日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
1991日本的房地产泡沫
日本的奇迹
在世界的地图上，亚洲的岛国日本并没有占据多大的空间，但在世界经济版图上，日本却相当显赫。作为二次世界大战的战败国，日本却在战后实现了“经济起飞”。在短短几十年时间内，这个国土面积如此狭小，自然资源如此匮乏的国家，就成了世界第二大经济体，创造了一个令世界瞩目的“经济神话”
20世纪50年代起的三十年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至連美国都感到羡慕或者说嫉妒。在历史上，从来没有一个国家像日本在1953－1973年那样迅速实现经济的转型。在短短20年里，日本从一个大型的农业经济国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，东京成为全球最大、最充满活力的国际都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在＜＜即将出现的超级大国＞＞一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
1973年末的石油危机使日本经济受到了强烈冲击。然而，日本人却借此机会大力开发节能技术，发展半导体、计算机等消耗石油较少的高新技术产业，不但缓解了石油价格暴涨带来的打击，而且恢复了和强化了高速发展的基础。此后十几年，日本的经济增长速度虽然从前二十年的9.25%下降到了4%左右，但还是远远高于其他发达国家，比起美国更是高了整整一倍。
从20世纪70年代后期开始到80年代，日本经济步入了令人目眩的鼎盛时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后二十多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。日本制造的产品遍布全球，汽车、家电、集成电路等行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。与此同时，日本企业也在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界最大债权国。
日本人买走了夏威夷80%以上的豪华酒店和洛杉矶市中心40%以上的商业地产。就连作为“美国象征”的好莱坞哥伦比亚电影公司和纽约洛克菲勒中心，都成了日本人的囊中之物。1989年，日本最大的商业地产开发商三菱地产集团花费2000亿日元（合近14亿美元）巨资，收购了洛克菲勒中心80%的股权，并存大楼的最高处插上了日本国旗。面对不同寻常的经济繁荣，日本国民如痴如醉。当时日本目空一切，它是如此的强大，而且似乎交越来越强大。许多人认为，一个“日本时代”即将来临。
然而，话音未落，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。
“广场协议”导致日元大幅升值
20世纪80年代初，美国财政赤字剧增，对外贸易大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等五大发达国家的财政部长及中央银行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国联合干预外汇市场，使美元对主要货币“有秩序地”下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。 “广场协议”可以说是美国全球金融战争的一次全面胜利，而日本是最大的战败国。
广场协议签订后，五国开始在外汇市场抛售美元，导致美元持续贬值，世界主要货币对美元汇率均有大幅上升。1988年与1985年相比，德国马克升值70.5%，法国法郎升值50.8%，意大利里拉46.7%，英国英镑37.2%，加拿大元近11%。在主要货币中，日元升值幅度最大，3年间达到了86.1%。1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动。广场协议签订后，在不到3个月的时间内，这个比值快速下跌到了200日元附近。此后，美元的趋势继续疲软，1986年底为1美元兑152日元，在1987年最低时甚至达到1美元兑120日元。短短一年间，日元对美元竟然升值了一倍！
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅增加，也促进了日本产业结构调整，为日本企业在海外进行大规模扩张提供了良机。但与此同时，它成了日本泡沫经济的起点。
日元升值同时也提高了日本产品的成本和体格，导致在海外市场竞争力的下降。导致国际订单的不断丢失。为减少损失，日本企业开始纷纷转入国内市场。为此，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松金融管制。日本的中央银行――日本银行――连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降到1987年3月以后的2.5%。
然而，原有产业结构下的日本经济增长已趋饱和，迅速增大的货币供应无法被产业吸收，结果大量资金流向了股市和房地产。由于贷款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以负忽略不计，人们纷纷从银行贷款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨。在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。
银行卷入投机
在日本房地产泡沫的形成过程中，银行起到了非常重要的作用。它们在利益的诱惑下，放松了对风险的警惕，反而推波助澜，让原本已经出现的泡沫越史越大。
在日本，银行业和证券业是严格分开的。在20世纪80年代，银行最苦恼的事情就是有钱贷不出去。由于产品大量出口，日本企业挣得的外汇源源不断地涌入银行。可是，看着这么多钱，日本的银行家却根本乐不起来。当时，企业通过发行股票和债券来进行融资的成本要比银行贷款利率更低，因此它们纷纷选择证券直接融资的方式，导致银行的贷款业务急剧下降。
于是放贷就成了日本各大银行的当务之急。各银行都想方设法，拼命发放贷款，以扩大营业份额。当时，只要你有工作（哪怕是临时工）、有住址，都可以轻易地获得贷款。要是你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。就连东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押申请到了共计630亿日元的贷款。
银行还很热心地劝告那些有存款的人进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”假如那个人买了土地，然后再以新的土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。由于随着土地价格的上涨，担保价格也会上涨，所以贷款规模不断扩大。当时，银行在评估地价时非常宽松，结果出现了许多用土地套取银行资金的金融诈骗案。
以一首＜＜北国之春＞＞走红日本歌坛的千昌夫，当时正红得发紫。于是，就有银行找上他，建议他贷款投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫表示自己没有任何东西可以作为担保。。但银行却大方地说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷，总金额达2700亿日元。
在这一时期，日本的房地产业迅速增长，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑雪场等投资项目众多，资金需求旺盛。于是银行像疯子一般向房地产企业融资。东京、大阪等大城市的许多银行都卷入了房地产漩涡，为投机性土地买卖提供了大量资金。许多城市商业银行成立了许多非金融公司，通过这些公司，银行为各式各样从事土地和股票投机的企业和个人提供了大量资金。
为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992年3月末已达150亿日元，占当时银行总贷款余额的三分之一以上。土地投机者因为其所拥有的土地资产升值而变成了大富翁，银行的金融资产也因此膨胀起来。
泡沫的产生
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格上升了30.7%，商业用地则飙涨了46.8%。最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同年，东京的房价也涨了53%。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%.买地的人并非出于实业投资，而是纯粹的投机，希望有更傻的买主以更高的价格接手。
在东京都市圈，从1986年开始，突然出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。东京银座4丁目的地价，竟然暴涨到了每坪（3.3平方米）1.2亿日元。当时，仅一个东京的地价就相当于美国全国的土地价格，而东京帝国广场正面一平方英里土地的价格，居然比美国整个加利福尼亚州的土地价格还高！在80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。
一般来讲，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。20世纪80年代中期之前，在东京都市圈，离开城市中心一定距离勉强属于这个范围。而在大阪和名古屋都市圈，住宅价格与年收入的比率稳定在4倍多一点。但是到1990年，东京都市圈的住宅价格已经超过了10倍，在核心地区更是达到了20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断上涨，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一邦无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房这风。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到了十分荒唐折地步。过高的房地产价格，使得日本的城市住宅成为只有亿万富翁和极少数大公司高管等少数人都能拥有的“奢侈品”。一般工薪阶层即使花费毕生的储蓄，也无力在大城市买下一套住宅。
泡沫的破裂的激变诱因
由于地价过度上涨，个人无力购房，日本的住宅建筑业前途暗淡。同时，建筑用地价格过高也使许多工厂、企业难以扩大生产规模。过高的地价，还给中央和地方政府的城市开发及道路建设设置了严重障碍。1989年起任日本银行总裁的三重野对日本的经济形势有一个非常形象的比喻：“日本经济就像是一堆搁在火上的干柴”。三重野上任后，立刻着手改变金融政策。自1989年5月起，在短短4个月内，日本银行3次上调贴现率，一直提高到4.25%。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨冲击，日本银行又将银行贴现率从4.25%一次性上调到6.0%。银行的过激政策成为泡沫破灭的导火索。
股市和楼市的蹦盘
日本的股票市场首当其冲。1989年末，日经指数高达38915.87点，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万点的历史高位，得意忘形的人们甚至认为：“明年股指有望达到5万点”。然而以这一天为转折点，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中。1990年市场交易的第一天，股价就急转直下，1990年10月跌破20000点。其后一路下跌，2003年4月28日更是收于7607点，创下近20年来的最低记录。直至2006年底，当世界各国的股市均冲向历史高峰时，日经指数才勉强收于17225点，相比1989年年底的历史巅峰38915点，还有超过一半的距离！
继股市暴跌之后，1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延到日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房价就下降了15%－20%。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌到4500万日元。许多高高兴兴搬入新家没有多少日子的白领们，一夜之间变成了负债累累的“负翁”。
房地产价格的暴跌，导致大量不动产企业及相关企业破产。据统计，不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。
泡沫破灭对日本的影响
1991年日本房地产泡沫的破灭，被许多政治家和经济学家看成“二战后日本的又一次战败”。它结束了日本高速发展的辉煌时日，日本的经济开始进入漫长的经济衰退期。
泡沫的破裂使日本经济受到了严重打击。中小企业因资不抵债而大批破产，大企业的利润也急剧减少。1986年，世界各大银行按资金量排列的前7名全在日本，其中第一劝业银行名列第一。但1992年重排座次时，第一劝业、三菱、兴业和富士等大银行均被挤出了前十名。
泡沫的破裂使日本进入了长达十多年的经济萧条时期，至今还看不到复苏的迹象。尽管日本政府采用了名手“金融大爆炸”在内的各种手段试图振兴经济，但毫无起色。由于增长陷入了一种令人尴尬的境地――“增长型衰退”，即由于不能充分利用其生产能力，使越来越多的工人和机器设备被闲置。现在，长达十几年的增长型衰退已经进一步演变成为“增长型萧条”。20世纪90年代末的亚洲金融危机，更是使日本经济雪上加霜，即使其他亚洲国家从危机中逐渐复苏之后，日本经济仍然在衰退的泥潭中挣扎，至今仍未能走出经济大萧条的阴影，可见泡沫破裂对日本经济的打击何其严重。
以房地产为例，即使过了长达十几年的艰难调整，日本的房地产市场依然疲软。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价下跌46%，基本回到了泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌约70%，为1974年以来的最低点。
近年来，日本不断的换首相，但仍不能使日本经济有大的起色。
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