深度剖析灵山拈花湾旅游小镇(值得收藏)
发布时间:2021-03-09 来源:文档文库
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深度剖析灵山拈花湾旅游小镇 (值得收藏)
无锡灵山集团无中生有、从零起步的案例很具有分析价 值,根据中诚信所作灵山集团信用评级报告,灵山集团在
2012-2014 年间,以 40 多亿的资产获得 6 亿一年的收入,
六成以上的毛利, 还是相当不错。 作为灵山集团的变现项目,
2015 年 11 月拈花湾开业后, 2016 年灵山胜境及拈花湾的
总游客人数达到 400 万人,恰到好处的配套房产顺利出手, 作为景区,灵山无疑是公认的中国一线景区,但是从商业角 度来看,作为国企劳苦二十年承担了太多政治任务,其实并 没有赚到什么钱(后文分析) 。于是灵山开始筹划了一个新 的变现项目:拈花湾。
--拈花湾
灵山小镇•拈花湾历经5年多的精心打造,于 2015年11月 14 日开放。是的,现在喧嚣一时的小镇概念, 灵山早在
2010
也让这一项目资金迅速回笼。一、旅游小镇的标杆
年就已经在打造,可见领先的观念才有可能缔造领先的产品。
灵山小镇•拈花湾 项目位于马山(灵山)最西部的耿湾,可以说是马山最后 块山水处女地。拈花湾规划面积 1600 亩,建设用地 1300 亩,建筑面积约 35 万平米,景观面积 55 万平米,水域面积
20 万平米,容积率 0.45 ,建筑密度 0.23 。
拈花湾使灵山从一个单纯的观光景区,脱变为度假胜地,赋
予了更完善的休闲功能,大大提高游客的游览时间、过夜率 和附加消费。 拈花湾的名字源于佛经中“佛祖拈花,伽叶微笑”的典故。小 镇整体建筑风格参考了日本奈良的风格,又融入了中国江南
小镇特有的水系,打造出了一种独有的建筑风格。 说到奈良, 熟悉历史的应该知道它是仿造唐代长安城而建,历经千余年 保存完好,有目前世界现存最早的木结构建筑。相比之下中 国现有的唐代遗存建筑已经极难找到了,作为旅游人实感憾 事。
从整个小镇的总体布局来看,拈花湾通过三条主要交通道路 和水系的组织,规划了“五谷”、“一街”、“一堂”的主体功能布 局,并配以禅意的命名体系,形成以“五瓣佛莲”为原型的总 平面。
其中,“五谷”分别为云门谷、竹溪谷、银杏谷、禅心谷、鹿 鸣谷,形似五瓣花瓣,主体功能为涵盖会议、酒店、度假房 产;“一街”即香月花街,位于花心,是拈花湾的核心商业街 区;“一堂”即胥山大禅堂,位于花干,既是大型禅修体验场 所,也是拈花湾的大型景区标志物。 整个灵山小镇•拈花湾是崭新的、简约的、整洁的,没有任何 处使用脏兮兮的做旧手法,也没标榜自己是什么“古镇”。 这是否能给我们一些热衷于建造仿古建筑群的业者一些新 的启发呢?
但拈花湾项目也留下了一些缺憾,现在已建成的小镇其实只 是原规划中的一部分,最宏大、最体现灵山大手笔风格的景 区标志物“胥山大禅堂”因一些原因无法完成,非常可惜。
胥山大禅堂特邀日本隈研吾大师操刀创作设计,是一座可以 容纳千人同时参禅的“色空奇观”大禅堂,如能建成必将成为 灵山又一奇观。 作为变现的最重要手段——房地产,拈花湾也把握得恰到好 处。项目的配套房产主要为日式风格的别墅,整体设计得非 常精美充满艺术感。但作为短期居住的度假地产,如果直接 卖这么大面积的别墅,可能很长时间都难以消化。灵山集团 对市场的研究非常到位,将房型进行了巧妙的分割,所有房
型中 40~70 平米的小房型占了绝对主力。 在物业的空置期管 理上引入分销商平台,让业主把度假物业的空余时间段委托 给分销平台,由平台出租给游客,获得的租金收益与业主进 行分成。
设计精美、房型亲民、又能有闲时回报的房产,在短期内几 乎一售而空,资金得以迅速增值回笼。
拈花湾的到来,不仅将世界级禅意人居生活带进了无锡,也 成为打造精品旅游度假小镇的标杆。 据灵山提供数据, 年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到 400 万人。
2016 灵山集团信用评级报告中经过审计的精确数字,可见随着产 品更新对景区人气提振作用明显, 2016 年游客量过 400 万
应该是较为真实的数字。另外渠道的作用越来越低,散客自 助游将越来越成为大势所趋。
二、灵山模式的复制 有口皆碑的灵山景区已经开始了模式复制输出之路。首个输 出作品,尼山圣境,由曲阜市与灵山集团联合开发,其中灵 山集团出资 3 亿,占总注册资本 8 亿的 37.5% ,但拥有 51% 的表决权,纳入灵山集团合并报表(可见灵山口碑的经济价 值)。 此项目为山东省重点文化旅游项目项目,核心区占地面积
154.8 公顷,规划建设规模 25.8 万平方米,尼山圣境总体定
位为“文化休闲度假胜地”,将打造成集文化体验、 休闲旅游、
生态旅游、休
闲度假于一体的复合性文化度假产业综合体。
整个工程包括“一心、一湖、一带、三群”。“一心”即儒宫与孔 子像(世界最高孔子像, 72 米高,象征 72 贤徒), 为尼一湖” 山水库, “一带”为环湖主题文化游憩带, “三群”为山水书 院群落、国际游学群落和国际社区群落。
尼山圣境共分为三期:一期项目核心区位于尼山水库北面 建设项目包括儒宫、孔子像、尼山孔庙、智水书院、耕读书 院等,工程总投资 20 亿,预计于 2017 年 12 月完工;二期