新零售选址实战流程经验
1、上门选址之前与客户初次电话沟通时：
(1) 定位客户需求
1 首先了解客户对于开店整体的预算是多少（不含加盟费）；
2 了解客户对于自己门店的整体期许是怎样的，其中包含做多大的门店、是否带餐饮，带轻餐饮还是重餐饮等；
3 提前准备好功课，对客户所在区域的实际情况通网络多方查阅资料，给客户一个大体的当地便利店行业现状分析，同时询问客户对于选址的距离要求（可以接受离家多少距离的门店）；
4 给与客户大方向的门店选址指导（比如：小区门口顶头第一间的门店无论小区当前入住率如何都要果断下手，因为这是便利店布局的主要位置；或者商业街店要选择当地连锁加盟快捷酒店的楼下，或者餐饮美食街的街头街尾等；或者高中以上学校的门口80米范围左右，这些都是主要的人流节点）
(2) 前期沟通性培训；
1 告知客户根据客户的预算最好开多大的什么样的门店，让客户有一定的心理准备；
2 告知客户门店前期自行选址的门店照片上传要求：门店正面照一张，门店左右两边商铺经营业态照片各一张，背对门店大门拍摄门店对面马路业态照片一张，门店内部结构照片一张；补充必要视频若干；同时告知客户，不管门店行与不行，一定要把视频照片发给扶持老师给与远程评估；
3 客户门店自行选址期限：一般为3周，3周之内如果门店无法确认意向商铺而客户发回视频超过五个以上的，是一定要无址上门评估，同时做好前期网上商铺资源的收集，确保到店定制成功率；
2、到店评估
(1) 再次给客户做门店定位，确定客户的资金预算，与客户沟通前期自行查看门店的情况包括房租、面积、免租期、大致位置情况；
(2) 在意向门店评估的过程中，尽可能看完所有的门店再统一评估，不要主观随意的给门店判死刑，因为你不知道后面的门店是否有最初看到的门店好，一定在所有门店看完之后再统一评估，并且按照你最有意向让客户定的门店为主要评估对象，确保客户经过系统比较选择我们为他挑选的商铺；
(3) 在门店基本确认之后，要做一份详细的预算给客户，预算的费用标准基本按照客户再公司拿货的标准做，费用控制在预算之内，如果超预算，要劝说客户追加投资，并告知客户追加预算的必要性，如果客户无法追加预算，要帮助客户规划好，哪些东西一定要从公司进，哪些东西从当地采购，确保客户门店功能性完整并能够满足门店水准需求；
(4) 临行前沟通：
1 临行前告知客户，接下来的服务会由哪些人配合完成，遇到问题的提问渠道是在哪里，具体的回复人和追问人是谁，并且告知客户后面的事情有客服全程前置化跟踪，只要按照要求做就好，不需要担心太多，给客户一个信心；
2 告知客户其他加盟商普遍会犯的错误和风险点，如货架付款的及时性、办理证件前要询问的一些内容，以及门店首批商品有一定的运费但是会通过后期样板店礼品、门店活动补回等优惠措施解决等；
3 门店定址后要按阶段跟进客户情况，了解签约进度和装修工期，合理安排筹建阶段的工作，确保门店能够顺畅推进；
4 门店尺寸测量完成之后，需要对门店的商品结构和大致布局与设计沟通，确保门店设计是符合门店实际情况的（比如：社区店100平米以上必须要带生鲜，生鲜的面积占据门店总面积的30%；商业街店以纯货架为主，熟食区域要配备，因此收银台要加大等；或者门店处于三线城市，对于风幕柜的需求不大，尽可能做两个双开门冷柜等等）
补充内容
3、门店大范围筛选的选址技巧；
(1) 门店选址首先要确认一个大的空间范围，城市重点发展的区域，或者离自 己家多少公里范围以内的区域；
例如：成都某客户选址大范围是高新区、天府新区、武侯区三个区；因为加盟商朋友住在武侯区，但高新区和天府新区是城市重点发展的新区，机会多；
西安某客户选址大范围定在雁塔区、莲湖区；因为加盟商朋友家住在两区交界；
选定大范围区域有利于门店选址的基础定向，您需要根据自身的门店需求，结合当地的情况，与扶持老师进行沟通，以确认选址区域的大范围，进而再细化到门店商铺的选址；
(2) 确认重点关注的区域和门店的商铺实时近况；
(3) 根据门店选址以上的定向，可以重点关注某些区域的商铺和门店，确保信息及时准确，以拿到优质店铺；具体方法如下：
1 首先：在相关房屋出售和租赁网站上查询最近新开盘楼盘和即将开盘楼盘的相关信息，记录地址，前去考察；
2 其次：搜索区域内门店的商铺租赁和转让信息，确保能够与2-3个房产经理保持联系，借助中介资源辅助商铺选址；
3 第三：关注门店商铺出租信息，确保不漏过优质商铺，最好配备汽车和电动车作为选址代步工具，可以加快范围内门店初步筛选的速度；
4、门店精准化店址评估教程；
(1) 首先确定店型：商业/社区
(2) 商圈分析：
1 确认人流节点。人流节点是门店自身客流的主要来源，人流节点主要指社区门口、4路以上公交车站（2线城市以上）、写字楼、酒店、餐饮美食街、十字路口、医院门口、大学门口附近；
2 根据周边的商业配套评估分享客流。于便利店产生分享客流的业态有：奶茶店；蔬菜水果生鲜店；餐饮服务；大型综合超市等。以上各类业态围绕门店数量越多，分享客流越多。（注：大型综合超市如家乐福、沃尔玛、永辉、大润发等并不对便利店构成实质性的人流分流和威胁，反而会增加分享客流的人流量）。
3 根据周边配套设施和区域布局建设评估门店的衍生客流。于便利店产生衍生客流的主要有：门店方圆500米内公园、大中型娱乐设施、车站、政府机构办事大厅、临近综合商业体、医院、学校等；
(3) 商圈竞争业态。
1 对于竞争对手的分析首先确认门店周边30-50米范围内的持有烟草证的商业体，此处需要注意：不是只有便利店可以办理烟草证，生鲜水果店、彩票店、快递驿站同样能够办理烟草证，要确认市辖范围内门店周边50米、县镇辖范围内门店周边30米无其他持有烟草证的门店。
2 判断门店百米内周边其他人流节点处同业态门店的位置情况、大小和经营状况，以判断人流截留的占比；参考进店率分析和截留可能做最终预估；
(4) 门店人流分析和进店率分析：
1 现场取样：
以早上8：30—8：40门店门口人流数作为样本一；
中午12：30—12：40门店门口人流数作为样本二；
晚上18：30—18：40门店门口人流数作为样本三；
2 以临近最近竞争门店早上8：00—9：00、中午12：30—13：30、晚上18：30—19：30三个时间任意一个时间段的进店率作为样本四；
3 以对应样本四的时间段统计得出门口人流量作为样本五；
4 以临近门店平均消费客单价作为样本六；
5 计算门店人潮数：我们将样本一、二、三的三个时间点人流统计作为每2个小时高峰点人流缩比样本，因此门店人潮数的计算公示为：样本一*12+样本二*12+样本三*12=高峰期人潮数；
6 计算进店率：样本四/样本五=门店进店率；
7 预估门店客户数=高峰人潮数*门店进店率；
8 门店预估营业额=门店客户数*样本六；
(5) 门店面积和重点选择位置分析。
1 商业店：面积不能太大，以40-80平米为核心面积大小，，销售商品有限，适合于独自经营的门店，不用雇人或者雇一人，位置偏重十字路口转角、餐饮街街头、酒店楼下、办公写字楼下、二线以上城市4路以上公交车站的站口、地铁口等；
2 社区店：面积不能太小，以70-120平米为核心面积大小，人流量检测主要根据门店所在的楼盘情况、周边配套情况、商铺使用范围等进行评估，人流量不能作为唯一的参考标准；位置离小区门口越近越好；
(6) 不可选位置：1、小学幼儿园附近；2、社区停车出入口；3、住宅户数少于300户的小区；4、三线城市万达一类美食街的街中间；5、老年人过多的社区；
(7) 假市口：周边都是卖衣服鞋包首饰珠宝等的商业街；三线以下城市非连锁加盟的快捷酒店；
5、注意各地对烟草证办理的要求不同，尽量选择距其他持有烟草证门店50米以外的门店；
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/f428475af38583d049649b6648d7c1c708a10b3a.html
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