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贝儿多爸爸的泡芙工房
选址手册
2003-9-1最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年一月二十五日2021年1月25日星期一18:06:02
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目录
一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位 .................................................................... 3 二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则 ................................................................................ 3 三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点 ................................................................................ 3
1．选址的应该考虑的因素 .............................................................................................. 3 2．商圈的选择 .................................................................................................................. 4 3．商圈调查内容 .............................................................................................................. 4 4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型 .................................................................. 5 5．选址要点与原则 .......................................................................................................... 6
四、检视店面交易合约的注意点 ........................................................................................ 8
1．签约内容 ...................................................................................................................... 8 2．签约前的调查 .............................................................................................................. 8 3．签约阶段的注意点 ...................................................................................................... 8
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一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位
主要消费群体
追求时尚的年轻人 中青年女性 次要消费群体
小孩与老年群体
二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则
店面的使用面积最好在15～50平方米之间
独立的一楼临街店铺或商场内的独立商铺（店中店）
独立临街店铺要求有3.5米以上的门面宽度（最好有内廊），门头可做店招
商场内的独立商铺要求具有一定展示面（15平方米以上）
周边环境卫生、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻
具有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦的电容量
三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点
店面的选择是成功开店的第一步。
贝儿多爸爸泡芙工房是一间时尚美食店，售卖的泡芙食品主要针对追求时尚的年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多爸爸泡芙工房的首要因素，为此，进行商圈的调查及分析是关键性的一步。
1．选址的应该考虑的因素
本区域的商圈分布 本区域的消费特点与习惯
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本区域的营业房出租价格情况
2．商圈的选择
商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成的辐射范围，它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈的顾客占到顾客总数的55%—70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，占本店销售额的70%左右。次级商业圈的顾客占到本店顾客的15%—25%，位于核心商业圈外围，顾客较为分散，占本店销售额的25%左右。
商圈的特点对其内部的店铺经营成本和营业情况影响非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在开店之前进行商圈调查，并确定适当的商圈是十分必要的。
商圈调查后得知消费者的人口和社会经济特征后，可根据商圈特征调整商品结构和服务。
商圈调查后，可根据商圈大小对营运成本进行科学决策。
可充分反映贝儿多爸爸泡芙工房地理位置优缺点；
了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否容易获得，法律限制等。
3．商圈调查内容
商圈调查内容由以下组成：
商圈特性的研究
包括商圈范围：核心商圈、次级商圈、边缘商圈 区域属性与区域特性
人口数预估与消费者特征（如经常性年收入、支出，消费习惯等） 道路及停车状况
连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）
调查竞争情况、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。 相关的法规、税收、执照、营业限制。
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4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型
根据贝儿多爸爸泡芙工房定位与特点，在商圈选择时可考虑以下地址： 交通枢纽商圈
优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）附近人流量比较大，商业价值比较高。
缺点：有效人流相对不多，路过的人大多行色匆匆，停留时间比较短。
区域主要商业区
优点：区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲的理想场所，也是时尚潮流的聚集传播地，人流很大，有效人流比例也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特的贝儿多爸爸泡芙工房建店经营，同时拥有良好的发展前景。
缺点：由于费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决策时需仔细斟酌。
大型商场、超市商圈
优点：大型商场、超市的一般人流比较多，是周边居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高的场所，有效人流比例较高，相对租金较低，商场、超市里面或周边形成的商业区域都可以重点考虑，是贝儿多爸爸泡芙工房较为优良的店面。
缺点：商圈范围以附近某一固定区域为主，辐射范围相对有限。
生活区域商圈
优点：生活区域商圈以家庭日常用品、家庭食品消费为主，顾客群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，与贝儿多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合，而且相对租金低廉，也是可以考虑的商圈。
缺点：商圈范围很有限，以固定顾客消费为主，顾客人流不均衡，基本集中在傍晚和节假日。
大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场附近）
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优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女的聚集地点，他们追求时尚、休闲、情趣性的消费体验。这正符合贝儿多爸爸泡芙工房追求的经营理念，同时正准贝儿多爸爸泡芙工房主要消费群。
缺点：店面的租金较高，导致营业成本高；顾客人流不均匀，基本集中在周末和节假日。
中高档写字楼商圈
优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化的层次较高，以注重品位、档次、时尚、情感的体验性消费为主。 