What？
1. 什么是土地第二级市场
1.1 定义
所谓土地二级市场是通过土地一级市场取得土地使用权的使用者，依法依规将土地使用权转让。
土地二级市场交易方式为出租、抵押、转让。
土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。
2.1 发展历程
我国土地二级市场发展起步较晚，相对于一级市场而言，到现在为止仍然属于发育的初级阶段。
但是大致上可以分为以下几个阶段：
自发交易：这是最原始最初级的阶段，因为制度上并没有明确的建设规则和遵循规范，而市场经济下必然催生土地使用权的转让或再转让行为。此时买卖双方一般都选择自主寻找交易对象，自发交易。
政府建设：在这一阶段上，政府意识到土地二级市场的重要性，开始介入土地二级市场的开发建设和监管监测。
2013年11月中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。首次从国家层面上提出要重视土地二级市场。这份文件出台的背景更多是偏重于农村的集体土地。当时也迅速带动了一批专门做土地中介的网络平台公司，典型的就是土流网，他抓住了这个风口，在2014年迅速发展成一个全国性的大平台。
之后是2017年国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。试点地区涉及 30 个省（区、市）的 34 个市县（区）。
3.1 发展方向（实行统一管理）
（1） 一二级市场联动
为什么是一二级市场联动，土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；反之，土地二级市场管理不规范，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失和腐败产生。土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。这里举个栗子，比如一级市场转让交易的土地用途规定的是工业用地，土地抵押流转后擅自转为商业用地甚至住宅，扰乱市场。为了偷税漏税，故意压低价格；土地抵押中交易者和中介串通起来抬高地价，骗取银行的高额贷款，通过一二级市场联动处理可以抓取重要的信息，比如土地的原始附加条件、原始价值，对于二级市场交易的公平性和准确性就会有很大的提升。
（2） 多部门联合监管
多部门联合监管是《方案》里明确提出的要点，目前要实现可能还比较困难，但是以后应该是一个大的方向。现在多规合一、多部门合一已经趋势明显，那么土地二级市场的统一管理也势必会加快脚步提上日程。尤其是目前我国的国有建设用地增量空间已经明显难以支撑城市发展，每一分土地都弥足珍贵。所以只能往存量土地挖掘用地空间，那么二级市场的建设会愈发受到重视。如此一来，建设一二级市场联动、多部门共同监管的统一交易平台就是以后的趋势。
Why?
2. 为什么要建设二级市场？
4.1 需求（问题）
二级市场发育滞后
因为土地出让金是各级政府财政的主要来源，所以以前政府的重心大都放在了一级市场，忽视二级市场建设。目前城市建设用地储备捉襟见肘，如何盘活大量的存量建设用地就成为了当务之急。
信息不对称
二级市场的交易管理涉及国土、房产、国资委、工商、税务、银行等多个部门，相关信息分散在各个部门，没有一个信息汇总和发布的专门渠道，造成了交易信息的不对称。这种信息不对称会造成大量的掮客和投机商存在，利用信息挣差价。
缺乏统一的交易平台
交易以双方协议为主，竞争不够充分，价格得不到充分发现。现行的土地交易平台和交易规则大都是针对一级市场制定的，二级市场基本上是“自由市场”，缺乏相应的交易规则和交易平台，交易大多是靠中间商介绍，买卖双方以协议方式确定成交价格。
隐性交易多
如果没有公共的官方平台，那么地下市场就应运而生。很多线下流转的土地并未被观测和统计到，而且因为不经过不动产登记和国土部门审批，利益得不到保障，很容易产生纠纷，造成社会不稳定。
达不到转让条件，擅自转让
土地转让合同缺乏约束性
在一级市场上土地利用的相关要求（包括土地用途、开竣工时间、产业类型、规划参数、环保要求、科技应用、投入产出、公共设施建设等）以合同的形式固化下来，以实现利用效应最大化。但是在二级市场上流转交易，由于一二级市场脱节，并且政府的监管也并不到位，所以合同附带条件很容易失去约束。出现擅自改变土地使用性质、规划参数、产业类型等行为。造成土地市场混乱，影响土地利用规划的执行。
职能不清，多头管理
交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务监管不完善。
政策
业务
3. 如何建设土地二级市场？
思路
公司案例
平台亮点
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/4b174134ca50ad02de80d4d8d15abe23492f0365.html
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