大家都知道目前银行的房屋贷款一般有两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金。这次我们主要讨论的是等额本息，等额本金计算会复杂一些，大家可以借鉴着自行计算一下。
按照银行给我们的算法，等额本息的计算公式是这样的，每月还款额为：
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其中：
P为每月还款额
A为借款总额
r为月利率
n为借款总月数
这个公式的来源是这样的，假设你每个月的还款为P，那么：
第一个月的还款原本金为：word/media/image2.gif
第二个月的还款原本金为：word/media/image3.gif
…
第N个月的还款原本金为：word/media/image4.gif
本金之和应该相等，所以：
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根据等比数列的计算公式可以得到每月还款的金额P与总借款金额的关系。
所以，你的整个的还款金额为：
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举例说明：假设采用的是公积金贷款，4.5%的年利率，月利率为0.375%，贷款50W，20年。按照上面的公式计算：
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这么一看，也许大家认为自己借了20年的钱，结果才多还款约50%而已，按照物价来说，20年前的物价早就不止才涨50%，所以其实贷款买房很划算呀。实则，大家要是真正理解了金融的本质，认真的计算一下，才会发现银行的可怕。因为你借的钱并不是说借了这么多钱，20年后才还钱，如果哪家银行让我借钱后20年多还个50%，我睡觉也都会偷着乐了。
那么，让我们来计算一下银行能够从你的贷款本金中真正能够赚到多少。
在计算之前，你要知道，银行会从你每个月的还款上再重新贷款给下家，从而取得利滚利，越滚越大的效果。
所以，银行从你的还款中能够得到的所有金额如下：
第1次还款 word/media/image8.gif
第2次还款 word/media/image9.gif
…
第n次还款 word/media/image10.gif
所以，银行真正能够从这笔贷款中获得利润总共为：
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绕了很大一圈，大家现在能发现了吧，其实银行就是按照复利来获取利润的。贷款给你的这笔钱，对银行来说就是一笔复利利润。
再按照复利计算一边就知道，从银行角度上看，这一笔借款的真正利率，即为word/media/image12.gif。
因此，我们重新计算例子中的银行20年的利率为：
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真实利润为：
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PS:
按照商业贷款利率计算20年利率和利润（按照年利率6.55%）:
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30年利率及利润（按照年利率6.55%）：
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结论：
1、 其实你就是按照公布的贷款月利率借了240笔不同期限的贷款而已，而且这个利率全部都是按月复利，你最长期限的这一笔借款只有大约还款额的40%。
2、 如果你认为20年后的房价涨幅大于3.69倍，那就赶紧贷款20年买房吧，如果你认为30年后的房价大于7.1倍，那就赶紧贷款30年买房吧。当然如果你认为小于这个涨幅，就请慎重了。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/ebb7a26af111f18583d05a69.html
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