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房地产过热分析

发布时间：2023-03-12 14:36:19 来源：文档文库

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2009年，我国的房地产市场可谓是波浪起伏、诡谲转变的一年：
在土地供给上，地方政府和开发商大呼，房地产项目供地不足，而国土资源部的调查统计表明，近三年房地产项目尤其是保障性住房用地和小户型住房用地供地充沛，部份一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。
在价钱上，一方面房地产用地拍卖价钱节节爬升，一线城市的“地王”价钱不断刷新，地价带动房价的言论甚嚣尘上；另一方面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房地产促销。
在房地产开发理念上，政府采取各类办法，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类住房建设，增强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们则把目光钉在高消费人群身上，放在高级住房建设上，热衷于建设高级商品房和别墅，注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。
在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价仍是房价拉动地价”的争辩常年不休；是多供地来平抑房价仍是地价所占房地产价钱的比例小、是地方政府和房地产商拉价的结果，意见纷纭；是通过税费调节仍是以政策调节尚未取得完全的一致。
在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，此刻的房价不高，年轻人就该买不起房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则以为保障性住房面积过小不适用，商品房价钱太高，或持币待购，或对当房奴的日子怨言满腹。
各类意见激烈交锋，各类现象交替出现，使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。
从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点：
一是高级房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会城市和中东部的二线城市；
二是房地产市场价钱在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上涨的幅度不大。
三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或市场疲软的情形，市场持币待购的情形比较严峻。
四是保障性住房建设力度在加大，动工和完工面积不断增加。

09年房地产市场回顾及10年房产市场分析

一、2009年房地产调控政策回眸

2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都能够申请七折优惠利率。

2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学进展观，做好今年住房和城乡建设工作》。会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是，全面推动保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补助，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。二是，增进房地产市场健康稳固进展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步弄活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业踊跃应对市场转变，以合理价钱增进销售；继续增强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳固房地产市场职责；继续深切整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳固市场进展--这是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、增强、深化。围绕这两条政策主线，2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009年2月10日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则接踵出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府按照中央精神，纷纷出台细则增进房产市场健康进展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。"对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，对照执行第一次贷款购买普通自住房的优惠政策"。这就意味着，改善性住房需求，无论第一套的情形，只要购买第二套的普通自住房，都能够享受最优惠的待遇。

进入2009年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并几回出手，开始了继2007年以后的新一轮购地高潮。土地价钱也屡屡在各城市创出同类地域的新高。政府采取了加大土地供给，平衡土地供求的办法。2009年2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于成立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违背国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农人权益等问题和政策执行不到位的地域进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009年4月24日，住

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