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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 我国商业地产轻资产转型中出现的问题研究
作者：聂倩 廉舒婷
来源：《财讯》2019年第01期
摘要：近几年来，随着限贷政策收紧、土地成本上涨、项目开发规模剧增，我国商业地产行业正面临着越来越来严重的融资压力。除此之外，还面临着巨大的库存压力，库存积压主要是由于产量过剩导致的，大规模的库存积压在短期内难以被消化，这是商业地产行业面临的另一个困境。在地产行业大环境不景气的背景下，我国商业地产开始进行轻资产运营模式转型，试图摆脱困境，获取进一步发展。本文首先对商业地产轻资产转型的动因以及转型的实现途径进行阐述，分析出其在转型过程中遇到的问题，最后针对这些问题提出自己的建议。 关键词：轻资产;商业地产;战略转型;运营模式 一、轻资产与轻资产运营模式
轻资产是一种独特的企业资源，主要指的是企业的无形资产，包括企业的人力资源、组织资源、品牌资源、客户资源等，具体包含了企业的品牌、企业文化、资源获取和整合能力、治理制度、知识资产、管理流程、网络、以及企业与各方面的关系资源等等。它是一种具有很强的价值创造潜力的资源。
轻资产运营模式是一种盈利模式，以商业模式从资源配置角度出发为核心，企业取得竞争优势，实现价值最大化为目标的一种资源配置的模式。具体运用时，轻资产模式是一种利用企业在长期的经营活动中积累的客户、品牌、渠道、网络、供应链等“轻资产”去获取企业内外部的资源，从而获得竞争优势，并能够创造出良好财务绩效的盈利模式。 二、我国商业地产轻资产转型的动因分析
随着中国的经济增长速度逐渐放缓，政府对房地产行业市场的监管力度日渐加强，房地产行业的大环境越来越严峻，其传统的重资产运营模式也使得企业遭受着越来越大的压力。于是，房地产企业开始试水转型轻资产运营模式。
由于中国的土地供给政策和土地资源的稀缺性，中国房地产市场的土地供应量一直十分有限。在我国经济快速发展的阶段，随着城市化程度不断加快，房地产行业的房价不断攀升，导致对土地的需求量不断增加，使得土地资源的需求量大于供给量，导致我国土地的出让成交价格不断上升。
自我国实行住房市场化改革以来，房地产行业取得了快速发展，逐渐成为我国的支柱性产业之一。与此同时，我国房地产行业的税收政策也在不断调整。我国针对房地产行业征收的税
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 种比较多，达10余种，而且涉及房地产建设的各个环节，给房地产企业造成了较重的税负压力。因此，较重的税收政策压力，使得重资产运营模式下的房地产企业纷纷选择减少土地储备，以提高企业的盈利水平。
现金流是一个企业赖以生存和发展的基础，尤其对于资金密集型的房地产企业来说，保障足够的现金流更为重要，所以房地产企业对现金流的规模、流动性等要求也很严格。房地产企业现金流的特点有：初始阶段投入量大、经营性现金流周转期较长。由于轻资产运营模式更加重视现金流管理和周转的效率，为了解决日益增加的现金流压力，房地产企业逐渐尝试转型轻资产运营模式，以帮助企业获得充足稳定的现金流。
随着我国宏观经济增速放缓，房地产行业受到国家政策的严格调控，楼市逐渐告别以前快速发展的黄金时代。不论是住宅、办公楼还是商业用房，库存积压问题都在逐年加大。库存积压增加了企业的经营风险，使得企业的未来发展受阻。因此，为了缓解日益严重的库存积压压力，一些房地产企业纷纷转型轻资产运营模式，以提高自身的资产周转效率。 三、我國商业地产轻资产运营模式转型的实现途径
从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型者如万达商业实施的轻资产模式;第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以西蒙、铁狮门等为代表;第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发等。
（1）售后回租
售后回租是指企业将现有的资产出售给其他企业后，随即租回、按期交纳租金的融资方式。售后回租的融资方式，通过将商用物业的产权向投资机构或金融租赁公司进行转移，将之完全移出表外，从而实现企业的轻资产化。因此，售后回租成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一，也是实现轻资产化最现实最方便的一种方式。
（2）REITs REITs即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，通过发行股票，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 （3）商业信托
商业信托是香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与类似但相比具有更高的灵活性。通过商业信托方式，对开发商而言，可以实现“轻资产重经营”，实现“小股操盘”，对商业地产运营商而言，可以解决资金不足问题，实现运营扩张。 （4）合作开发
就目前形式来看，商业地产融资方式面临以下问题：国内金融支持工具不足、资产或者权益出境难度较大、投资机构规模偏小难以支持大型商业地产项目等。因此，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。合作开发能使合作双方实现优势的充分互补，从而极大缩减开发周期，增强周转率，从而降低风险。 四、我国商业地产轻资产转型出现的问题分析 （1）资金及融资方式受限
轻资产运营模式下，企业的资金需求虽然不及重资产模式下的企业，但是，一定程度上也会面临着资金的问题。相对于传统重资产模式，轻资产运营模式下从银行获取贷款的融资方式大大受限。我国商业地产企业在重资产运营模式下，其外部资金的主要来源是银行贷款。而获取银行信贷资金需要将自有的投资项目作为抵押，由于轻资产运营模式下的企业关注力集中于高附加值的核心业务，其他非核心业务如加工制造等低附加值的业务被外包，因此，财务报表上的固定资产和存货较少。轻资产模式因持有的固定资产和存货较少，缺乏银行信贷所需的抵押物，较难通过传统渠道获取银行高额贷款。
我国商业地产转型轻资产运营模式，涉足新的业务领域时，难免在前期需要投入大量的启动资金，而且，在新业务经营的初期，经营性现金流是很难满足新业务发展的需求的，常常需要传统业务的支持。但传统的融资方式受限，需要大量引入新的融资工具，像物流基金、保险资金等。但是，就新的融资工具而言，我国商业地产企业目前其实还是比较匮乏的。虽然提到过顺应政策趋势、借助新型金融工具来解决融资困境的理念，但是，短时间内还是很难弥补这块短板的。
（2）产品质量缺乏有效控制
轻资产运营模式下，由于将生产建设等环节的重资产业务外包出去，无法对直接外包业务进行有效的控制，可能产生供应链环节的质量风险。产品是品牌的基石，产品品质的降低将削
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 减企业的品牌价值。商业地产在原重资产模式下，项目从选址、建设、到招商运营都是由自己公司负责，可以对全产业链进行有效控制;但轻资产模式下，商业地产只负责项目最后的招商运营环节，通过将土地购置、建设等环节外包，显著降低了运营成本，但也相对降低了对项目建设环节的风险的把控。商业地产项目的建设质量是能良好运营的基础，需要更专注于对于建设等环节的控制，防范因建设质量导致的风险，维护企业良好的品牌形象。 （3）新增业务板块缺乏明晰的模式和逻辑
我国商业地产企业进行轻资产运营模式转型，多数采取的是多元化战略转型，拓展新的领域。但我国商业地产轻资产转型才刚刚起步，企业新增的业务板块大部分都是只提出了总体的目标，却没有进行细化，也没有明确实践路线。大体上看，每个新业务似乎都有其短期或者长期的目标，但是，这些目标只是对于未来的展望，没有实践意义。
例如，万科新增的物流地产、教育营地等，都只是简单的以达到行业领军地位来进行概括性的描述，具体的操作流程、盈利模式、市场需求判断等都没有明确的阐述，未来上市估值也没有一个定量的描述。而且，我国商业地产企业转型中涉及的一些新业务转型的机会成本太高，一旦业务发展停滞，后果也是难以估量的。如万科发展物流地产、万达发展文旅项目，其本身就属于比较“重”的业务，相比于商业地产项目，投资额更大，项目投资回收期更长，经营风险更大。
（4）转型面临管理人才的匮乏
我国地产企业能从住宅类地产企业转型成为商业地产公司，其优秀的商业管理队伍功不可没。在轻资产化运营模式推进中，随着我国商业地产规模的不断扩大、数量的急速扩张，需要更多高素质的管理人才。且轻资产化下商业地产多元化、复杂化的发展会带来更大的管理难题。原重资产运营模式下的管理方法可能己不再適用。
我国商业地产企业轻资产转型开展新的业务板块，需要一批具有开展新业务的相关知识和能力的人，获取人才的渠道一是内部转岗，二是外部招聘。但是，涉足的都是一些新的领域，对于人员的培训教育费用必然会有所增加;而且由于一些新业务的开展是跨地域的，需要配备相应的监督管理人员，管理成本自然也会上升;再加上有些地产企业人才保留机制相当地不完善，人员的流动性比较大，这些都会对新业务的开展与管理产生不利的影响。 五、建议
（1）战略联盟拓展融资渠道
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 对于传统银行信贷融资渠道，要通过与长期合作的银行之间谈判协商，改变银行固有的通过固定资产抵押评估风险的方式，协议通过权利担保、现金流交易流管控等方式改进风险防范措施，降低轻资产模式下银行信贷融资门槛。
战略联盟被广泛地应用于现代商业市场竞争中，像商业地产这种前期需要大量资金投入的行业是极其需要战略融资伙伴的。就目前来看，中国的资本市场并不是很完善，主要表现为融资形式单一，大部分开发商主要还是依靠银行贷款来进行融资。因此，房地产企业以战略联盟的方式开展业务将会是一种分担风险、减少资金支出的好方式。在战略联盟过程中，地产商与合作伙伴进行合作开发，将不擅长的融资业务分离出去，专注于开发、建设和运营。此外，在项目开发和建设的过程中，还可以引入一些新型的融资工具，例如，私募股权基金、信托资金，积极发展REITs等。多元化的外部融资渠道将是我国地产商未来持续、高效发展的有力保障。
（2）严控产品质量，实行标准化管理
轻资产模式下企业专注于运营管理能力建设，而将建设开发等供应链环节交由合作方，但并非完全舍弃对于供应链环节的控制。项目的建设质量是保证后期运营管理的基础。我国商业地产轻资产模式下，要建立新的运营管理模式，针对设计、建造、运营等整个业务流程建立财务管控和评价体系。对于供应链环节的合作企业要明确量化筛选标准。在合作企业的选择上，要制定完善的招标及资产审核评价体系，确保与优质的企业建立合作关系。
具体说来，就是企业可以将过去建造的、优秀的房地产产品汇总起来，对它们开发的过程及经验进行梳理，对包括设计、施工等在内的各个开发环节的历史实施情况进行总结分析，得出统一的标准，再应用到下一个新的房地产产品之中，使得这个标准成为准绳得以标准化。 （3）明确新增业务板块的实施策略
资源互补是企业发展的必经之路，只有合作共赢，才能够实现小投资撬动高回报的目标。我国商业地产企业轻资产模式的战略转型并不仅仅局限于企业自身，而应该走出去，积极拓展新的业务领域。新技术和新产品的开发是行业发展的动力和源泉，企业只有多元化的发展，才能够走在时代的前沿。但在开展新业务板块时，必须要明确其实施策略，对整体目标进行细化。
我国商业地产企业对于新增业务板块的开展，需要经过严格的考察和决策，对于新业务板块的开展不仅要切合当下的经济形势，也要结合企业自身的能力。对于新增业务板块不仅要有清晰而明确的目标，也要有具体的实施策略和方针，正真地把事情落到实处，而不是仅仅停留在想象阶段。
（4）注重管理人才的培养
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 企业的核心能力包括技术、人才、管理、文化和凝聚力等，是企业最重要的资源，凝聚了企业全体员工的心血。核心能力既可以是实际存在的硬技术，也可以是企业拥有的软实力。轻资产战略中重要的一点就在于企业需要进行管理人才的培养。轻资产运营模式对企业的品牌、管理能力、人员团队等提出了很高的要求。对于企业运营来讲，管理能力的高低取决于企业的人员，人是根本，关键是要 “人和”。企业应该如何培养并留住专业团队，应该采用何种机制模式来实现，是创新型的合伙人机制模式还是通过股权激励等？这是企业应该思考的问题。有了良好的管理能力和专业团队，对企业品牌的控制能力也大大增加， 可以减少企业的品牌风险。 参考文献
[1]裴正兵.酒店轻资产盈利模式前提、方式与财务绩效评价
