成都市城北市场调研报告
城北在人们眼里是脏、乱、差、堵的代表，住宅开发相对滞后。在政府的倾力打造下，随着北湖的建成和城北交通条件的改善，居住环境得到改善，人们对城北有了新的认识，该区域的住宅将逐渐受到广大消费者，尤其是城北的众多商家和工作人员的青睐。
第一部 城北宏观情况
一、 城北区域城市规划
成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。
根据成都市规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第三产业。
作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。
其中，根据成都市规划局编制《金牛区荷花池至一号桥片区控制性详细规划》，金牛区荷花池至一号桥片区占地4.58平方公里，规划居住人口规模10万人。金牛区荷花池至一号桥片区北临成渝铁路，西至人民北路，东至府青路，南至府河。本片区是以居住、科研设计、商贸市场为主的城市综合功能片区。
二、十七亿元打造新城北，建北部行政中心
成都市中心部分行政办公机构将往北迁，北部新区即将成为房地产开发的新宠。继南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区，北部新城的总投资达17亿元，将建北部行政中心。今后成都将以中心城区为核心，重点向南、北、东三个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局。
总投资达17亿元的北部新城，2004年已经正式启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。根据规划，北部新城北至新都，跨成绵高速路和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积大约100平方公里、人口近百万。青白江和新都组团成为北部新城的核心，大丰、三河一带将是北部新城的发展重点，通过北新干线和中心城区连成一片。
三、立体交通改善城北交通环境
北上出成都的道路虽然有大件路和成绵高速，但大件路路况太差，使车辆出城速度非常慢，而高速路的出入成本又太高，对于北部新城和新都而言，交通成了影响发展的致命伤。
1.北起城北的地铁 1 号线
正在动工建设的地铁 1 号线工程北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约 31.6km ，设 23 个站。地铁 1 号线起点在城北，并在该区域的火车北站有站口。对缓解该区域紧张的交通状况有着积极作用。
北新干道高架桥总长4.1公里，起于一环路北三段二道桥路口（一环路人民北路路口东侧的一个路口）附近，沿着小沙河向北延伸，跨过二环路后继续向北，直达三环路凤凰立交桥附近，与2004年12月20日开建的北新干道（三环至外环）相连，将成为市中心连接城北的主要交通枢纽。
北新干道高架桥的动工，无疑将为长期受交通之困的北部新城带来新的希望。北新干道规划纳入日程后，对北部新城以及新都的拉动优势已经开始显现，各大开发商在此置地千金就是明证。
3.火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路是出川的重要通道
地铁1号线和北新干道高架桥建成后将与火车北站、成绵高速、成彭高速、川陕公路形成城北的立体交通，大大改善城北交通拥堵的现象，带动城北房地产的开发。
四、西南最大的物资贸易集散地潜藏着巨大的需求市场
西南最大的物资贸易集散地的定位一定程度地影响了居家品质，但也潜藏着巨大的需求市场。
城北聚集着荷花池市场、西南化妆品批发市场、成都火车北站市场、火车北站府河桥综合市场、金牛区物资交易综合市场、成都市五块石综合市场、西南生产资料综合市场、图书批发市场、512建材市场、荷花池货运交易市场、城隍庙电子市场等数十个专业市场，驷马桥路-八里庄路-二仙桥路沿线、蓉都大道-熊猫大道沿线仓储物流基地随处可见。这里人流量大，外来人口多，治安环境较差，绿化环境缺乏，交通拥堵，居家环境较差。城北历来是成都市商业地产发达的区域之一，但住宅地产相对滞后。但这里聚集了数十万商家和从业者，他们对住宅的渴求孕壤着巨大的市场潜力。
五、区域绿地系统规划
根据成都市2003—2020城市总体规划“主城区公共设施规划”，在成都北部行政中心位于三环路以外、外环路以内。据成都市城市绿地系统规划，成都市正北和东北两个方向的绿地将承担起为成都市区输送更多的凉风和新鲜空气的“气流进出通道”的任务，上府河生态保护区和北郊风景林地一左一右拥抱北部新城，分别位于北部行政中心的东西两侧，在三环和外环之间，44平方公里北郊风景带包括熊猫基地、植物园、磨盘山和北湖等，极大地提升了城北的生态和环境。
成华区的北湖、金牛区的天回镇、新都区的大丰镇，犹如三颗美丽的明珠闪现在城北，构成了成都罕见的“金三角”，在三环路和外环路之间熠熠生辉！
已经有大量的开发商闻风而动，中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业、民生置业、万科等数十家知名品牌开发商都在新都城区及大丰、凤凰山片区囤积大量土地资源，有的项目正在开发。其中，单个开发商圈地上千亩的不在少数。
第二部分 城北沿线市场总体情况
随着市政建设的逐步开展，贯穿南北的地铁1号线即将在10月粉墨登场。现主要对地铁1号线城北进行如下主要分析：
一、 北段：升仙湖站-火车北站-人民北路站-文殊院站
区域站点特征：客流量大
1.升仙湖站（绿色生态）
在北端的最后一站，出口附近还没有足够丰富的吃喝玩乐配套，但有绿化设施颇好的沙河景区观光带，适合休闲。
城北荷花池、五块石、城隍庙等几大市场均在升仙湖不远处，沙河沿线景区、保利198郁金香主题公园、植物园、北湖风景区、华侨城欢乐谷主题公园、升仙湖生态湿地、凤凰山生态主题公园等将共同打造城北特色。
2.火车北站（客流量大）
成都北部最重要的交通枢纽，年旅客到发量近2800万人次，日均到发客70000余人次。周边有开往全省各地和周边省市的客车。辐射青龙市场、海法内衣城、大正鞋城、窗帘城等批发市场以及汉都大酒店、成都长城大厦、成都大酒店、九州宾馆、万和酒店、成商宾馆等。是成都最主要的物流集散地。
3.人民北路站（藏羌民族风情）
这里主要蕴藏着藏羌民族风情。有五星级西藏饭店，天地吉祥大剧院、唐古拉风等文化娱乐场所。同时，周边有四川省林业调查规划院、四川省地质矿产勘查卡发局、四川省遥感中心、四川省地质调查院、四川建研院、中国水电局。
4文殊院站（特色小吃与古典）
文殊院商圈是形成时间最早的地方，文殊院和人民北路的进出站口周围步行15分钟范围内，五步一个餐馆，十步一个酒楼，星级酒店、经济性酒店和各种旅舍更是星罗棋布。这一带，餐饮行业主要是一快餐店、小吃店和大众餐馆居多，主要目标客户群是乘坐火车旅客的消费者。
此外，还有文殊坊里，成都会馆、成都麻将与茶文化博物馆、古语博物馆等。酒店有成都瑞成名人酒店、世纪皇廷中餐厅和美梦托西餐厅等。同时，周边有罗曼大酒店、凯旋酒楼、太平洋百货、摩尔百盛、成都银行、工商银行、南充市商业银行、建设银行、NCB南洋商业银行。
二、中北段：骡马市站-天府广场站-锦江宾馆站-华西坝站
区域站点特征：城市核心
1. 骡马市站（老商圈的崛起）
成为相当一部分都市白领购物娱乐的核心地。太平洋百货（全兴店）、活力城KTV、新城市广场、家乐福等云集于此。同时，自助餐、洋快餐、小吃店成为这里餐饮供应的主打，而喜来登酒店、罗曼酒店等星级酒店主要供应给辐射全城的中高档商务会议用餐。此商圈最有名的就是铂金城，周边还有新华文轩、交通银行、兴业银行、民生银行等。
2. 天府广场（未来城市会客厅）
作为成都市区的核心腹地，连接了骡马市商圈、春熙路商圈、盐市口商圈三个成都主要商圈。春熙路主要辐射年轻人，消费档次大多属于中档。盐市口商圈主要由女人街、染房街、北京华联、茂业百货、新世界百货等商业，吸引大众时尚人群，属于中档偏高一点。同时还伴有高档写字楼，如财富中心等。目前在建的有成都市博物馆、百扬大厦。
3. 锦江宾馆站（国际高端品牌汇聚于此）
二段区域属于成都高档区域，这里有美美力诚、仁恒置地广场，也有锦江宾馆和岷山饭店、索菲特万达大酒店，招商银行大厦，中汇广场等。这里集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场，具有复合商务功能。定位于中高档层次。
第三部分 城北商圈分析
一、临立交桥商业分析
1.青龙场立交桥
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上图显示：服装/鞋业占27%、餐饮和干杂各占14%，共占据55%的比例，为青龙场立交主要业态，地处2.5环 , 22-58元/ ㎡的租金水平,波动幅度较大，此外还有水果批发市场 粮食批发市场。
昭觉寺横路共统计临街商铺17家，经营业态以干杂店和餐饮店为主,面积从12-864㎡不等，租金28-50元/㎡，整体经营情况一般。
昭青路共统计临街商铺56家，经营业态以服饰店和通讯店为主，面积从18-912㎡不等，租金43-65元/㎡以服装为主的一侧租金较高，整体经营情况良好。
2.交大立交桥
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从上面的图表中可以看出，交大立交桥的商业分布较为平均，作为以前的社区配套，主要还是以方便日常生活为主，其中比例最高的是服饰/鞋业，占到了18%。
交大立交桥商业主要是以前已成型的交大片区社区底层临街商业为主；面积从22.75-520㎡不等，主要以22.75㎡的小面积为主，租金从45-150元/㎡不等，多数都在80元/㎡左右；整体经营情况受新修立交桥影响较大，经营状况一般。
二、城北卖场分析
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● 人人乐沙湾购物广场
● 摩尔百盛沙湾店
● 百佳云天店
● 上海世纪联华（在建中）【嘉茂购物中心】
● 人人乐九里提购物广场
● 沃尔玛交大店【嘉信茂广场.金牛】
● 好又多府河店
● 好又多玉林店
● 人人乐购物广场草市街
● 摩尔百盛新时代店
● 广百百货（在建中）
第四部分 城北楼市分析
城北是成都商业批发集散地，而如今城北商业正面临“凤凰涅槃”：荷花池市场群将只保留新建的5个市场，万达广场入驻，新兴居家纷纷呈现……对于想在城北投资商铺的人来说，可谓利好多多。
1荷花池搬迁催生商业新天地
按照金牛区商业网点规划，荷花池日用百货市场群要保留新建的大成市场、大正市场、金荷花、荷花金池、盛世荷花5个市场，其余市场逐步搬迁至成都国际商贸城，现址规划建设成为“荷花池现代商住区”。该项目主要是承接金牛区五块石、荷花池日用百货、服装、小商品市场的搬迁外移。金府五金机电、钢材、照明电气等市场群控制发展，进行业态提升和改造，强化商务展示功能，发展专业市场总部经济。
2万达百亿打造超级商业广场
签下协议，将在荷花池开发超级商业广场，预计总投资额近百亿元，占地总面积为200多亩，总开发面积约120万平方米，将涵盖高档甲级写字楼、精品超市、高档百货、电器专卖城、大型多厅影城、大型KTV、大型电子娱乐城、名牌运动服饰用品专卖、数百家专业商家构建的室内步行街、精品餐饮街、SOHO公寓、住宅等综合业态，项目建成后将成为北部城区的新商务、商业中心，成为“一站式”购物休闲、办公场所，整体提升城北商业设施和服务业水平。
3新兴居家区凸显社区商业价值
从投资前景看，城北的价值与日俱增，以驷马桥片区为例，在政府规划中，未来两三年内，将把驷马桥一带打造成城北规模最大、功能最优、档次最高的集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的北部新区，随着驷马桥大量品牌开发商入驻，政府规划的实施，城北大型零售和中高档百货真空的破冰希望，在驷马桥一带最有可能出现。近几年来，驷马桥片区新兴了水岸雅居、富丽锦城、富丽花城、沙河北岸、红花堰居住区等数十个大型居住社区，总规划居住人群将达到10万人以上，这里还是成都未来地铁一号线的起始站点，今后还将成为地铁中转站，以及城北红花堰居住区域商业中心，因此具有巨大的商业开发价值。
一、成都六城区九月上旬走势（根据市调数据和搜狐地处数据所得）
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从图示可知，成都高新区仍然是人们最关注的，城北所辐射的三个区域：金牛区（整个）、成华区（一部分）和锦江区（一部分）都排名靠后。不过政府正大力整治荷花池片区，力争荷花池10月底完成完毕和搬迁的工作，城北区域的楼盘又大势做楼市促销活动，相信未来该片区将得到进一步的提升。
二、城北代表楼盘概况
● 东立国际广场（财富北城）（正在打造百货业态，该区域范围内的第一家）
● 金科一城
● 华宇阳光水岸
● 水畔经典
● 城北天地（瑞安城北项目）重点打造的项目）
● 富丽碧蔓汀
● 天盛壹中心
● 华宇锦城名都
● 花满庭
● 华侨城
● 龙湖北城天街（对面圈地正在建设百货业态）
● 顶峰水岸汇景
● 智业世纪加州
● 正黄金城国际
三、2010秋季房交会动态
在即将登场的2010成都秋季房交会上，城北将主推以下商业地产：
1. 香江全球家居CBD
2. 缤纷时代广场
3. 西部机械物联中心
第五部分 金牛区政府重点项目
一、成都市商业用地土地级别分布表
从图中可以发现，用黄色标记的部分为城北规划的地方。
二、金牛区重点项目（以下来自市调所得，总结如下）
1.瑞安城北天地项目
项目由瑞安集团投资，宗投资30亿人民币。项目位于金牛区解放北路一段，规划建设净用地面积86亩，总建筑面积近48万平方米，整体定位为城北首席高品质社区，包括商业、写字楼、住宅以及幼儿园、社区服务中心等配套项目，将凭借一流的设计规划和自然环境为区域内成功商业人士、企业高管提供一处高档次的办公、休闲、居家之地，一改城北缺少高品质大盘的现状，目前该项目已正式动工。
2.龙湖北城天街项目
项目由龙湖集团投资开发，总投资50亿人民币。项目位于成都市北面三环路内侧，城市南北发展轴线上，占地276.73亩，规划建成2条商业街，多家大型主力店、大型电影院、溜冰场、知名品牌店、精品店、大型超市等为一体的shopping mall。目前该项目已正式动工。
3.凯德嘉信茂广场项目
该项目由嘉德置地集团投资建设，宗投资5亿人民币。项目位于较大路，占地面积80亩，规划建设精品百货、高档影院和餐饮娱乐等业态。2006年10月，项目一期建成开业；项目二期占地42亩，预计今年启动。
4.老会展现代城项目
项目由成都国际会展党中心有限公司投资20亿元人民币，对沙湾老会展片区进行整体改造，总建筑面积约60余万平方米，将建成集团国际会议中心、高档商业、甲级写字楼、星级酒店和精品住宅为一体的城市综合体，将彻底改变老会展旧貌，引领沙湾片区向现代城转型。2010年1月15日，葛红林市长等领导出席了该项目在成都沙湾国际会展中心原址举行的开工启动仪式。
5.合力达金汇商业项目
项目由合力达集团斥资约40亿元人民币开发，项目占地面积约203亩，总建筑面积约75万平方米，包含五星级酒店、甲级写字楼和大型商业卖场等，建成后极大完善成都高新西区、金牛高新西区的办公、生活配套。
6.金福财富中心项目
项目位于成都市金府路，总投资7亿元人民币。项目将建成集甲级写字楼、精品灯具卖场、五星级酒店、灯具会展、商务公寓、配套服务中心、休闲娱乐于一体的产业集群总部。项目的落成将推动城西北区域产业提档升级，成为传统市场向高端商务转型的典范。
7.西锦国际项目
项目由易和地产投资，总投资20亿元人民币。项目位于成都市一环路内侧，地处城市中、西区交通枢纽，地铁五号线站点处，占地面积20亩。目前一期月7万平方米住宅及商业配套已完成全部销售。二期总建筑面积约27.8万平方米，计划于2011年底竣工，由星级酒店、甲级写字楼、双主力店、特色商业街及高档住宅组成。
8.国际商贸城
国际商贸城是由四川省、成都市和金牛区的重大商贸流通项目，总投资80亿元。整个项目占地2090亩，相当于现在荷花池的6倍，建成后拥有6万个商铺，包含48个行业，1900多个大类，4万多个商品品种，特成为集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台。
9.紫金乐章综合体项目
项目由中国城市建设控股集团投资，总投资6亿元人民币。项目位于二环路北三段，规划建筑面积为81000平方米，项目主体已基本完工，是一个集购物、娱乐、美食、休闲、四星级酒店、办公和商务居住为一体的城市综合体。
10.绿地世纪城 红星美凯龙旗舰店项目
项目由绿地集团投资，总投资28亿元人民币。项目位于三环路内侧、北新干线交界处，净用地面积206.8亩，将袖手红星美凯龙打造红星美凯龙国际家居生活广场，建成多个商业中心、高档住宅区为一体的超大型城市复合体。超过85万平米的建筑体量将带动三环城北的商业氛围和居住环境相高端迈进。2010你那3月17日举行了开工奠基仪式。
11.凤凰山公园
凤凰山公园根据山势和历史文化资源分布情况进行建设，包含文化公园、体育公园和森林公园3大主题内容。凤凰山公园将成为“八最”公园，即北部新城内最大的城市核心公园、市区内最大的生态湿地公园、市区内湿地类型最为丰富的生态公园、配套设施最为完善的城市公园、市区内野生动植物种类最为丰富的森林公园、四川境内蜀文化特色最为鲜明的主题公园、市区内最大的市民健身休闲公园。目前，公园景观设施工程、绿化国内工程等顺利推进，公园内的坡地上现已大量种植银杏、桃树、芙蓉花等具蓉城特色的职务，形成区域城市的绿色核心、生态核心，为让游客更亲近绿色大自然，还将开辟创意观光线路、森林游步道、运动活力路线、市民休闲路线、滨水休闲路线。
12.一品天下美食旅游商业街（属于城西，此略）
13.成都华侨城欢乐谷主题公园
14.成都新普瑞“新熙门”项目
由成都新普瑞实业发展有限公司投资开发，地处成都市一环路北一段8号，总用地面积约28亩，总建筑面积11.1万平方米，将修建集高档写字楼、现代商务酒店、高品质裙楼商业及精品住宅为一体的大型综合社区。
15.中铁轨道交通高科技产业园项目（此略）
16.马来西亚森那美集团宝马汽车西部地区总部项目（此略）
17.合力达沙湾项目
由成都合力达房地产开发有限公司投资开发，地处成都市二环路与沙西线交汇处，位于金牛区规划打造的沙湾路商务商业核心区黄金口岸，紧邻规划中的地铁六号线、七号线换成站点。项目占地面积约45亩，总建筑面积约26万平方米，规划建设甲级写字楼、高星级酒店、大型商业卖场、高档影院、餐饮休闲、商务公寓、住宅等。
18.金牛城市广场项目
项目位于成都市一环路与人民北路交汇处，总投资80亿元人民币，2010年即将通车的地铁一号线与地铁六号线的换乘站点，总占地面积约200亩，总建筑面积112万平方米，其中甲级写字楼18万平方米，SOHO写字楼9.3万平方米，商业卖场13万平方米，以及精品百货。超级市场、休闲餐饮、国际影院等。金牛城市广场项目的启动标志着成都传统商业代表-荷花池片区旧城改造正式进入实施阶段。
第六部分 总结
1.城北楼市的整体情况相较城东、城西和城南而言，起步较晚。房价相对其它区域而言，房屋主要是毛坯，精装的极少。购买城北住房的顾客主要是荷花池片区住生意的人。他们人均购买住房至少3-4套左右。购买写字楼的主要是在财富北城和东立国际广场，一般也是城北做生意的人。他们对城北的支付力较强，在住宅方面主要是以小户型居多。与此同时，城北的住房存在一个缺陷问题——50%住房均不通气，只采用水和电。这样支付力在电费的消耗上将大大提高。
2.在市调中，城北的商铺最好的区域主要集中在梁家巷片区。此地段的商铺成型较好，铺面价格竞争优势较强。主要得益于：
3.周边固定居民社区多，人均购买力强。
②交通便利，网络多，未来地铁一号线路过于此。
③周边星级酒店和特色小吃多。
4 单位上班办公人士群聚于此。
4.城北政府圈地较多。城北目前拥有大量土地准备拍卖，在金牛区九里堤金牛公园附近，政府有规划圈地。但目前并未对外公开，各大开发商在市调中也没有任何信息进入。
在九里堤往华侨城路处，从目前的华侨城项目可以看出，政府目前着力打造于此地段，也拥有多出空地。
在昭觉寺和青龙场片区，该地处也处于规划整治范围中。在市调中发现，这里目前没有一处成型的商业类型的大型百货和超市，只有附近楼盘一楼零星的小型超市如红旗连锁等满足人民的购物需求。几乎每2-3个商铺之间就会有一个小型的超市或是干杂店。在市调中，该片区的消费力都很强，人均住房至少在2套以上。此地段目前只有一处东立国际广场在修建百货超市。但周围仍然有空地被圈。此地段可以考虑进入。
5.九里堤区域的商铺也是城北较紧俏的地区之一。主要是因为靠近沃尔玛和人人乐超市。此周围的商铺存在较高的转让费，起价一般从4-30万不等，面积从10-80㎡左右不等。一般都采用租赁的方式，不对外销售。
6.沙湾路片区的商铺几乎没有。在市调过程中，该区的房产中介主要是经营住宅，而商铺房源几乎没有。尤其是百佳云天店附近的商铺销售情况均一般。
7.城北三环路以外，各大开放商都开始建设小产权的住房，均价大约在3300-3400起价，销售客户群主要是当地的农民和农转非。在市调中，一些楼市投机者在投资小产权住房时，更倾耐于华侨城项目路段的楼盘。
8.城北的写字楼起步较晚。目前大部分荷花池片区的生意人都将办公区域转移至青龙场片区的东立国际广场和财富北城楼盘。并且均是整成销售或是租赁。他们看好该地段主要是更偏重于投资。
9.综上所述，可以考虑进入青龙场-驷马桥片区。附近目前在建楼盘较多，交通便利但存在交通严重堵塞问题。一直往青龙场以下走，在青龙场通往新都片区是政府目前重点打造区域，有保利198和金科一城等。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/e56375bec77da26925c5b0a0.html
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