其顾客总量的80%左右）。这一群体易于接受新事物，消费能力强劲和追求时尚产品。所以全家便利店一般开在市中心大型社区、学校或者商务区内。据了解，日本全家便利商店，所集中在中型以上的都会区，以都会前的火车站为核心向外扩展。而在上海，则是以内环为主，中环为辅，其126家门店中，大部分位于内环、外环区域如松江、青浦等地至尽没有一家。不过据其开发部相关人员介绍，随着自身发展的逐步完善，以后会拓展到更多的领域。
　　目前除了在社区、学校和商务区外，还有一些比较特殊的商圈，比如地铁站中、工厂中、医院中也开始看到全家的影子。

秉承第一立地的开店策略

所谓第一立地，就是即主商圈辐射附近、集客最近的地方。全家便利店为加强店铺收益力，建构最强有力的店铺网，重视每个地区的商圈特性，并以严谨的立地采点等作业，进行评估立地及商圈的开店可行性，以此开展质量并重的高质化物件开发策略。

经验法则判断“灰色区域”

对于从事商业地产选址多年的富有经验的老手来讲，最常用的方法就是经验法。通常情况下，对于很好的店铺和很不好的店铺往往一眼就能够看出来。比如通俗所说的“金角、银边、草肚皮”，都是经验之谈。以金角为例，即指商铺位于两条道路的交汇处。这样可以享受两条道路四个方向的客流，具有良好的展示、广告作用，是商铺最容易成活的地方。很多便利店把路角店列为选址的首要条件，全家便利店也不例外。
　　而对于那些在这两个极端之中、比较难判断好坏的灰色区域，运用经验法则、通过查看其周边环境和住户、人流等也可以大致测算出是否适合开店。

统计分析法 精准的测门店获利能力

比较知名的连锁店在选址的时候都有一套成熟的测算方法，全家便利店也同样如此。据了解，台湾全家采用日本的评估表评估区位相当准确。你可以站在开店位置，计算半径100米内商圈住家户数、住宅的密集度，再依照该店铺人潮最多的四时段，每时段计算通过人数，来判断每日预估的来店人数，测量人车经过数量，年龄15至18岁的算0.5人，摩托车骑士5个算一个，这样就能精确了解所在位置的集客力。
　　或者根据消费能力，把不同的人以一定的价格来表示，有的人代表5毛，有的人则代表1元钱。不同的家庭也有相对应的价格，这样可以更加直接的测算出当地的消费水平。

不过，人多的地方并一定就适宜开店，还要看其捕获力的强弱。因为全家便利店所定位的客群是有一定消费水平的社区居民、学生和上班族，而有些地方外来务工人员比较多，捕获力就比较弱。另外竞争者比较多的地方，其捕获力也相对下降。所以在选址时，有学校、办公楼等可以带来客源的地方要加分。而对于竞争者就要扣分，最后得到的分数才是最能代表赢利能力。
　　选址是个比较细致和辛苦的工作，因为每个区域在不同时间段的变化很大。全家便利店每年都会通过相关统计机关和政府机构获得相关数据，包括区域人口结构、人均所得等。此外，在上海市中心没个区域都派有专业的开发人员，定期测算统计，尽可能地将几家预选店址商圈内的居民数、流动人口量、消费水平、消费习惯、车辆动线等条件一一列出，并进行详细的对比，定期更新。一旦测算过，就能做到心中有底，成功的可能性就大大增加。

因地制宜，打破常规

读者留心的话可以发现，在浦东张杨路上100米的距离，同时开了两家全家便利店。按照一般的观点，如此近的地方同时开两家便利店，岂不是自己内部瓜分客源吗？但事实上，这两家便利店的生意都不错。
　　原来在开第二家店的时候，他们运用统计分析法分析了这两个位置，新店虽然离老店比较近，但是两边的人流是不同的，而且在新店楼上就是百脑汇，客流量很大，消费能力都比较强，这个位置正好就在直达电梯旁，客人去楼上时要通过全家便利店。事实证明，他们的分析是正确的。

延长租期，降低成本

便利店以零售日常用品为主，利润并不高，所以对于成本控制很重要。有的位置虽然看上去很好，生意也不错，但租金成本太高，最终盘算下来，竟然只有微薄的赢利，甚至可能导致亏损。这样的店铺必须要毫不留情的舍弃。
　　近几年房租上涨很快，房地产商为了抬高租金，往往不愿意签长期合同，这一方面导致开店成本越来越高，另一方面也使得店铺经营不稳定，商家置换率提高，集客能力下降，赢利能力也有所降低。针对此种情况，全家便利的开发人员建议，要根据自己的实际情况，尽可能的延长租期，降低成本。

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