房屋买卖合同法律规定

房屋买卖合同法律规定

篇一：商品房买卖合同相关法律汇总

一、标准文本

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 (2005年6月18日)

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 (2004年10月25日)

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

(2002年6月20日)

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年4月28日)

二、背景材料

最高人民法院负责人就《关于审理涉及国有土地

使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问

依法保护当事人权益促进建筑市场健康发展

——最高人民法院副院长黄松有就《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问

(2004年10月27日)

最高人民法院副院长黄松有就《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问

(2003年5月7日)

最高人民法院民事审判第一庭关于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的起草说明

(2003年3月24日)

三、权威导读

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》导读

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》导读 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》导读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》导读

四、相关规定

(一)相关法律、法规

中华人民共和国土地管理法

(2004年8月28日)

附：全国人民代表大会常务委员会

关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定

(2004年8月28日)

中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日)

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

(1990年5月19日)

城市房地产开发经营管理条例

(1998年7月20日)

中华人民共和国土地管理法实施条例

(1998年12月27日)

中华人民共和国合同法(节录)

(1999年3月15日)

中华人民共和国建筑法

(1997年11月1日)

中华人民共和国招标投标法

(1999年8月30日)

建设工程质量管理条例

(2000年1月30日)

城市房屋拆迁管理条例

(2001年6月13日)

物业管理条例

(2003年6月8日)

(二)相关司法解释文件

最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知

(1990年11月12日)

附：关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知

(1995年12月27日)

附：关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) (1999年12月19日)

最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复

(2003年4月16日)

最高人民法院 国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

(2004年2月10日)

最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知

(2004年3月23日)

附：国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知 (2004年1月15日)

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 (2004年11月4日)

最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复

(2005年8月1日)

篇二：商品房预售合同备案的法律规定

商品房预售合同备案的法律规定

来源： 作者： 日期：2011-04-26

一、商品房预售合同备案登记的法律规定

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发

主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

3、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以

上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%

以下的罚款”。

上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，确保预购人的优先购买权，从而保护预购人的合法权益，进而

防止预售期间“一房多卖”现象的发生。

二、商品房预售合同备案登记的争议处理

商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的上海市乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，上海市高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理

登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

篇三：农村房屋买卖合同有哪些法律依据

农村房屋买卖合同有哪些法律依据 来源：匿名 发表时间: 2011年04月08日 关键词: 农村房屋买

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1.《中华人民共和国宪法》明确规定“中华人民共和国公民在法律面前一律平等” ，法律面前的平等应该是绝对的平等，不应该分城镇居民、农村村民、本村人或者外村人，只要是中华人民共和国的公民，都应该享有法律所赋予的同等权利，履行法律设定的同等义务和承担同等法律责任，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民法通则》等法律不会因为买卖双方是城镇居民、农村村民、本村人、外村人而有所不同，否则就失去了法律面前人人平等的公民基本权利的意义。[8]

2.1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有” 。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即

使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。

3.最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的。允许农村房屋买卖的意向没有被歪曲。

4.《中华人民共和国物权法》中并没有明确的对农村房屋买卖行为做出规范， 但是《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记” 。这一条说明了宅基地使用权是完全可以转让的，只是转让后应该到相关机关办理相应的登记手续罢了。

5.《中华人民共和国农村土地承包法》也体现了相同的立法精神，该法第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

[9]总之，在工业化与城市化日益深入的今天， 许多农民都已经与传统意义上的农民有根本上的区别，他们也热衷于投资创业，而他们的房屋就是一笔很有价值的不动产，加之我国现在正逐步消除城乡二元体制，实现迁徙自由制度等等，允许农村房屋自由买卖对于促进农村融资有积极意义，因此不应该限制农村房屋买卖。

如何判定农村房屋买卖合同是否有效? 来源：匿名 发表时间: 2011年04月08日 关键词: 农村房屋买

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1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2007 年12 月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。[2] 2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请

示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。[3]

现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。

[5]

2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991 年4月，北京市某区某乡农民甲与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。[6]

3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。 《山东省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管

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