房地产“轻资产”的四种模式选择作者：陈方勇来源：《中国房地产·市场版》2016年第02期
近日看到一则新闻，大意是说绿地也开始把资产卖给金融机构，准备做“轻资产”。这样的新闻在经历过“万万没想到”之后其实都不算什么新闻，早就在意料之中，也就意味着中国的“宇宙前几大”地产公司都在做“轻资产”转型。虽然从绿地的这单操作来看，实际上还是有潜在的大股东担保，是“出表”的偏债性融资行为，但是如果坐实恐怕也是双方都能接受的一个结果。
地产公司为何要去做“轻资产”？一个显性的理由是地产已背负不了更多的杠杆，只能由资本来直接投资，无论是资本端的前延还是资产端的回溯，结果都是“地产金融化”，也就是从自由资金投资模式转向资本化投资模式。在这种模式下地产需要显现其金融的属性，以管理现金流而非管理生产的方式来管理地产业务流程中的各个环节。也就是说，原来是“进货-生产-销售”的制造业逻辑，现在要转为“融投管退”的金融逻辑。原来金融是润滑剂，现在金融是能量源。原来金融是杠杆，目的在于让自有资金回报率最大，现在金融是主导，一切的操作是为金融目标的实现。
当房地产企业选择进行轻资产运作，一个必须回答的问题就是“重资产该由谁来持有”？这个问题必须回答的原因是：如果没有人来接盘，你想要轻如何去实现？而持有方之所以能选择接盘同时仍然选择你来做轻资产的运营者，势必需要一个理由，而这个理由只能是你是最佳的选择。排除一切非市场因素，笔者认为，一个轻资产模式存在的价值在于能够令资产产生增值，只有当投资人能够通过持有资产而获得预期的增值收益，才会有人来为产生价值增加的轻资产运作行为支付额外激励，轻资产模式才有意义。
地产金融化是一个不可逆的过程，金融的逐利和避险属性会催进行业分工的细化，这就会决定地产公司如果选择轻资产化运作，就需要给自己做一个角色的选择。就地产的价值链形成过程，按照风险收益特征大致可以分成四个主要环节：投资、建造（或改造）、运营、退出。因此，房地产的“轻资产”也就可能针对这四个环节的风险收益属性而产生四种模式：投资环节对应的是地产基金模式，建造环节对应的是代开代建模式，运营环节对应的是资产管理模式，退出环节对应的是销售管控模式。
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