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正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
发布时间:2023-10-07 17:01:51 来源:
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房屋认购书的法律效力及违约责任
认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约
的关系。商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商
不能进行构成违约的,应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定
条件与对方签订房屋买卖合同的义务,认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履
行签订本约义务的,则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责
任的方式为损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,并
不包括强制缔结本约的责任。
【案情】
2009
年
11
月
12
日,原告刘某与被告某房地产开发有限公司签订《美食文化广场房
屋订购单》一份,约定原告向被告支付购房意向金
20
万元,原告随后取得美食文化广场
C06
商铺优先认购权,被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来认购商铺,预购面积
为
150
平方米,并明确商铺的价格为每平方米
5100
元。如原告未在约定期限内认购,则
视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将不予退还。如原告按约前来认购,则购房意
向金自行转为购房款的一部分。
订购单签订之后,
原告向被告支付了
20
万元意向金。
2010
年
5
月
8
日,被告取得美食文化广场商铺的预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知
原告前来认购。
2010
年
5
月
12
日原告至售楼处与被告交涉,要求被告按订购单签订正式
商品房买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并要求原告按总价
120
万元的价格签订商品房买卖合同。
2010
年
6
月
5
日,被告以约
120
万元的价格将讼争商
铺出售给他人。双方因此发生争议,原告遂诉至法院,
请求人民法院判令被告按
76.5
万元
的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告涉案商铺现
市场价与双方原约定售价的差价损失
43.5
万元。
【审判】
法院经审理认为:原告与被告签订的涉案订购单为预约合同。预约合同所指向的是签
订本约之行为,其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本
约的签订过程中,双方当事人应遵循诚实信用之原则,将预约所确定的原则贯彻到本约合
同之条款中去。认购协议签订后,原告按约支付了意向金,但被告在本约磋商时,所提出
的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件,被告不遵循诚实信用原则和公平原则履行
签订本约义务的行为构成违约。预约合同属前缔约时期缔结的合同,双方在此期间的磋商
协议目的在于本约合同的订立和履行,因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立
生效后产生的违约责任。被告在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下,应承
担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,并不包括强制缔结本约的责任。
根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定,没有赋予预约以强制订立本约的效力,
亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务,故原告要求强制被告缔约并将商铺出售给原
告的诉讼请求不予支持。原告主张的差价损失实为买卖合同项下的可能利益,鉴于预约合
同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异,原告所支付的意向金亦非购房款,故其关于差
价损失的诉讼请求缺乏法律依据,难以支持。但是,由于被告不遵循诚实信用原则履行签
订本约之义务,
导致原告缔约机会的丧失,
被告应对此承担责任并作出相应赔偿。
遂判令:
一、
解除原告与被告签订的
《美食文化广场房屋订购单》
;
二、
被告返还原告购房意向金
20
万元;三、酌情赔偿原告经济损失
20
万元;四、驳回原告的其他诉讼请求。
一审案件受
理受理费
11450
元,由被告负担。
有观点认为:双方签订的《美食文化广场房屋订购单》对订购商铺的面积和单价均作
了明确约定,已经具备房屋买卖合同的主要条款。此外,双方在订购单中还明确约定:原
告应在接被告通知后十天内,前来按订购单订立商品房买卖合同,如逾期未办理合约手续
及支付款项,以违约论处;购房意向金可以冲抵购房款;其他买卖条款以商品房买卖合同
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/eabd42a987c24028915fc3c9.html
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