文档文库
手机版
投诉建议
热门搜索:
心得体会
演讲稿
思想汇报
首页
心得体会
学习心得体会
培训心得体会
军训心得体会
社会实践
作风建设
工作心得体会
教育心得体会
演讲稿
演讲稿格式
演讲稿范文
竞聘演讲稿
师德演讲稿
三分钟演讲稿
思想汇报
思想汇报范文
转正思想汇报
大学生思想汇报
季度思想汇报
教师思想汇报
工作计划
工作计划格式
工作计划开头
工作计划结尾
总结与计划
工作计划模板
工作总结
年终工作总结
年度工作总结
个人工作总结
实习报告
实习报告范文
实习计划范文
实习鉴定范文
实习报告内容
个人简历
求职简历
简历范文
简历模板
简历表格
简历格式
祝福语
春节
除夕
元宵
端午节
合同范文
合同范本
合同样本
合同范本格式
首页
>
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
发布时间:2024-01-13 21:55:13 来源:
文档文库
小
中
大
字号:
手机查看
2016
年的中国是否会在
1-2
年内迎来房地产泡沫的破灭进而引发金
融危机?
修改
写补充说明
举报
13
条评论
分享
•
邀请回答
按投票排序按时间排序
258
个回答
BeeMad
,
DreamMaker.
克拉考伯爵
、
汪小球
、
李
Panda
等人赞同
想澄清几个问题:
1.
目前是不是泡沫?
答:
根据售租比
=
售价/年租金
(类似股市的市盈率
P/E
)
,
目前各大城市基本位于
30
~
50
倍
(年)
,
国际公认
30
倍以上是泡沫(
25
倍以内有投资价值),日本泡沫破灭的时候,顶峰是
80
倍。
所以,泡沫是一定的。
(房价与收入比,房价与可支配收入比,这两个指标基本不用,因为这两个数据根本没法看了,而且
中国很多是两代人供房,所以更看重售租比,也便与股市市盈率做横向对比)
2.
房价是泡沫,泡沫具体是什么?
答
:
房价的泡沫组成来自于两个部分:土地价格以及
P
/
E
在
30
倍以后的击鼓传花的利润。日本泡
沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。
近五年,开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在
9%-12%
左右(
2015
年行业平均净利润率
才
10%
,
意味着
3000
楼面地价的房子卖价是
1
万,
降到
9000
就无钱可赚了,
开发商能力差的,
还能赔钱)。房价构成中,
30%-50%
是土地成本交给政府,另外有
12%
以上的开发商交给政府的
税费,开发商承担的建安成本以及各项费用一般在
30%
以上。
银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款(一般是
3
年期),在销售过程中对购房者吃一次
购房贷款。
(看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟)
房价为什么高,
泡沫在
哪里,看房价组成应该会很清晰。
泡沫的另一组成部分,是击鼓传花的利润,这是由于房产具有投资属性,经历了
10
几年的货币超发
与通胀,在供求关系的指引下,土地财政的刺激下,以及舆论的诱导下,房产投资成为普通人的首选
投机跟保值手段。
3.
关于泡沫会不会破?何时破?
有一个房地产
18
年经济周期的说法,
7
年缓慢上涨期,
5
年快速上涨期,
2
年极速上涨期,
4
年
泡沫破灭调整期。
目前状态,各地分化,但总体看按
18
年周期已经是在极速上涨期,因为中国土地完全掌握在政府手
中,经济半封闭,房地产经济的泡沫会不会破,何时破,绝大程度上看政府的调控手段。
4.
政府应对现状的手段?
政府已经走不了土地财政的老路了,
原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间,
也透支了普通人的
消费需求,
另外,
房地产市场的供求关系发生了倒转,
导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。
但政府现在还是脱离不了卖地赚钱,因为大量的负债必须要还,新的收税对象还没有出现,所以房地
产的泡沫还不能破。
从对政府需求上说,就是土地价格不能降,房价不能降。因为一旦下降,政府的负债,银行的不良贷
款,企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂,连锁反应将会导致经济至少停滞,最终接盘的不光是
你我,最终是人民币,这些明显是政府无法接受的。
所以,政府会做什么?
对政府最有利的行为就是稳定房价,造人为的慢牛。
本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/0b7236fc588102d276a20029bd64783e09127db2.html
《正在进行安全检测....doc》
将本文的Word文档下载到电脑,方便收藏和打印
推荐度:
点击下载文档
文档为doc格式
分享到:
相
关
案
例
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
安全验证
2024-04-27
正在进行安全检测...
2024-04-27
相关推荐
1
正在进行安全检测...
2
正在进行安全检测...
3
正在进行安全检测...
4
正在进行安全检测...
5
正在进行安全检测...
6
正在进行安全检测...
7
正在进行安全检测...
8
安全验证
9
正在进行安全检测...
10
正在进行安全检测...
推荐内容
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
安全验证
正在进行安全检测...
安全验证
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...
正在进行安全检测...