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商品房买卖合同司法解释精解
商品房买卖合同司法解释精解
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商品房买卖合同司法解释精解
第一条
司法解释的适用范围
要点:解释只适用开发商开发的
一手商品房买卖
,不适用集资房、房
改房、经济适用房,也不适用二手房买卖。
第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效?
原则无效,但起诉前取得预售许可证的有效。
第三条
销售广告视为要约的条件?
三要件:
1
、内容具体确定;
2
、对订约影响重大;
3
、对定价影响
重大。
第四条
认购协议中定金的处理
是立约定金的按定金罚则办理。
第五条
认购书认定为商品房买卖合同的条件(名为预约,实为本约
的合同)
1
、具备商品房买卖合同的主要内容;
2
、已接收购房款。
第六条
预售合同登记备案的效力
1
、不是有效要件,不备案仍然有效;
2
、可以约定为生效要件,不备案就不生效,但已实际履行的除外。
第七条
拆迁安置房一房二卖,被拆迁人有无优先权。
有。
第八条
第九条
惩罚性赔偿的适用情形:
1
、恶意违约:①出卖后又擅自抵押;②一房二卖。
2
、欺诈行为:故意隐瞒如下事实—①无预售许可证;②已抵押;③已
出卖。
小结:可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为:包括无证、抵
押、一房二卖。
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第十条
出卖人与第三人恶意串通订立的合同,买受人可否主张无效?
当然。
第十一条
房屋交付的标准是以交钥匙还是办证为准?
除非另有约定,转移占有即交钥匙就是交付。
第十二条
房屋主体质量不合格如何处理。
解除合同,赔偿损失。
第十三条
房屋存在质量问题如何处理?
1
、严重瑕疵(严重影响居住使用)
:可解除合同,赔偿损失。
2
、一般瑕疵:在保修期内出卖人负责维修。
第十四条
房屋面积误差如何处理?
1
、有约定从约定。
2
、无约定
3%
以内据实结算
。
3%
以上的可以解除合同;不解除合同
3%
以内仍据实结算,
超过
3%
部分白送或双倍退款
。
第十五条
迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除权行使期
限?
宽限期为
三个月
;解除权行使期限对方催告行使的也为
三个月
,没有
催告的一年。
第十六条
违约金过高的认定标准
高出损失
30%
。
第十七条
未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计算损失?
逾期付款按逾期贷款利息标准算损失,逾期交房的按市场租金标准算
损失。
第十八条
逾期办证的处理:
1
、办证期限如何认定?
约定期限>期房交房后
90
日,现房合同签订后
90
日
。
2
、未约定逾期办证违约金或损失难于确定时如何处理?
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以已付房款为基数,按逾期贷款利息标准算损失。
第十九条
无法办证的处理及认定:
有权解除合同,标准是逾期一年。
第二十条
包销期满卖不掉的房屋如何处理?
包销人购买。
第二十一条
出卖人自行销售包销房屋如何处理?
可要求赔偿损失
第二十二条
包销人的诉讼地位如何确定?
按合同约定内容确定
第二十三条
按揭买房合同无法办理按揭的处理?
可以解除合同。有过错方还需要赔偿损失,均无过错不赔损失。
第二十四条
按揭买房合同主合同无效或者被撤销、解除时按揭合同
如何处理?
可以解除。
第二十五条
商品房买卖合同与按揭合同均发生纠纷是分开审理还是
合并审理?
合并审理。
第二十六条、第二十七条
按揭买房合同银行起诉买受人,开发商是否
参加诉讼。
房屋没有办抵押登记,应该通知开发商参加诉讼。办理了就不追加。
第二十八条
解释的效力
1
、生效时间:
2003
年
6
月
1
日
2
、溯及力:有溯及力。即适用施行后受理的一、二审案件。
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本文来源:
https://www.2haoxitong.net/k/doc/4bc4e80b185f312b3169a45177232f60dccce7e4.html
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