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开店选址有讲究
开店选址有讲究
发布时间:2023-09-10 00:16:16 来源:
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开
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开店选址有讲究
开店,是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确,自己开店当老板,假如经
营状况比较理想,不仅可使你的财产得到有效的保值增值,而且还能在心理上
获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店,就不能
不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出:找到一个理想的店面,你的开店
事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过,开店不同于办厂开公司,以零
售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的,它往往直接决定着事业
的成败。那么如何才能选好理想的店面?不妨参照下列做法——
第一步:选好地段和店面
:
选择经营地段要把握以下几个关键:
?
△把握“客流”就是“钱流”原则
在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店,成
功的几率往往比普通地段高出许多,因为川流不息的人潮就是潜在的客源,只
要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求,就一定会有良好的
业绩。客流量较大的地段有①城镇的商业中心(即我们通常所说的“闹市
区”);②车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的
起点和终点站);③医院门口(以带有住院部的大型医院为佳);④学校门
口;⑤人气旺盛的旅游景点;⑥大型批发市场门口。
△利用“店多隆市”效应
,
别担心同业竞争,一旦同业商店越开越多,就会产生
聚集效应,容易扩大影响,凝聚人气,形成“××专业街”,生意必定反而比
单枪匹马更容易做。
△注意因行制宜
营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关,各行各业
均有不同的特性和消费对象,黄金地段并不就是唯一的选择,有的店铺开在闹
市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域,例如卖油盐酱醋的小店,开在
居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店,开在黄金地段也显然
不如开在文教区理想。
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所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点,下表供作参
考,可触类旁通:
小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、共用电话亭、物品寄存处等
---
车站
附近
书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣房、录像厅、照相馆等
---
文教区
米店、杂货店、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等
---
居民住宅小
区
洗车行、摩托车修理、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等
---
三类地段
店面
从上表我们可以看出,要选择合适的店面,并不是越热闹的地方越好,关键是
要因行制宜。
第二步:作进一步的考察
在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的
调查分析后,方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况:
△店面本身的情况
开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来,
这个面积达
15
平方米的店面位于次繁华地段,每天的人流量也十分的可观,可
是租金却非常便宜,每月只要
800
元,小罗以为捡到了便宜,偷偷直乐。没想
到,花了一万多元装修停当,隆重开张还不到一个月,一纸《拆违通知书》把
他打了满头晕。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱
壳,捞了一票便溜之大吉,剩了个箍儿让小罗来套。所以,在租店面之前,一
定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
△房东的背景
有的人急于寻找店面,就满大街搜寻,有时还真能被他找到几家
正挂着“转让”字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其
实这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店
面,最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了
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解,觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈,假如房东表示已
将承包权出租,不愿再插手时,你再与现在的店主谈判也不迟。另外,一旦谈
成功,也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
△同业竞争情况
主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类
商店的经营业绩,可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况;而考察他们
的商品价格水平,是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要
的。
△客流状况
“客流”就是“钱流”,考察客流状况,不仅能使你对今后的经营
状况胸有成竹,而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况
主要考察这些内容:①附近的单位和住家情况,包括有多少住宅楼群、机关单
位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客);②过往
人群的结构特性,包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯;③
客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段
的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规
律,这些都是你设定营业时间的重要依据。
第三步:尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面,就要当机立断,出手迅捷,尽快拿下看中的店面,否则
夜长梦多,很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登,导致错失良机。如
何拿下店面?谈判自然是至关重要的。
△谈好房租价格
对于开店来说,房租往往是最大的一块固定成本,在与房东侃
价之前,你自己心里首先应该有一个谱,先自定一个能够接受的最高价,这个
价位必须是:①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年
租金的情况下,看看自己有没有给付的能力;②预算一下,估计是有钱可赚
的;③再向附近类似的门面打探一下,价位也是基本一致,说明是比较合理
的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格,比较房东给出的房租价格,权
衡后进行侃价谈判,就比较容易成功。
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△谈好缴付方式
缴付房租有多种方式,一般最常见的有按月结算、定期缴付和
一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享
一定比率的利润的,可以采用按月结算的方法,这样能及时结算,以免拖久了
增加计算难度,双方都会比较满意;有的门面房定下一年或两年的租金后,其
后再要续租的话,常常要按一定的比率逐年递增,这种情况下最理想的租金缴
付方式是每半年或一年集中缴付一次,这样一旦你有了新的店面或有转业的意
向,就不会损失保证金了;还有的店面是长期定租的,一租就是十年二十年,
如果你有足够的资金,而且看好你选定的店面,也可以一次性将十年二十年的
房租全部付清,这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞,也能不受涨租的
影响,节约不少租金,因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。
△谈好附加条件
与房东谈判,除了谈租金外,还要注意谈妥有关的附加条件,
这也可以使你节省不少开支。首先,你在租房前应对店面内现有的情况,包括
装修状况、设备状况等都了解清楚,然后通过谈判,要求房东在出租前对门面
房进行基本的整修,如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修,对店面的房
顶、地板、墙壁作基本的修缮,添置或维修水电设施等,或者要求房东承担相
应的费用,在租金中予以抵扣。总之,要尽量争取节省开销。同时,你可以通
过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的,虽然
这钱最终是要还给你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在了那
儿,对于资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的“包袱”,如果谈得好,
完全是有可能卸掉的。另外,还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初
期的租金,待一段时间生意走上正轨后,再按标准支付,并补足前期的差款。
只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听,并能主动限定延期期限,有些通
情达理的房东是会答应的,这也可以为创业初期减轻不少经济负担。
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本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/fd4ea5380d22590102020740be1e650e53eacf18.html
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