2016年开封房地产市场研究分析报告
2017年2月17日
word/media/image1.gif
一、宏观经济分析
三、2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析
四、2016年开封主流楼盘销售完成情况
五、2017年开封市场各楼盘推货量
六、开封西区代表性楼盘现状
1、宏观经济分析
1、2011-2016开封市GDP及增速分析
word/media/image2.gif
分析:
2011-2016年开封GDP整体处于上升趋势,但是增幅出现下滑;
经济总量越来越大,出现理性下滑符合市场规律,与全国经济走势相吻合;
2、2011-2016开封市固定资产及增速分析
word/media/image3.gif
分析:
2011-2016年开封固定资产处于上升趋势,但是增幅有所下滑;
开封无大型厂矿及制造业,2016年固定资产增速出现下滑,与土地市场供应量减少有一定关系;
3、2011-2016开封市三大产业增长分析
word/media/image4.gif
分析:
2011-2016第一产业、第二产业缓慢增长,第三产业大幅上升,说明开封市经济趋于理性发展;
第三产业的大幅发展,得益于开封市旅游城市的定位,旅游业将带动开封经济迅速发展;
4、2011-2016开封市一般公共预算收入和支出分析
word/media/image5.gif
分析:
2011-2016开封市一般公共预算收入稳定上升;2014-2016预算支出,增幅较大;
从收入和支出的情况来看,开封市整体经济理性健康发展;
2、2016年开封土地市场情况回顾
分析:
2016年共计出让15个地块,其中:住宅地块1个;商业地块6个;商业+住宅地块8个;
政府积极相应国家“去库存”的号召,控制土地出让的数量,以减少市场供应量,从而达到去库存的目的;
3、2015年1月-2016年12月开封楼市成交分析
1、开封市2014年1月-2016年10月土地供应及金额(包含郊县)
word/media/image7.gif
分析:
开封市(含郊县)实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额,连续出现下滑,充分说明市政府积极响应国家去库存的号召,控制土地出让,消化市场存量,挤压房地产泡沫;
2016年下半年开封房地产市场出现井喷式爆发,成交量大幅上升,部分楼盘出现无货可售的局面,再加上土地源头的减少,市场存量大幅缩减,因此有货可卖将成为2017年房地产市场的主旋律;
2、开封市2014年1月-2016年10月商品房销售情况(包含郊县)
word/media/image8.gif
分析:
新建商品房销售套数、销售面积、销售金额,稳步上升,说明商品房市场健康、稳定发展;
新建保障房销售面积、销售套数,逐步下滑,说明保障房市场存在一定萎靡,但居住需求在逐渐扩大,因此,客观上也刺激了商品房市场的发展;
3、开封市区商品房销售面积分析
word/media/image9.gif
分析:
2015-2016年土地供应的减少,导致了商品房销售面积逐渐递减,符合国家响应去库存的号召;
2015年全年商品房销售面积比较平稳,大于2016年全年商品房销售面积,2016年全年销售面积出现一定起伏;
备注:此数据来源于开封市住建局备案数据(恒大帝景备案存在一定延迟,预计2017年将会增长);
4、开封市区商品房销售套数分析
word/media/image10.gif
分析:
2015年全年商品房销售套大于2016年,整体处于下滑趋势,说明库存量在逐渐减少;
2015全年商品房销售套数比较平稳,但2016年起伏较大,其中8-10月主要受郑州火爆楼市影响;
5、开封市区商品房销售均价分析
word/media/image11.gif
分析:
2015-2016开封市商品住宅和商业销售均价稳步上升;
2016年9月开封市商品住宅达到最高值,主要受郑州火爆楼市影响,各楼盘出现了一定涨价幅度;
6、开封市区商品房销售金额分析
word/media/image12.gif
分析:
2015年开封商品房整体销售金额大于2016年;
2016年开封商品房销售金额起伏较大,其中9月份达到最高值,主要原因受郑州火爆楼市影响,郑州刚需置业客户分流到开封市场;
开封市场分析总结:
开封市(包含郊县)居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额,2014-2016.10逐年递减,这直接导致市场上可供开发用地减少,可售房源减少,市场主要消化存量房,积极响应了国家的去库存号召。
开封市区(不含郊县)整体去化情况较好,截止到2016年底市场上有预售证房源基本去化一空,市场上开始大量出现违规售房现房,其中晖达新世界表现尤为激烈,去年无预售房源去化货值超过10亿,西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘,恒大、碧桂园在积极赶工程进度(12月18日恒大已经开盘,推出1000余套房源全部售出,销售金额达10亿,再一次掀起了楼市火爆)。
随着恒大、碧桂园等大型房企的加入,开封房地产未来竞争势必更加激烈,大开发商利用成本优势进行低价倾销,小开发商将难以为继,面临生死存亡,未来开封市场将迈入巨头时代。
4、2016年开封主流楼盘销售完成情况
分析:
2016年开封房地产市场销售金额前3名依次为:橄榄城(13.9亿)、辉达新世界(12亿)、东方今典(10.8亿);
2016年下半年房地产整体较为火爆,凡是有货值的楼盘均取得了一定的销售业绩,基本上完成了各自的年度销售目标,部分楼盘甚至出现了高层售罄的局面,如:郑开绿地城、翡翠华庭、碧水蓝城、帝湖世家;
由于土地供应的减少、市场库存量的不断消化,预计2017年将出现大盘竞争主导的局面,代表性楼盘如:恒大未来城、郑开碧桂园、枫华西湖湾;
5、2017年开封市场各楼盘推货量
分析:
2017年销售目标前4名分别是:郑开橄榄城(24亿)、枫华西湖湾(20.9亿)、恒大未来城(20亿)、郑开碧桂园(20亿);
由于大盘的推售(恒大未来城、恒大帝景、郑开碧桂园、枫华西湖湾),2017年房地产市场推货量巨大,达到历史最高值,但市场需求相对平稳,因此,预计2017年竞争将会更加激烈,大盘竞争将成为市场主流;
6、开封西区代表性楼盘现状
1、恒大帝景
2、郑开碧桂园
3、郑开橄榄城
项目总归图
五期地块
4、海马公馆
5、圣桦城
(完)
本文来源:https://www.2haoxitong.net/k/doc/f5af1170326c1eb91a37f111f18583d048640f5e.html
文档为doc格式